(毎日遊びすぎて、コラムを後回しにしてしまいました・・・。かなりの期間空いて大変申し訳ございません・・・。前回の続きです。)

かなり毎日遊びすぎて、堕落しています(笑)

 

簡単に自分の物件状況を説明すると、8割以上が利回り20%以上の物件です。

空室も出ますが、全ての物件で1度以上満室になってます。

 

それでは本題に・・・

20%の高利回り物件を手にいれるためには・・・

これから5つの秘訣をお話しさせていただきます。

このコラムはいかに20%以上の利回り物件(そこそこの賃貸需要のあるエリア)を購入するかに焦点を当ててます。

「成功者は確率にフォーカスし、

失敗者は例外にフォーカスする」

自分は、かなりのメンドくさがり屋なので、不動産業者周りをして、「川上物件紹介してください」などの行動派でなく、新規物件は不動産販売サイトから探すことがほとんどです。

(1)低価格帯を攻める

高額な物件でも高利回り物件は出る場合は稀にありますが、基本利回りを応用であれば、低価格帯(目安として3000万円以下)の物件を狙う方が確率があがります。

当然のことながら、指値をした場合でも低価格帯の方が指値が通った場合、利回りがぐっとあがります。

(2)物件のゆがみを利用する(不動産業者編)

こういった理由で、

A)不動産業者の値付けがまちがっている

B)不動産業者が販売方法を知らない

C)不動産業者がやる気がない

D)いわくつき物件のため、早く売りたい

自身はサイトから上記歪みをさがす場合、なるべく写真撮影点数が少ないものを探します。

写真点数が少ないもの=やる気がない元付業者の可能性があります。

(3)物件のゆがみを利用する(売主さん編)

A)売主さんが市場価格を知らない

B)相続案件で早く売りたい

最近は相続案件で、大手不動産業者へ投げる。

大手不動産業者担当者も早く在庫を回転させていきたい。

そんな物件にあたった場合、高利回り物件購入が実現しています。

最近購入した利回り23%のアパートもそんな感じの物件でした。

(4)人が購入しないような物件を購入する

A)シロアリに食われている

B)雨漏りがある

C)物件が傾いている

D)心理的瑕疵(自殺・孤独死)である

こんな物件大好きです・・・

とは思いませんが、やはり売れ残っていて、大きな指値が入れやすいです。

自殺物件も・・・

シロアリ物件も・・・

傾き物件も・・・

雨漏り物件も・・・

全空物件も・・・

ほぼ全てコレクターのように仕入れましたが、今の所何も問題なしです。

特にシロアリとか、食われているところを修繕し、シロアリ駆除の業者へ依頼する流れで行けばそんなに問題ないかなと感じてます。

(5)不動産サイトでの物件検索方法を知る

上記2にも記載してありますが、不動産業者さんが値付けを知らない、やる気がないなどの物件を知っていく必要があります。

不動産業者さんが値付けを知らない・やる気がないと思える内容は下記通りです。

物件サイトに写真があまり掲載されていない

※間取り図だけとかよくあります。

利回り記載がない

→要はページからやる気が伝わって来ない内容であると、旨味がある可能性があるということです。

気をつけること・・・

ただがむしゃらにやるということよりも大切なポイントは抑えておく必要があります。

1Rが供給過多が激しいエリアに購入する

田舎なのに駐車場がないなど

利回りばかり追いすぎて、リフォーム費用がかかり、実質利回りは大きく下がってします。

→これよくやらかしてしまいます。

まとめ・・・

物件サイトから、やる気が伝わってこない物件を探して、問い合わせ。

内容的に問題なさそうだったら、現地確認。

そして、指値を実行し、利回り20%を目指す。

ダメでもくよくよしない。

次にいけばいいだけ。

相手から嫌われることを恐れない。

そんなアバウトな感じで継続して前向きに動いていけば、利回り20%で満室になる物件は見つかると思います!(◎_◎;)