画像は散歩中の隅田川

 

購入検討中の物件を、ここで公開したら、きっといろんな意見が聞けるのではないかという邪な考えで物件情報をアップしてしまおうという無謀なコラムなり

コメント大歓迎!

とはいえ、コメント無しでも、めげないのでw、ご心配なく。

 

検討の背景から、書いておくと、ずばり、担保物件にできる戸建が欲しいのである。

 

現在、2棟目の一棟物件の融資審査中であるが、そちらは、練馬の残債無しの戸建てを共同担保にする条件で審査中なので、当然ながら、融資が承認されると担保になってしまう。

 

次なる一棟物件の購入時の担保にできる物件取得として、今回の戸建物件を検討してみたいと考えている。

 

さすがに、物件が簡単に特定されてしまうと、なにかとよろしくないので、具体的な場所など記載しないが、基本的にスペックは、ほぼそのままである。

 

なお、今回の物件は、首都圏ではなく、地方の基幹都市の駅近くの物件である。なぜ、地方の基幹都市を検討するかというと、、、

そこには、社長(嫁)の知り合いがいて、時々、そこを目的地として訪問することがあり、物件を購入して、旅行を、合目的な出張にしちゃえ!

というような、邪な考えであることは、絶対に内緒にしていただきたいw

画像は、さすがに載せられないが、以下のような物件である。

 

物件情報

物件価格:600万円

年間賃料:707千円

現況:賃貸中 利回り11.8%

所在:地方基幹駅の隣駅の徒歩5分

種別:木造2階建て 築年数22年

土地:77平米

路線価:19.5万円 / 平米

※近くの路線価を拾ってきたので正確ではない

建物:49平米(3K )

土地権利:所有権

容積率:60% / 200%

用途地域:市街化地域 第二種住居地域

取引形態:仲介

 

 

リーマンまさゆきの購入プラン(想定)

 

600万の売値に対して、8割の融資(480万円)を想定して、1.5%10年で計算すると、年間の返済額が、517千円となる。

固都税や修繕を考慮すると、上記の条件では、年間収支はトントンか、少しマイナス(手出しの120万円を考慮すると完全な手出し)になる。

とはいえ、他の不動産の収益を使って繰り上げ返済をしてしまえば、5年内に完済できると見込まれる。

5年から10年後の担保物件を、このタイミングで、購入してどうするんだ?

という気もするが、少なくとも、土地値以下の物件であるし、現在の賃借人の方が退去しなければ、11.8%の利回りで回せるし、退去されたら、建て替えるか、リフォームして、戸建て販売にしても、十分もとが取れると思われる。

いかがなものか?

 

なかなかの好条件にも見えるので、もしかすると、釣り物件かもしれないと思いつつ、反面、これが実在する物件であれば、真剣に検討してもよいのではないかと思っている。

 

地方物件は、三為業者に騙されかけた経験(過去コラムに記載)があるものの、実際に購入したことはない。

何かしら、その地域ならではの、落とし穴があるのかもしれない

 

もちろん、購入するとなれば、現地確認をしてからの買付になるので、それまでに、早々に買い付けが入ってしまうかもしれない。

 

さあ、あなたならどうする?

 

リーマンまさゆきは、これから詳細シミュレーションを行い、現地確認をしたうえで、買付を出すまでの間、この物件が、市場に残っていてくれることを期待しようと思う。

さて、ここまでは、↑昨日の下書きの内容。

まだまだ続きますw

詳細シミュレーションを始めてみると、、、、、

物件特定できましたw 

なんと、(概要に記載はなかったが)再建築不可の物件w

 

そりゃそうだよね、路線価で19.5万x77平米≒1500万

路線価ベースで1500万円の土地に、11%で賃貸中の古屋があって、それを600万円で売るわけがない。というか、売れ残っているワケがない!

 

ちなみに、最新の国税庁の路線価マップで確認すると、道路に面した家屋は19万の路線価、道路に挟まれた内部の家屋は、13万の路線価になっている。

ということは、路線価ベースで、13x77=1000万というのが正解。

 

さて、では、この物件、検討をやめるかというと、もう少し継続して検討してみたい。

なぜなら、立地がすごくよいからw

グーグルマップで巡回したが、この場所(おそらくこの家屋だろうという想定の状況ながら)なら、賃貸付けには困らないと判断できる。

ここで、問題になるのは、再建築不可の物件の担保価値である。

もちろん、まさゆきは(再建築不可物件は)未経験なので、もう少し調べてみたいと思う次第。

一般的に、再建築不可の物件価値は、どのぐらいの掛け目でみるものなのか、

同じく、再建築不可の担保価値は、どのぐらいの掛け目でみるものなのか、

銀行は担保物件として評価しないが、トラ〇トは気にしないという噂もあり、実態はどうなのか、などなど、この機会にもう少し調べてみようと思う次第である。

 

ちなみに、立地が良いこともあり、道路に面した前後の土地には、しっかりした建物が建っていて、簡単に手に入れられるような環境ではなさそうだ。

 

まさゆきの経験値では、荷が重いかもしれないが、目の前にハードルがあると、それを飛び超えてみたくなるのが、サガというものでw

 

立地が良い、良いと書いているが、少々ネットで情報をひろった感じでは、都内に例えると、新宿駅の隣の大久保駅のような匂いがする立地環境のようだ。

 

むーん、大久保駅から徒歩5分の再建築不可物件と考えると、、、、、

 

この結果をふまえると、売れ残っていてくれる可能性は相応にありそうなので、現地を確認できる来月まで存在する場合は、少々気合の指値もできるかもしれないな、などと妄想中のまさゆきであったw

 

追伸

コラムニストのみなさん、9月7日はお出かけしますか?

面白そうなので、リーマンまさゆきは、参加しようと思っています。

もし、お会いできたら、仲良くしてくださいw