こんにちは。

 

みなみのていおーです。

 

絶賛ネタ切れ爆発中のみなみのていおー。

 

昨日婿大家さんとの会話の中で助け舟リクエストを頂きました。

 

もし初期の段階でレバレッジを使っていたらどーなっていたか?

 

さーて。

 

中学時代デフォルトで数学1だったみなみのていおーが考えていきたいと思います。

 

婿大家さんが青色。

↓婿さんのメールここから↓

最初の投資を、みなみさんは現金で始めました。

それを、借入していた場合だったら、今はどうなっているか?

・CFの観点

・自己資金の観点

それをもとに、レバレッジを使っていたら、今回の案件に乗り出せていたのかどうか?

いくらまでの借入なら何年で今の状態くらいになれていたのか?

 

今回レバレッジをつかうのはCFを増やす為?

⇒だとしたら、何のため?

CFを増やす為でない場合

⇒何のため?

専業になって、体感的に無借金の状態でどこまでレバレッジを利かせられる?⇒どこまでが安心ライン?

だれかさんがわざわざ悪いねをコメントされたので!(#^ω^)

↑ここまで↑

 

〔その誰かさんは有名コメンテーターのあの方。笑〕

 

 

では、難しい事と数字にめっぽう弱いみなみのていおーがなるべく噛み砕きまくってシンプルに考えていきます。

 

 

まず、レバレッジ、複利の夢を膨らませ過ぎたら可能性が無限大になるのである程度現実的な条件を書いていきます。

 

 

最初の一棟から購入資金の50%を15年、年利2%で借入したとする。

 

自己資本比率は最低50%。80%以上になったら次の物件を自己資金50%で買い進めて行く。

 

埼玉大家さんの繰上げ返済しないバージョンをイメージ。

 

利回りは実利8%以上とする。

〔過去の実績を見ると実際は10%以上で推移していますがあくまでシュミレーション、負荷は大きめに。あと減価償却は含まず。〕

 

〔表利13%、空室リスク、修繕、固定資産税、ローンその他もろもろを考慮〕

 

今回はCF、自己資本比率にフォーカスするのでキャピタル狙いの売却、買い換えはしていない事にする。

 

借入していた場合だったら、今はどうなっているか?

 

・CFの観点

 

あくまで計算上ですがCFは月ベースで100万円前後。

 

総投資額約8000円~9000万<築古のほぼ土地値>

 

債務は4000万~5000万〔恐ろしい借入額〕

 

資金は3,000万前後〔今より潤沢な資金〕

 

3棟25〜30戸〔あれ?今より一棟多いぞ。〕

 

100万-40万=60万前後 返済後の月額60万〔今と変わらないぞ〕

 

きつめの計算なので実際はもうちょっとあると思いますが。

 

になってるかと思います。

〔なにかの計算まるっと抜けてたら申し訳ないです〕

 

いい事づくめに見えますがあくまでうまく回っている時のシュミレーション。

 

実際空室が目立つ物件だったりしたら逆噴射も考えられます。

 

・自己資金の観点

それをもとに、レバレッジを使っていたら、今回の案件に乗り出せていたのかどうか?

 

上のルールで進めていった場合無理なく購入する事が出来ると思います。〔借入金額は増えてしまいますが〕

いくらまでの借入なら何年で今の状態くらいになれていたのか?

 

スル、静、オリ、トラスト辺りで個人借入額3億。

次はプロパーで青天井。

三為上等‼︎

自己資金500万。

 

キャピタルも狙えば1年で。<バランスシートの右側完全無視。笑>

 

3年もすれば信販名義のフェラーリによくわかんないフランスの赤ワイン片手にあんまり売れてないモデルのねーちゃんと高層マンションでインスタ映え☆*:.。. o(≧▽≦)o .。.:*☆

 

あとは共食いさえすれば。。グフフ。。。

 

なんて言ってると数年後破産してると思います。笑

 

<うまくやってる人もいるとは思います。そもそも私はスタートで審査に落ちるでしょう。>

 

 

現実はシワシワしておりますので…

 

max借入1億目安。<怖いけど・・あと借りれるかも未知数>

 

自己資金1000万スタート

 

であれば計算上ですが10年程度でにここのステージにこれたと思います。

<私の場合、給料を貯金感覚で不動産資金に補填、会社、戸建、駐車場を売却した為無借金でここまでこれました>

 

今回レバレッジをつかうのはCFを増やす為?

 

どちらも動機はあります。

⇒だとしたら、何のため?

 

今まで副業としてやってきた為借入を選択肢に入れず自己資本比率を最重要課題としてきたので専業になってから確定申告があまり華やかでない為、

 

今後事業として考えた時融資の必要性を痛感して綺麗な決算書を作成する為。

 

余談ですが、会社売る前に住宅ローン説明会辺りを入口に金融開拓行っておけば良かったと深く後悔。

 

CFを増やす為でない場合

⇒何のため?

 

上と連動してますが今まで借入、返済実績がなくあと数年で来るであろう買い場、今後事業拡大を考えた時借入、返済実績が必要だと感じた為。

 

専業になって、体感的に無借金の状態でどこまでレバレッジを利かせられる?

 

⇒どこまでが安心ライン?

 

実利が8%以上が前提で自己資本比率50%以上。

 

本音は70%キープしていたいです。

 

それ以上債務が増えてしまうと性格的に夜ぐっすり眠れなくなりそうです。笑

 

大家さんレベルが上がればまた違った角度で見れるかもしれません。

 

 

以上です。

 

 

婿大家さん。コラムニスト、コメンテーターの方達。

 

大切な事なので繰り返します。

 

コラムを見ていただいてる方ももうバレてると思いますが

 

みなみのていおー中学時代、数学デフォルトで1です。

 

とゆーか他の教科もほとんど1です。笑

 

サイン、コサイン、タンジェントぉぉぉ〜(*゚∀゚*)

 

って意味もわからず高校時代も叫んでた記憶が。笑

 

 

計算のとことか粗だらけだろうけどノークレームで許してね╰(*´︶`*)╯♡

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。