こんにちは、新築高利回り大家の比嘉です。

 

本日も前回に引き続き、
『グレードアップするべきポイント』についてです。

 

ローコストは圧倒的に重要ですが、
「ローコスト」だけではダメです。

 

ポイントを絞ってグレードアップをする必要があります。

その２大ポイントともいえるのが
「窓」と「水回り」です。

 

【新築アパートのグレードアップについて　～窓編～】を

読んでいない方はそちらもどうぞ。

 

 水回り 編

水回りの重要度が高い順に並べると下記の通り
1位　キッチン
2位　浴室
3位　洗面台
4位　トイレ
（比嘉の感覚で決めた順位です）

 

 

ということで、
4位の「トイレ」から。

トイレはとりあえず、ウォシュレット付けておきましょう！
価格コムで1万円ちょっとであります。

理由としては温水洗浄便座があるほうが
物件ランクが高く見えます。

 

 
また、部屋探しで「温水洗浄便座がないのはＮＧ」
という人は意外なほど多いです。
1万ちょいでそのＮＧを避けられるなら、避けましょう！
 
 
 
3位の「洗面台」はまずそもそも洗面台は必須というの前提。
 
ただ、チープなアパートだとw500の
ツーバブル混合栓（ 温と水で水量と温度を調整 ）です。
 

↑人気のない洗面台

最低、w600サイズで、シングル混合栓にしましょう。
これも1万円くらいのコストアップで済むので。
↑このあたりからが合格ライン
 
 
 
2位の浴室で一番重要なのがサイズです。
 
「安く建ててくれ」というとほぼ1014タイプを提案されますが、
1万円ちょいしかかわらないので、1116タイプにしましょう。
 
浴槽に入った感じが全然違います。
 
また、カラーパネルもできれば2枚、
最低1枚付けるだけで、デザイナーズっぽくなります。
 
追い炊きは単身では不要です。４万円くらいかかりますし。
 
浴室乾燥機はエリアや部屋の日当たりによりますが、
なくても何とかなることが多いです。
 
これも３～４万円／戸しますが、必須の人はほぼいません。
 
ただ、サイズとカラーパネルは少額で
物件ランクを上げられるので、費用対効果高いです。
 
 
 
 
 
１位は「キッチン」です。
 
これも「豪華にする」という意味ではなく、
「まな板」スペースがないキッチンはやめよう。
 
そして、できれば「２口」にしましょう、という意味です。
近年、自炊率が上がっていると言います。
 
キッチンがW900のミニキッチンはそれだけでＮＧになることが
本当によくあります。
 
↑まな板スペースがないのはキツイ
「まな板スペースがない」のは「自炊できない」と同義語です。
 
そして、ガスコンロは入居者に設置してもらうのでも良いので、
２口コンロあるw1500タイプの方がいいでしょう。

↑私は吊り棚、ガスコンロなし。

公団タイプはだいぶ安いですが、すごくチープなので
投資家の判断にゆだねます。

以上です。

水回りは「豪華にする」ではなく、
ＮＧではないものにするための最低限の
グレードアップが重要です。
 
施工会社に「とにかく安く」と伝えると、
最安値のものを使われるので気を付けましょう。
 
 
【今日の教訓】
トイレ、洗面台、浴室、キッチンは

ＮＧを食らわない程度のグレードを採用する！！