読者の皆様、こんにちは。不動産投資家モリモリです。

今回は私が第1号で紹介した過去4棟の中古物件の購入、運営、売却を実践して

得られたノウハウをご紹介します。

平均利回り12.0%売却益7900万円で出口戦略は終え、結果、その利益により

新築投資にシフト出来ました。

 

 

1 中古物件のメリット

① 表面利回りが明示され、レントロールに依り、収支計算がし易い

② 引き渡し後、即家賃収入が得られる。

③ ある程度入居年数が経過しているので、以後の家賃下落が緩やか

④ 法定耐用年数が経過しているので、減価償却期間が短くなり、経費計上

  する金額が大きい為、キャッシュフローが出やすい。

⑤ 一般的に新築よりも利回りが高いと言われている。

⑥ 土地値で購入出来る場合が有る。

 

◆一般的には上記のメリットでしょうか。

レントロールで特に注意すべき点です。

部屋ごとに賃料を確認しますが、極端高い家賃の部屋は、将来的に大きく下落

するリスクが有ります。

更に、極端狭い部屋(例えば占有面積15㎡以下)は、将来的に入居者ニーズと

合わずに、いくら家賃を下げても、入居されない可能性が有ります。

よほど素晴らしいい立地の場合は別ですが。

 

因みに、私は毎回、決済(引き渡し)は月初にしました。

すると当月の家賃が、ほぼ、収入と成りました。

 

土地値で購入出来る、ラッキーな場合が稀に有ります。

その場合に特に注意すべき点です。

接道部分が公道では無く、私道持分割合などがあると、制限・制約により、

売却が非常にしにくい。

更に用途地域の確認と同時に、容積率や建蔽率が極端少ないと、自己所有に

しても、売却にしても将来的な土地活用が非常に制限される。

 

 

2 中古物件のデメリット

① 大規模修繕が未実施の場合、高額な費用が発生する可能性が有る。

② 付帯設備の経過年数により、故障、交換が発生し、予定外の支出が発生する

  可能性が有る。

③ 外観や付帯設備が最新の物件と比較すると見劣りし、稼働率が落ちる傾向

  が有る。

④ 管理手数料が新築物件よりも高くなる傾向が有る。

⑤ 入居付けの広告料が割高になる傾向が有り、礼金・敷金も取れない可能性

  が有る。

⑥ 火災保険料などが割高になる傾向が有る。

⑦ 法定耐用年数が短い為、長期の融資期間が取れない為、毎月の返済額が

  大きく、キャッシュフローが出にくい。

⑧ 法定耐用年数が短い為、売却時に買主側の融資期間が短く且つ融資が承認

  されにくい。 結果、売却時に難航する可能性が非常に高い。

 

◆一般的には上記のデメリットでしょうか。

付帯設備について、非常に痛い思いをしました。

私が売却した4棟の内、2棟がRC構造で共に、売却直前に受水槽が故障し、

およそ、250万円の修理費用が発生しました。

更に、内、1棟は12/31に故障し、修理業者がなかなか見つからず、結果、非常に

高額な、年末年始特別作業費用に成りました。

また、雨漏りが発生し、3万円の修理費用で済む筈が、4階の外壁作業の為、

足場組みが必要となり、追加16万円の費用が発生しました。

 

管理手数料は家賃収入の数%を管理会社に支払うと思いますが、

私の場合は中古物件は5%、新築物件は3%と2%の差が有りました。

家賃収入が月額100万円の場合には、2万円+消費税の毎月負担差額が発生

します。

 

融資期間は非常に重要なポイントです。

同じ物件でも、融資期間(金利にも影響されますが)により、

キャッシュフローがプラスになるかマイナスになるかを左右すると思います。

躯体構造と築年数や金融機関の状況により異なります。

更に、保有している場合と共に、売却時(出口戦略)を考慮した場合は、

キャピタルゲインにも大きな差が発生すると思います。

いかに、法定耐用年数と融資期間が連動し、重要であるかを意識することが

重要かと思います。

 

 

3キーワード(第3号 まとめ)

  1. レントロールの見極め
  2. 決済(引き渡し)は月初
  3. 土地値で購入すると同時に土地の資産価値を見極める。
  4. 築浅物件を狙い、同時に躯体構造も考慮し、法定耐用年数を意識する。

 

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

第4号は 中古物件投資の出口戦略 です。 ご期待下さい!