ご無沙汰しておりました。リウマチ大家(予定)です。

ウイルスソフトが、「危険なネットワークに繋がってます。」

と言い出したのが、3週間ほど前

困った時のGoogleで調べると、○ジテックのWi-Fiルーターの古い物は、侵入される可能性があると出ました。

ルーターを最近の物に取り替えてVPNサービスで、もう一段階セキュリティをかけて、MACのアップデートしたら楽待のコラムには入れなくなってました。

楽待さんに問い合わせて、コラムニスト用のIDでログインすると大丈夫と教えてもらったので、ようやくコラム作成画面に入る事が出来ました。

 

さて本題です。

 

不動産屋の社長が K銀行 と T銀行 に、条件次第で決めると連絡していますので

双方の銀行が自分の所だけの話では無いのは知っています。

 

まず、アポが取れたのが 隣県からのK銀行T支店

対応者はK次長で、真面目で人当たりも良い感じ

で、結論から言うと融資は大丈夫そうです。

条件は、生命保険(若い時から35年積立てて来た分と、会社立ち上げてから会社で掛けてるのが全部合計で1000万近く掛けている)を担保とする。

融資額の半分は、保証協会を使って銀行と半々で良いならと言う条件

「T銀行との条件次第で決めさせていただきます。よろしくお願いします。」

 

次は地元の元相互銀行 T銀行K支店

T支店長が直接、話してくれました。

「H社長に話、聞いたんですが古すぎるから大丈夫かと思ってますが、本当に買うんですか?」

「とりあえず見てきたんですが、屋上防水と塗装は10年近くは大丈夫そうです。」

「部屋の状態は良くは無いですが、ギリギリ貸せるかな?ってとこなんで、家賃が貯まってきたら、部屋が空くたびに改善していって貸そうと思ってます。」

「それでしたら、H社長は「法人で15年貸せるか?」って言ってましたが・・」

「個人で団信つけてもらえるなら、20年でどうですか?」

「それは有り難い話ですが、個人で買うと所得税と健康保険、年金が上がるでしょう? 一応、税金対策として自分の給料は出しますが、補修の費用のために全額手を付けずに置いておくつもりです」

「それに、将来的には増やしていく予定です。3棟ぐらい持ったら安定すると思いますので、法人の実績を作っておきたいんです」

「わかりました、法人と個人の両方で検討させて貰っていいですか?」

条件は自宅を担保でと言うことです。

この支店長、経験豊富で面白いタイプ、実際はかなり雑談も入ってますが、かなり省略してます

最初のやめといた方が良いですよって話から、帰る頃には積極的に動いてくれる話になってました。

 

ここまで、4社の銀行を回った訳ですが、素人なりに注意点を

 

なぜ?不動産賃貸業をやりたいのか?

この質問は、必ずされます。

これは、本気で賃貸業をやるつもりがあるのかを見ています。

間違っても、投資のためにやりたいと言ってはいけません

本に書いてあった注意点ですが、自分で回って納得しました。

雑談中でも、本気度が試されていますので、覚悟がないとボロが出ます

 

それでは、その後ですが

 

2日程して、T銀行の支店長から電話がありました

「保証協会を使わせてもらえたら法人でも大丈夫だと思います。」

との事なので、OKしました。

 

それからの話ですが、K銀行が1週間ほど早く話してますので、保証協会に持ち込んだのはK銀行が先です。

同じ物件で2社が申し込む事は、保証協会では出来ないそうです。

T銀行の支店長が謝ってきました。

「良いですよ、そういう事情なら仕方がないです」

銀行との最終交渉は不動産屋H社長が、「任せてください」と言うので、銀行さんには、そう伝えました。

H社長から途中経過でK銀行が信用保証協会からのOKが出たそうです。

そうなるとK銀行一択ですが、ほぼ通ると言う話です。

K銀行に決めたので不動産屋H社長と一緒に最終の審査に行くことになり金利がいくらか聞きますと

信用保証協会と合算して金利1.9%と言う話です。

シミュレーションで元々2%の計算でしたのでOKです。

 

その金利の話で、K銀行からのFAXを転送して来たのが、この内容です。

プロパー 1600万 1.9% 期間15年 毎月11万5千円(元金+利息)

保証協会 1600万 1.0% 期間15年 毎月10万3千円(元金+利息)

FAXで送られてきた書類の不動産屋が手書きした部分「全部で1.9%」です。

保証協会に別途120万円の保証料が必要と書いてありますが、それを含めての3200万借入だろうと思いました。

「ここまで来たら、まず通ります。」不動産屋社長は言います。

応接室に通されて、K次長が持って来た書類に言われるまま書き込みました。

 

K次長が、「団信はどうされますか?」と聞くので

「法人の場合つかないと思っていましたので、個人で保険かけるつもりでした」

「できるのならお願いします」

「加入申込み者(債務者)が 法人 で、被保険者を リウマチ社長 にすると団信はつけれます。」

との事で、法人で団体信用生命保険が使えるのを初めて知りました。

そちらの書類も言われるままな感じで記入し、履歴書みたいなものも書かされました。(急に言われたので結構、書くのに困りました、用意しておくことをお勧めします。)

 

これも書き終わって、会社決算書類で足りなかった部分のコピーにK次長が中座した時に不動産屋社長が言いました。

 

「リウマチ社長は同業者ですから、現状渡しになります。」

「空き部屋のもう一部屋は50万ぐらいで、見てもらった部屋の状態になると思います」

「もし工事業者が必要なら紹介します。直接やりとりしてもらうので、ウチは一切、儲けとりませんので・・・」

 

はぁ?見せてもらった部屋でも、直すとこ満載、ギリギリ貸せるか?って状態なのに、全然貸せる状態では無いって事?

前提条件が変わって来ました。

不動産屋は勘違いしてるみたいだが、こちらは宅建業者じゃ無い

ここまで苦労してきて、錯誤の契約として終わらせるのも惜しいので何も言わずに善後策を考えることにしました。

とりあえず銀行さんとの話は終わっていたので、「リウマチさんは、この後用事があると行っていましたね?」

「僕の方は、K次長と話すことがあるので、先に帰って頂いて良いですよ」

銀行の手前もあり、先に帰りました。

 

信用して任せていただけに、ショックです。

かと言って、このままではヤバいです。考えないと

 

あの話からだと、全床、全壁紙張替えで、ボロボロの畳の和室が、そのまま放置されていると考えられます。

トイレも、ひょっとすると和式のままで、洋式もどきの置き型トイレですら無い可能性があります。

見せてもらった部屋もエアコン動かしてないし、水も出していない

エアコン自体が、あったかどうかの記憶がない

H社長の話で気をそらされていたので・・・

水漏れらしい、キッチンの床のシミと半分開いていた、天井の点検口

ウチが管理してから、水漏れは一切ないと言っていたが、それも信じられなくなってきました。

もし、水漏れしているのに、何も対応してくれずに出て行ったのが、空き室の理由だとしたらやばすぎる。

千に三つ、とはよく言ったものです。疑いだすとキリがない

 

H社長の言葉を聞く前に、契約日が7月30日と決まったのですが、それまでに対策しなくてはいけません。

今まで信用していたので、言われた事を検証してなかったのですが、金利が合算で1.9% って話が、おかしい感じがします。

返済額 月に11万5千 + 10万3千 =21万8千

試しにシミュレーションに借入3200万 金利2.9%で入れてみました

返済額 21万9千円

ほぼ間違いなく、金利1.9%ってところで、すでに騙されてます。

レントロール(これも自分用にはもらってない、A銀行用に渡されたものをコピーしたもの)を見直して、空室が一番家賃の高い2部屋と考えてシミュレーションをやり直す

46000と42000の部屋が空きと仮定して、各部屋3万で計算

利回り11.53%

空き室率20%で、利回りが年々1%減っていくシミュレーション

11年目から手出しがでて、15年間の手残りが124万となりました。

塗装・屋上防水・孤独死等は計算に入っていません

これはかなり悪い方にふったシミュレーションですが、最初から貸せない部屋があると言うのは、ヤバいですね

 

長くなったので、この辺にしときます。