内本です。最近の活動状況を公開します。先日は所有物件から花火を見てきました。物件の退去後の現地確認原状回復工事見積もりチェック)のついでです。

 

 

所有法人の中間納税・固都税納税

私の場合、税引前利益1法人1千万円程度になるよう、3法人に物件を分散して運営しています。(法人税の税率の関係です)

3法人で3ヶ月毎に決算申告を行い、半年後には中間納税があります固都税の支払いは4期にわけていますが、年3回4月・7月・1月に納税が集中します。

「今月は納税額が多いわ。もう少し何とかならないかしら」(←心の声)

 

法人税と固都税をあわせると年間2千万円を超えるので、毎月納税用に200万円積みたてています。

ちなみに物件購入などが決まっていて、手元にお金を残したいときは、納税資金の場合は取引銀行フルローンで貸してくれます(ただし半年や1年返済

手元にお金を残しておきたい場合は、そのような方法もおすすめです。

 

所有物件バリューアップ活動

前回のコラムで書きましたが、自分の目線にあわないため今年はまだ物件購入を見送っています。

(見送るというより、指値したら業者さん等ライバルに満額で買われてしまい買えない状況が続いています。満額で買って大丈夫ですかね。)←心の声

 

物件購入すると登録免許税や取得税など経費になる費用が発生します。が、物件購入しないとあまり経費発生せず納税額が多額になります。

加えて所有物件が満室になり経営が安定すると納税額が多くなります。

なので、事業計画の際、費用計上可能投資効率の高いバリューアップ費用を必要に応じて発生させています。

 

具体的には今期以下の施策を実施しました。

1.屋上防水工事 1棟(大規模物件) 750万円位

2.大規模修繕 2棟(中規模と小規模物件)あわせて800万円位

 

3.太陽光パネル 2棟(大規模物件)計2200万円位(H29の売電単価)

4.太陽光パネル 2棟(中規模と小規模物件)計800万円位(H30の単価)

 

5.所有物件全棟に宅配BOX設置 全部で200万円位

6.共用部照明LED化 1棟(大規模物件) 130万円位(発注済)

 

屋上防水工事大規模修繕は今期の費用にできますが、太陽光パネルは17年かけて減価償却していきます。

ちなみに上記工事費のうち、宅配BOXとLED化以外は全て取引銀行でフルローン融資を受けて行っています。

 

来期はまだ防犯カメラを設置していない物件に防犯カメラ設置、外壁塗装をしていない物件に外壁塗装工事予定です。

(所有物件全てに考えられるバリューアップ施策を行ってきたので、そろそろネタが尽きてきました)←心の声

バリューアップ施策の効果

屋上防水工事は太陽光パネル設置に必要なので実施しましたが、外壁塗装工事を実施して見違えるほど建物の見栄えが良くなりました。

築年数より若く見え、入居者様も喜んで頂いていますし、内見数や成約率もアップしました。もっと早くやれば良かったです。

 

宅配BOX利用率が高いようで、皆さん結構利用されているようです。

入居者様からの評判も良いようです。

入居者募集時に宅配BOX有りと記載できるので、単身物件・ファミリー物件ともに客付けに好影響です。

 

 

宅配BOXは必須設備

私個人的には光インターネット無料・防犯カメラ・宅配BOXは単身・ファミリー物件ともに必須設備と考え、ほぼ全物件に導入しています。

 

宅配BOXについては

「通販の配達「玄関前置くだけ」来春から本格開始」

という記事を7/22(日)読売オンライン(読売新聞)で見かけましたので今後更に必須になってくると思います。

 

LED化に補助金

所有物件の共用廊下照明をLED化する工事ですが、こちらについては知人の施工会社にいろいろ調べて頂き、市から補助金が受けられることがわりました。(現在申請済み)

施工費130万円ですが、そのうち40万円が補助金で戻ってきます。

(毎年数百万円固都税を納税しているので、多少戻して頂いても良いですよね)←心の声

 

自治体によって補助金を活用できる場合があると思うので、いろいろ調べてみたらよいかと思います。

このような感じで、所有物件のバリューアップを図って行きたいと思います。

何かの参考になれば幸いです。引き続きよろしくお願いいたします。