こんにちは、新築高利回り大家の比嘉です。

楽待をちょくちょく書き始めると、

「またコラム始めたんですね、頑張ってください」

と色んな方から言われます。

 

相変わらず、すごい影響力です。

コラムニストも増えて色々、システムも変わっていますが、

ちゃんとオンリーワン感のある記事を書いていきたいです。

 

さて、本日は完成後の空室の話しを。
 
私の所有している新築アパートで空室がでました。
(もはや新築ではない?)


 
そのアパートは初めての新築アパートだったので、
思い入れが深いです。
 
人気エリアとは言えませんでしたが、
築年数の浅い物件が少なかったので、
「需要は少なくとも、供給が下回っている」
と踏み、1棟目の新築の場所として決めました。
 
非常にドキドキしましたが、
【需要<供給】の予想は当たったらしく、
完成後、2週間で満室になり、順調な滑り出しでした。
 
ただ、つい最近、同エリアに
2棟の高級アパートが完成したんですよね。
 
おそらく私のアパートの『倍』くらいの予算をかけて、
大手建築会社が建てた模様です。
しかも、この街にしては多めの戸数の新築アパート。
 
そんなタイミングで私のアパートに
空室が出てしまったので、
「やべーー、客付けが難しくなるかも」
「家賃下げなきゃならないかな?」  
っと心配しました。
 
ただ、結果としては無事、
家賃を維持したまま2週間で空き部屋が決まりました。
(まだライバルアパートは空き有)
 
 
その時に想ったのがやはり
「安い」はわかりやすい大きな武器だと思いました。
 
同エリアの新築アパートは2棟とも
私のアパートよりも立地・設備の面で
1~2ランク上のアパートです。
 
その代わり、私のアパートの方が
賃料が5~6千円安いんですね。
 
 
建築コストはおそらく私の『倍』くらいで建てたであろう
高級アパートメントも、私の新築アパートとの家賃は
『10%』くらいしか変わりません。
 
そして、半分のコストで建てた私のアパートに
「ハイグレードよりも、5~6千円安い方が良い」
と思ってもらえる入居者は一定数、必ずいます。
 
同時期、同エリアにできた物件ではありますが、
『安さ』という武器があれば、長く戦っていけます。
 
また、『高利回り』であれば、あるほど
『家賃下げ可能幅』も大きいですしね。
1棟目は30年融資だったので、返済比率38%!
 
高級アパートメント、 恐るるに足らず。

(結果論ですけどね)
 
とりあえず、2週間で満室になりホッとしました。

 

【今日の教訓】
建築コスト倍にしても、家賃は10%増程度。
建築コスト半分にしても、家賃は10%減程度。
後者の方が儲かる!!

 

今日もありがとうございました。