リウマチ大家(予定)です。コメント頂いた皆様、有難うございます。

ここの方達は良い人ばかりで、ほっとします。(人を疑うのに疲れ気味です)

 

さて、本題ですが

 

銀行審査は、ほぼ通り、保証協会の書類にサインが終わった時

不動産屋に「現状渡しで、もう一つの部屋は50万かければ、見てもらった部屋ぐらいになります。」

と、言われたことの続きです。

 

とりあえず、これから始めたい人から、ベテラン大家さんが考える(クレクレで、すみません ベテランは絶対手を出さない物件だとわかってます)ための資料として、どんな物件かと言うところから書きます。

 

ハトマークのサイトで見つけました。楽待さんにも後から載りましたが・・・

築年数46年 RC3階建 総戸数2K×9戸 土地面積356.09㎡(107.72坪)

建物面積429.41㎡(約129.90坪) 現状満室 年間家賃収入413万 利回り13.7% で、販売価格3000万 で募集が出ていました。

立地は県庁所在地の中心部から西寄りで、建物の周りに警察署、消防署、大学病院、中学校があり、県庁まで車で10分

レントロール

間取り 家賃  共益費 水道代 駐車料 ケーブルTV 賃料合計 敷金 保証会社 

1・間2K 家35000 共込 水込 駐込 TV込  合計35000 敷35000 保無

2・間1LDK 家32000 共込 水込 駐込 TV込 合計32000 敷無 保有

3・間2K 家35000 共込 水込 駐込 TV込   合計35000 敷35000 保無

4・間2K 家35000 共込 水込 駐込 TV込   合計35000 敷無 保有

5・間2K 家40000 共込 水込 駐無し TV込  合計40000 敷無 保無

6・間2K 家33000300020003000TV1050 合計42050敷15万 保無

7・間2K 家290002000 水込 駐無し TV1080 合計32080 敷無 保有

8・間2K 家4000030003000駐無し TV込 合計46000 敷12万 保無

9・間2K 家31000300010003000TV1080 合計39080 敷無 保有 

 

家賃のみの合計月額 約31万  総収入月額 約33万6千 総年間収入 約403万

利回り 13.4% 固定資産税評価 土地 約1594万 建物 約1299万 

 

内見した時の様子は その10に書いております。(自分のコラムのリンク入れたら弾かれました)この時は信用できる不動産屋と思いました。

しかし、疑いだすとキリがありません

キッチンの床のシミ、後で思い起こすと、点検口がキッチン天井についていて

それが半開きになっていた。

不動産屋は、「昔の雨漏りを直す前のものでしょう」「うちが管理しだしてから、雨漏りの苦情は一回もありません」

と言っていたが、もし、雨漏りを直してくれないのが原因で出て行ったとしたら?

屋上防水を見に行った時、「真ん中辺りは電線が危ないので近付かないで下さい」と言う不動産屋の言葉が善意からでなく、悪意に聞こえてきました。

 

とりあえず、現在にもどって

 

不動産屋と交渉に入る前に銀行に先に相談しました。

「H社長に、もう一部屋は貸せる状態でないので工事が必要だと言われたんですが、最初にK次長と話した様に、最低限ギリギリ貸せないこともないので、家賃が貯まってきたら、グレードを上げる工事して運営していく」

「その最初の前提が変わってきたし、そもそも、その使えないって部屋は見せてもらっても無い、話も無かったので、最悪の場合は契約自体が無くなるのですが大丈夫でしょうか?」

「ここまで話進めてきているので、工事分を引いてもらえる様に交渉してみるつもりなんですが・・」

「その最悪の場合は仕方がありませんねぇ・・・」

「値引きに応じてくれた場合、借り入れ金額を下げると言うのは問題ないんでしょうか?」

「それは大丈夫です。上げると言う話は無理ですが、金額を下げるのはできます」

「金額そのままで、値引き分を工事費とすることも、名目が変わるだけなので出来ますよ」

「それは有り難いですね。何かあった時のために現金は置いておきたいので・・・」

 

「聞きたい事は聞けましたので、不動産屋と交渉して見ます」

「この話は、まだH社長には黙っておいてもらえますか? その代わり、話の進展がありましたら、すぐにK次長に連絡するようにしますので」

 

これで、銀行には根回しがすみました。

 

不動産屋H社長に電話しました。

「お世話になってます、リウマチですが、時間大丈夫ですか?」

「どうされましたか?」

「色々とシミュレーションやり直してみたんですが、工事費をかけて直すと破綻する計算になるんですよ」

「うちは宅建業者じゃないんで、最悪は錯誤の契約と言う事で無かった事にさせてもらいます。」

「リウマチさんの会社、管理だけの会社でしたか?」

心の声(その言葉が出るってところが、黒だろう)

「そうですよ、そもそもあの辺りは賃貸検索かけたら4〜4.5万だったので、3万5千はとれるというシミュレーションで考えていたのだけど」

「ほぼ同じ作りで近場に3万2千円で募集かかってるのがありましたよ」

「そこは、むき出しの配管なんかじゃないし、トイレはウオッシュレットにしてるけど、風呂の作りはまるっきり同じで間取りもほとんど同じ、床も壁紙も張り替えてある」

「あれで3万2千なら、現在の状態じゃ3万もとれないでしょ?」

「工事して配管がむき出しのままってことは、サビで詰まったってことでしょ? その見せてもらってない部屋も配管工事とトイレの改修、風呂もユニットに交換しないと3万5千〜4万は無理ですよね」

「そんなことはないですよ、レントロールは手元にありますか?」

僕には直接レントロールはくれていませんが、A銀行のKさんに持って行ったものをコピーしてあります。

「A銀行に持って行ったものをコピーしてますよ」

心の声(無かったら、どうとでも言えるとでも思ってるだろ)

ここまでのやりとりで黒と決めつけていますので、声に怒気がにじみます

最終的にはこちらの味方にしなければ交渉ができないので、穏やかに困ってるので助けてほしいスタンスで行きたいんですけどね

「保証会社が入っている部屋が、最近の部屋で、敷金がある部屋は古い方と言うのはおわかりだとおもいます。そこの保証会社のある部屋を見て頂きたいのですが、家賃だけではなく 共益費、駐車料金とかもとれるので、3万5千は取れていますよ」

「僕のシミュレーションでは全室3万で引き直した場合15年間で450万の赤字になるんですよ」

「3万5千でもトントン程度、3万5千〜4万とれるようにするには、風呂とトイレは使える方の部屋でも交換しないと・・、いつまでいい金額とれるつもりですか?ムリでしょ?」

「リウマチさんはどうしたいのですか?」

「Hさん、仲介手数料の差額は僕から出しますから、家主さんと工事費の交渉してもらえませんか?」

「リウマチさん、これからも買い足す気があるって行ってましたよね?」

心の声(やっと既存家主と天秤にかけだしたかな?)

「どのくらいの金額ですか?」

「2室分の風呂・トイレ・配管やり直しと、壁紙、畳ボロボロの和室でしょ。これを洋室に直さなくては使えないでしょう?500万でも足りないぐらいで考えてますが・・・」

「500はムリですよ、考えてみてくださいよ・・。家主さんが直して渡すとなったら100万程度の話です」

「最初に見せてくれてたら、こちらも納得してましたが、見せてもくれてないので錯誤の契約で無しにしてもらいますよ」「悪いのはあちらです」

「県外からの引き合いで、現金払いで2500にしてくれって話あったけど断ってますからね」

「欲深い家主ってのはわかってるけど、値引きさせた差額の手数料は僕が出すから、交渉次第でしょ? こちらも工事代出してたら破綻する危険が高いんで必死ですよ。じゃあ、工事代折半ってことで300ならどうです?」

「それなら、同じ借り入れで1部屋はどうにかなるので、こちらとしたら、これでダメならテーブルひっくり返します。H社長も部屋の改修さえしてくれない家主よりも、僕と付き合っていく方が仕事しやすいと思いませんか?」

「う〜ん、もし、それで話がついたら100%契約してくれますか?」

「銀行との付き合いを考えたら、ここまで話進めてきて破談にはしたくないので決めますよ、管理もH社長に引き続きやってもらうつもりです」

「それでは、頑張ってみますけど、話の持って行き方が難しいので、しばらく時間もらえますか?」

「それは大丈夫です。お願いします」

 

こんな感じで交渉しました。

ベテラン大家さんなら絶対買わない物件ですが、単体で利益は考えていません

15年間トントンで、破綻しなければいいと思っています。

銀行との実績作りが目的ですし、15年頑張れば最悪でも実需向けの土地として売却を考えてます。分筆すれば約50坪が2軒分ありますので、立地から考えて売れると思っています。

利益が取れて、土地値で買えるような物件があったとしても買えないですからねぇ〜 本当は木造がやりたい、リウマチ大家(仮)です

では、進展があれば報告します。