こんにちは。

前回は、物件資料の請求と市場調査を不動産会社にしました。

今回は、現地調査と銀行の融資折衝です。

現地調査は、朝・昼・夜  3回行う

まずは、現地調査です。銀行でいろいろ聞かれるので、写真もたくさん撮っておきましょう。

私の場合、現地調査は、朝、昼、夜の3回行います。場所によっては、時間帯によって街の雰囲気がガラッと変わります。本当は、土日と平日も調査したいです。そして、観て、聴いて、匂いを嗅ぐです。

以前に、匂いで痛い思いをしています。それは、近くに鶏を飼っている家があり、風向きによってアパートが酷い臭いになったことがありました。何千万も出して買うのですから、慎重に調査しましょう。

今回の物件は、臭いも騒音もありませんでした。清掃は、イマイチでしたが、外壁塗装がしてあり、大変キレイな物件でした。本当は、住んでる方に住み心地を聞きたいくらいです。まあ、入居年数が長い人は、ある程度、満足なのかなと思っています。

空室も確認したいところですが、今回は、融資の確約が取れてからにします。

銀行の融資相談は、必ずアポイントを!

いよいよ銀行に案件を相談に行きます。

銀行員は、忙しいので、必ず事前に電話をしてアポイントをとりましょう。

アポイントがあるとゆっくり話しを聞いてもらえます。

初めての訪問する銀行でも、事前に相談内容を伝えると良いでしょう。私も銀行員時代、突然、来店されることが一番困りました。細かくスケジューリングしている銀行員は、多いです。また、服装にもこだわりましょう。私は、昔の上司から、「お客様の靴を見なさい」と言われていました。見た目は、キレイに着飾ることができるとの教訓です。

いざ、資料と写真を持って、突撃です。

私「こんにちは。久しぶりに良い物件が出てきたので相談に来ました」

銀行「ありがとうございます。以前に比べるとアパート融資は、審査が厳しいのでご期待に添えないかもしれません」   ←銀行員は、いつも否定から入ります

私「他の銀行にも、相談したいので御行のスタンスを聞かせて下さい」

銀行「わかりました。希望金額と期間は、どのくらいをお考えですか?」

私「借入5300万で期間20年いけますか?」

銀行員「…。物件は、5000万になるんですよね。先に担保評価みてみましょう」

銀行員 「路線価は、68,000円×409.61平米=27,853,480円」

銀行員 「建物評価は、標準建築費165,000円×714.15平米=117,834,750円

銀行員「うちの規定では、重量鉄骨造は耐用年数34年。現在が築23年で残り11年ですから。 建物評価は、117,834,750÷11/34=38,123,007円」

私   「じゃあ、担保評価は、合計で65,976,487円ですか?」

銀行員  「ハイ。積算価格は、そうなりますが、その7割で担保評価するので、46,183,540円ですね」

私   「その金額しか借りれないと言うことですか?」

銀行員  「一概にそういうことではありません。収入や資産状況によります」

 

金融機関によって、担保評価方法は、違いますので注意してください。

ちょっと長くなりましたので次回に続きます。