私の頭では理解できない3つのこと。

1.  全国に千件以上あるパチンコ店。「パチンコはギャンブルでない。」と言い続ける政府答弁。(換金も三店方式」でごまかす。)

2.  飛田新地は「料亭」で食事を提供するだけで売春など違法行為は一切 行われていない。食事の提供されない料亭内での自由恋愛はあるかもしれないが)

☆そして3番目が「不動産業界における(賃貸の場合の)仲介手数料と広告費」の実態だと言いたいのです。(すみません。上はスパイスのつもりです。)

私がコラムで書くまでもなく誰でも知っている事ですし、詳しくはネット情報を探すほうがきっと分かりやすいですが、あえて付き合ってください。皆さんの意見の方が知りたくて書かせていただきます。

仲介手数料のおさらい。

宅建業者が賃貸借で受け取れる報酬額
賃料の1ヶ月分に相当する金額以内(貸主と借主から余計ることができる報酬の額の合計。別途消費税も加算)
めんどくさいので10万円の家賃だとします。
だから上限は10万8千円(税込)です。
以下、税も抜いてしまうと
貸主5万円、 借主5万円     が 原則と言えますが
→貸主10万円、借主0円、
→貸主0円、   借主10万円   でも構わない。(勿論その中間の振り分けも有り)

実際の現実は?

現実の良心的な業者の場合、 借主10万、貸主10万が多いかもしれませんが、それでも違法なのに、それが激戦区だと貸主が20万、30万払うのはザラだということです。
この明らかな「業法違反」を逃げるためにされているのが10万円(仲介手数料)を超えた分を 全て「広告費」として受け取る形にすることです。日本のほとんどの業者がそうしているように思いますが?

広告費の定義と現実ギャップ

「広告費」なら 合意が有れば大丈夫  と思われている営業マンすらいますが、広告費の定義は、判例も含めて、かなりはっきりしています。

(1) 依頼者の依頼に基づいて発生したものであること。
(2)通常の仲介業務では発生しない費用であること。
(3) 実費であること。

これら3要素が満たされた 限定的例外的な取り扱いとなっています。

ア、 当社は多くの関連業者に情報を流しています。それがネットによる広告です。
イ 「専任」契約でなくても積極的に必ずレインズに登録してお客をさがします。
ウ、 店の壁に「目立つきれいな広告」を作って掲示します。姉妹店にも送付します。
エ、 当社作成の雑誌に掲載します。雑誌作りは大変広告費がかかります。
オ、 広告料が多い物件は優先的に案内します。それが広告費の考えです。

だから、もちろん、ア~オはこれら全ては、「特別な広告」には成り得ません

判例では「貸主からの特別な依頼による大新聞等への掲載レベル」とまでされています。
ですから広告費を請求できる場面は 今のネット時代に皆無だと思います。

私の体験を少し会話風にすると
・「当社は広告料1ヵ月と言うオーナー様の仲介は行っておりません。」

・「この地域は需要・供給のバランスが潰れていますので皆さん広告料は最低で も2か月分出されていますよ。」

・「部屋が長く空いては困るでしょう。私に任せてください。すぐ決めます。AD3ヶ月分ください。いいえ私は1ヵ月分しか取りません。借主側業者に2ヶ月渡しますのであっという間に決まりますよ。」

・「当社は「両手取り」は狙わずに、有名サイトにすぐ掲載します。積極的に競争相手にまで宣伝するということです。オーナー様は他の店舗に行かなくてすみます。複数の店を回るオーナー様は相手にされませんよ。」

・「街のいたるところにうちの会社の物件掲載冊子があるでしょう。印刷も置くのも大変お金がかかります。広告料が発生してしまいます。」

借り手から考えても

借りる立場からはメリットが大きいのでしょうか?

3ヶ月分のADをもらえる営業マン。(会社に内緒の報酬も約束されている場合も) そんな人から無理に借りらされたお客様(借主)はたまったもんじゃない。すぐイヤになって退去していってしまう物件を勧められるかも。
  ひねくれて考えると賃貸の場合は、すぐ「退去」してくれる事はありがたい。すぐにまた「仲介の手数料」や「広告料」が入ってくるチャンスができるのだから。

「クレーム産業」からの脱皮へ

  これって絶対おかしいと思いませんか。
礼金が少ない」とか「フリーレント」がある場合なら、確かに 借り手にとってメリットが大きいし、大家さん同士の「自由競争の範囲だ」と思いますが、勝手な解釈の広告費は違うと思います。
(遊園地でお金のある親の子どもは並ばないで優先的にアトラクションに乗れる。私はこれを知ってとても腹をたてていると言ったら友に笑われました。昭和か!関係ない気もしますが、)
   宅建業者が儲からなくて 「業界」が活性しない と言うなら 、法律そのもので「仲介手数料を上げる」べきです。

  特に売買の場合の仲介手数料(こちらは守られていると思いますが)に 話が移ってしまいますが、田舎の物件の売買の話です。何度も現地案内に連れて行き、重要事項説明の調査をするにはとてつもなく時間とお金がかかり、仲介手数料をはるかに超えてしまう事は予想できます。これからどんどん増える田舎のボロ物件(0円物件まで)こそ、税金投入だけでなく不動産業者に十分なメリットを与えて活性化すべきではないでしょうか?
外国(私の知る東南アジア、タイくらいですが笑)では きちんとした案内は有料でした。「成功報酬」にこだわり過ぎない考え方もアリの場合も

私は県の宅建業者を監督指導する部署の方と直接話をしたことがあります。
AD(広告費)をめぐる 困った実情も知っておられました。きちんとした「証拠」をあげれば、「指導」や「処分」はしていきたいとの事でした。

   それからも長年が経ちます。私は 極端な業者さんは、避けていますが、
「ADの上乗せは、この賃料を下げずに、1ヶ月以内に成約した場合にのみにして頂けませんか?」くらいの抵抗しかできません。始めに断ることはできても 成約後 に「オタクの言う広告費は違法だからやっぱり払いませんよ。」は人間としてどうよと思ってしまう弱小大家です。皆さんも同じでは、、
 
ご意見いただければ嬉しいです。ありがとうございました。