こんにちは、新築 高利回り大家の比嘉です。

8月になりましたね!私は3年連続でねぶた祭に参加しています。

今週末に4度目のねぶた祭、楽しみです!

 

さて、本日は『グレードアップするべきポイント』についてです。

基本、私は「安く建てる」に軸足をおいていますが、

お金をかけるべきところにはお金をかけます。

 

いくら安くっても入居付けが難しい新築アパートだったり、

築10年程度で競争力が失われるようでは話しになりません。

 

ただ、これは現実的にはよくある話で、

ローコストアパートの多くは極端に競争力が低いことが多いです。

 

神奈川県では「〇武〇所」という会社が建てるアパートは

私のアパートより安く、利回りもとても高いですが、

競争力がとても低く、入居付けが難しいアパートです。

仲介会社が「〇武〇所のアパートは決まらない」

言っちゃうくらいです。

 

「いかに安くするか」にばかり注目されがちですが、

「いかに安くするか」に7~8割ほどの力を注ぎつつも、

「いかに魅力(競争力)を上げるか」

2~3割ほどしっかり考える必要があります。

 

ポイントはいくつもありますが、とても簡単まとめると

「窓」「水回り」にはお金をかけても

たいがいはリターンが期待できます。

 

「水回り」は次回に書くとして、今回は「窓」についてです。

 

 

窓は3種類あると考えていて、

1つが掃き出し窓と言われる「メイン窓」

1つが角部屋にある横の窓の「サブ窓」

1つが浴室・玄関・キッチンにある「その他窓」です。

 

 

「メイン窓」の掃き出し窓については3つサイズがあり、

ローコストのH1800、一般的なH2000、

ワンランク上のH2200がよく使われる窓です。

(数字は高さのことです)

 

私はH2200タイプを使っています。

 

部屋が実際より広く感じ、明るく居心地がよくなります。

オススメはH2200ですが、最低でもH2000は必要だと思います。

H1800だと部屋が暗く、狭く感じてしまいます。

 

コストはワンランク上げるごとに2~3万円のコストアップだと思いますが、

そこは『グレードアップ』させる価値はあります。

 

少なくともH1800の窓はやめましょう!

 

 

「サブ窓」の選択肢も主に3つあると思っており、

 

窓をつけない、ハメ殺し(FIX)窓、引き違い窓です。

 

私は最初はハメ殺し窓(3万円)を使っていましたが、

最近は引き違いの窓(6万円)を使うようになりました。

 

ハメ殺し窓は安いんですが、空気の入れ替えも出来ず、

部屋を明るくしたり、広く感じさせる効力も弱いです。

 

2~3棟目ではハメ殺し窓を2つ(3万円+3万円)つけたこともありますが、

同じ予算なら引き違いの窓1つ(6万円)の方が

部屋も明るく、解放感を感じ、空気の入れ替えも可能になるので、オススメです。

 

むしろ、やっておいて言うのも難ですが、

ハメ殺し窓による魅力アップはあまり期待できないので、

それなら、いっそ、なくてもいいと思います。

 

ハメ殺し窓に3万円の価値はないかと。

 

オススメとしては

1位 引き違い窓 、2位 サブ窓なし 、3位 ハメ殺し窓です。

 

 

「その他窓」に関しては私の結論は「つけなくていい」です。

 

今回の「グレードアップについて」からはそれますが、

「その他窓」に関してはコストダウン優先でOKです。

 

確かに浴室、玄関、キッチンに窓が「あった方がいい」です。

でも、「なくてもいい」です。

 

私は賃貸仲介をずっとやってきましたが、

「浴室(もしくは玄関orキッチン)の窓が入居付けをする上でプラスに作用した」

と接客の中で感じたことは一度もないです。

(ファミリータイプの浴室にある大きな窓は別です)

 

1000組くらい部屋を決めてきて一度もないくらいなので、

結論としては、私のローコストアパートに「その他窓は不要」としました。

 

以上です。

 

決して私が正解なわけではないですが、

「メイン窓」、「サブ窓」、「その他窓」

考える上で参考にはなると思います。

 

次回は「水回り」について書いていきます。

 

【今日の教訓】

窓は安易にケチってはダメ!

アパートの魅力にかかわる重要事項です!