こんにちは、ビギナー大家のマロンです。

 以前、神奈川県・横浜エリアでの物件探しの話を書かせていただきましたが、今回はその続きになります。千葉県・柏の1棟目の新築木造アパートが満室で順調に回っているので、次の物件ということになります。 

 当初は、乗車人数の多いJR鶴見駅近辺の新築木造アパートで決まりそうだったのですが、その業者さんの物件がやや狭い平米で、駅徒歩も15分と遠いということもあり、思い直して違う業者さんに相談したところ、「横浜駅に近い京浜急行の駅で、徒歩2分の物件が出ました」というお話しをいただいたのです。

 

駅徒歩2分は巡り会えない!

 

 首都圏でアパート物件を探している方は経験があるかと思いますが、駅徒歩5分以内の物件は、なかなか巡り合えません。もちろんあるのですが、すぐに買い手が決まってしまって、表のマーケットには出てこないようです。

 ましてや駅徒歩2分というのはかなり希少物件です。駅をコンパスの中心に円を描いてみれば分かるとおりのことでしょう。

 もちろん、われわれはすぐさま飛びつきました。

 京浜急行は横浜市営地下鉄のブルーラインと一部で平行して走っておりまして、今回の物件はブルーラインの駅からも駅徒歩6分。2つの駅の利用者は、「年度別1日平均乗車人員」で見ると、計2万人以上です。ビッグターミナルの横浜駅までも乗車時間で10分以内なので、これはなかなかいい条件です。

 業者さんに言わせると、「引渡しから2か月あれば埋まるでしょう」とのこと。その言葉を信じてわれわれはこの物件を購入したのですが、始めてみるとそううまくは行かなかったのです。

 

閑散期はまったく動かない……。

 

 10戸あるその物件、当初は順調に埋まっていきまして、ゴールデンウィークまでにあと3戸を残す状況までいきました。が、皆さんご存じのとおり、その時期を過ぎると賃貸需要は閑散期に入って行きます。

 あと3戸だから、まあ大丈夫だろうと、タカを括っていたのですが、そこから先が厳しい状況だったのです。

 部屋の広さは約17平米。狭いことは狭いのですが、15平米〜20平米で検索する方には引っかかるので、最低限の広さにはなっています。バストイレも別なので、よくあるといえばよくある部屋なのですが、駅徒歩の近さを考えると入居希望の方にとっても悪くはないはずです。

 横浜駅、関内駅や桜木町駅などの周辺で働く方、学生さんなどがターゲットですし、もちろんエリア柄、外国人の方や飲食系で働く方も狙い目です。仕事で忙しいのでなるべく駅から近い部屋がいい、という方はいるはずです。

 が、やはり閑散期に入ってしまったこともあり、うんともすんとも言わない状況が続きました。フリーレントを付けて、キャッシュバックも付けたのですが、ゴールデンウィークが明けて、6月、7月と時間だけが過ぎて行きました。

 

管理会社を変えるという選択。

 

 そんなもどかしい状況の中、妻のナーリンが言いました。

「募集の仕方に問題があるのかしら?」

 入居募集については、大手のチェーン系管理業者さんにお任せしていたのですが、いろいろとリサーチをしてみると、ネットにはもちろん部屋の情報を出していただいているのですが、その業者さんのサイト+αくらいでしか情報が載っていないようで、広く情報を出していないことが分かりました。

もちろん最初はうまく埋めていただいたので信頼はしていたのですが、そこから先、閑散期とはいえ、動きが少なすぎるので、我々は不満を抱き始めていたのです。

 さっそく楽待さんの「管理会社を変えただけで入居率が急上昇!?」というサイトに入力して送信したところ、すぐに5つの業者さんからコンタクトがあり、すべてご提案を聞いて、地元密着でやってらっしゃるところに変更したのです。

 柏の物件の場合は大手の管理業者さんで順調に埋まっていったので、管理会社を変えるというのは初めての経験です。ご入居の方に混乱がないのか、とも思いましたが、基本的にはすべて代行していただけるので、心配いりません。

 管理自体は、変更を通知した3か月後の一日から引き継がれますが、入居付けについては引き続き大手の業者さんが行っていただきつつ、新規の地元密着業者さんとダブルで募集をかけていただく、という状況です。

 大手の意地もあったのか、管理会社を変えるという話を決めた1週間後に、「契約とれました!」の連絡を大手業者さんからいただきました。

 

レッドオーシャンで生き残る覚悟。

 

 現在の賃貸経営は、新築もバンバン建っているようですし、かなりレッドオーシャンな感じもありますが、立地と家賃相場を間違えなければ、新築ならば大きく外すことはないと思っていました。

 が、横浜エリアはなかなかレッド中のレッドという印象です。我々の場合は、早い段階でローンの返済が滞らない程度には埋めていただいたので、現状は困っていないのですが、場合によっては新築なのにまったく埋まらない、という話も聞いたことがあります。

 とはいえ、我々の物件もあと2戸のところまでこぎ着けました。2年後に退去の方もいらっしゃるとは思いますが、出る方をなるべく少なくするように努力をしていけば、レッドオーシャンの中でも何とか回って行くかと考えています。

 こちらの物件は、収納が少ないというウィークポイントがあるので、今後は収納を付けていこうと思っています。

 もちろん、最初から収納に難点があることは分かっていたのですが、それよりも駅近に魅力があるわけなので、そこを補うような工夫をしていこう、ということです。

 また、駅徒歩2分は基本的に商業エリアというか、人通りが多いので、今後は家賃収入を再投資して、門扉とオートロックを付けようかとも考えています(ちなみに防犯カメラはすでに最初から付けております)。

 大手業者さんにリサーチをしてもらったデータにあったのですが、入居者様の検索条件では、「インターネット完備」は当たり前で、「オートロック」でも探す人が多くなってきているようです。、

 定年にはまだ時間があるので、家賃収入の一部を再投資して、なるべく退去が少なくなるように物件を整える。もちろん利回りを考えながらではありますが、入居者様へのサービスということも考えて、今後のレッドオーシャンをサバイバルできればと思っています。

 駅近、オートロック、インターネット完備、防犯カメラ設置ということであれば、家賃設定さえ間違わなければ、生きていけるでしょう。

 ローン返済は30年。もちろん途中で売る選択もありますが、場合によっては売れないことだって考えられます。そんな中でアパート経営を続けるには、損得を少し度外視してでもやらなければいけないことがあるのかもしれません。