おはようございます!地主の婿養子大家です!

 

昨日から、私のRC物件購入から売却までの事例全てを紹介するシリーズを書いています。

テーマは、『駅歩5分RC5階建てを購入した結果!』です。

今日は、2日目。

1.購入時編【1日目】

2.運営時編【2日目】

3.売却時編【3日目】

 

このシリーズでは、

1日目で、物件の買い方の一例を紹介

2日目で、購入後の運営努力を紹介

3日目で、出口戦略の紹介

するつもりでいます。

ただ、今回、素人・初心者の読者の方が、真似できる考え方や行動は、今日の

運営時編

に多くあるような気がします。

少し前にシリーズで書いた、買い方~売り方に当てはめますと、

1.購入時編【1日目】⇒ 買い方

2.運営時編【2日目】⇒ 借り方・返し方・回し方

3.売却時編【3日目】→ 売り方

このような感じになります。

 

これまで、

約半年間ほぼ毎日コラムを書き続けて、ほんとに多くの人からコメントや意見をいただきました。

その中で、ものすごく強く感じることが1点あります。

多くの不動産投資家に欠落している点

それは、

運営時の危機感

です。

今日は、そんな側面を盛り込めたいと思って書いていきます。宜しくお願いします。

 

構成は、

1.不動産投資は早期に危機感を得られにくいビジネス

2.余裕は慢心や怠慢を生む

3.需給バランスはすぐ変わる

4.私は何を考えてRC物件と向き合ったか

5.私の場合の減点はどれくらい生じたか

6.自主管理をしていて本当に良かった

7.おわりに

以上で、書いてまいります。

 

1.不動産投資は早期に危機感を得られにくいビジネス

我々が行っている不動産投資は、物件を賃貸し、入居者からの家賃収入で事業が成り立つ側面が強いことは言うまでもないと思います。

つまり、

満室になると半自動的にお金が入ってきます。

なのでうまくいっているときは

危機感が得られにくいビジネス

とも思います。

また、

私は不動産投資は減点方式だと思っています。

収益の最大値から

・空室期間

・AD増額

・原状回復費持ち出し分

・金利上昇

・突発性修繕リスク

・滞納・未回収リスク

これらの損失をマイナスして、残ったものが利益になり、また売却して完結する感じだと捉えています。

そして、

うまく行っている時に事前に準備をしておかないと、その減点が大きくなる場合も多くあると思います。

言い換えれば、

うまく行っている時にこそ危機感を持てるかどうか

がすごく重要ではないでしょうか。

 

2.余裕は慢心や怠慢を生む

例えば、

私が相模原で購入した大型の物件は、購入してから現在までもちろん満室稼働中ですが、私はエリアの客付業者の特徴を知る為に戸建を購入し、業者を廻り、出来る店長と付き合いを深くしてきました。

これは全て、万が一

相模原の大型物件の物件力が弱くなってきた時に

すぐに次の一手を打てる為です。

また、

退去が発生した部屋では、コンセプトリフォームを取り入れ、お客さんの反応を確かめたのもその時の為です。

詳しくは、

猫部屋リフォームでしたが、横浜市の物件と比較して、私の場合は横浜市の方が効果が高かったです。その理由は、猫飼育可能の競合数の違いでした。横浜市では、好立地物件の多くでは猫飼育不可の物件が多いですが、相模原ではほとんどがOKとなっています。

その効果の違いは、

横浜市⇒賃料1万円UP

相模原⇒空室期間短縮

でした。

従って、私はこの物件ではあらかじめ別の方法を見出しておかなければいけないと思っています。

 

心の余裕は大事だと思います。

ですが、

心の余裕がある時にこそ、危機感をもって行動を続けないと知らないうちに

慢心や怠慢

につながりそうですし、結果マイナスを大きくしがちだと思うのです。

 

例えば、長く大家をしていると

運が悪いと空室は重なります

※需給バランスの変化も突然訪れることが経験上多かったです。

 

最初の退去をすぐに埋めれないと、負の連鎖のごとく、退去が重なり3部屋4部屋空いてしまった経験はありませんか?

この状態になってから行動を起こすのと、事前に1部屋目の時に解決策を繰り出すのでは結果、マイナスの大きさに結構な差が出るように思っています。

何か、

サラリーマン時代に上司から再三言われたことのような気がしますが。。。

 

3.需給バランスはすぐ変わる

例えば、私が購入した物件は湘南エリアの物件ですが、

購入当時、入居者の客付業者は全て地元の業者でした

これを、

競争力があるから安心な物件

と捉えて、

家賃の入ってくる通帳を眺めるだけなのか

競争力が無くなったら危険

と捉えて、

満室の内にあらゆる作戦を練るのか

で将来発生する減点は少なくなるような気がします。

それに、

需給バランスは競合物件が一つ増えるだけで大きく変化

します。

例えば、

潜在的入居者が9人いて総戸数10戸の新築アパートが1棟出てくるだけでも空室期間は伸びると思います。

昔のように、

需要≧供給

の時は一人潜在的入居者を逃しても次がありましたが、

需要≦供給

状態は1人でも需要を供給が上回るとダメなわけですから、その状態に陥るまでと陥ってからの空室が埋まらない状況は全く別次元だと思います。

ここのゆとりがあるうちに

・競争力低下

・需給バランスの変化

に備えることは大事だと思います。(しつこくてすみません!汗)

 

では、私はどうしたか?

 

4.私は何を考えてRC物件と向き合ったか

覚えていることを箇条書きしてみます。

①滞納リスクの入居者とは会食を何度かし人間関係の構築をしました。

⇒最終的には滞納癖もなくなり、無事に損失なく超優良入居者になりました。

 

②地元の業者だけではなく、家賃が下がった時は必ず人の集まりやすい隣の複数路線駅からの振り回し契約が重要になると思い、隣の駅周辺の不動産屋への営業活動も同時に行った。

※振り回し契約は僕の造語です。笑

問い合わせ物件ではないけど、駅を外せば好立地で安く借りられるために、着地物件にしてもらうことです。

⇒結果、そこで出会えた出来る店長に4、5年後くらいには相当助けられました。

 

③購入後、メーカー系メンテナンス業者と独立系メンテナンス業者の両方からフルリニューアルの見積もりを明細が分かる形で取得。項目を細分化して、

・壊れやすい順番とその単価

・部品供給停止は何年後か確認

・部品供給停止後どれくらいは在庫がありそうか(メーカーにより部品の在庫仕入れ難易度が異なる)

・在庫が手に入らない場合の代替品GETまでの停止期間予測

・フルメンテナンスの場合とPOGの場合でランニングコストの違い確認、独立系メンテナンス業者で月14,000円で契約(今は12,000円が最安値)

⇒結果、同リスクでランニングコスト削減。突発性コストの予測が出来た。

 

5.私の場合の減点はどれくらい生じたか

ここでは、あくまで記憶を頼りにですが、収益の最大値から実際にどれくらいの原点が生じたかを箇条書きします。

■築年数23年⇒29年までの6年間所有

①EV関連

・EVピット内に水が溜まる謎の現象全3回

⇒1回はメンテナンス業者が無料で、1回水のくみ上げ作業費用4万円、1回はいつもお世話になっている塗装業者がわざわざ無料で助けれてくれた

・EV部品交換

⇒予測通り、大きい出費はなく、全部で10万円未満だったと思う。

 

②滞納リスク

・医療系テナントは無事超長期優良入居者になったので損失は0。

 

③退去後の原状回復費用以上のリフォーム

・6/12×35万円≒200万円

⇒1度だけ、1年で2部屋ありましたが、他は1年に1部屋のペースなので、シミュレーション時の予測範囲内でした。

 

④受水槽・消防設備・ポンプ

・受水槽修理1回10万円程度

・消防設備避難ハッチ交換約40万円

・ポンプ故障なし

 

⑤AD追加費用

・6年目に1度に2部屋出た時に売却の為にAD2か月へ

⇒約5万円×2=10万円の出費増(通常は1か月)

 

⑥空室ロス

・4年目から空室が長引くこともあった。

⇒最大で4か月程度。平均は1か月だとすると、6年間で10か月分くらいのロス発生。△50万円程度

 

6.自主管理をしていて本当に良かった

別に、私のようにプロの専業になる必要はないと思います。

でも、ここにいる読者の中の兼業大家さんの中にも、

・すごく勉強熱心だったり

・すごく好奇心旺盛だったり

・すごく経験豊富だったり(業歴は短いのに)

人がいると思います。

私は現在自主管理をしていますが、将来ずっと自主管理するつもりはありません。私の規模で自主管理をすると、なんだかんだやることはいくらでもあります。それだと、目的と手段がぐちゃぐちゃになってしまいます。

自分が満足したら、事業継承するなり、管理委託するなりして、余生を楽しむのも一つだと思います。

しかし!

私は、

これまでずっと自主管理をしてきてよかったと思うことが数えきれないくらいありました。

その一つが、過去のコラムでも紹介しましたが、この物件の売却成功の最大の要因になっています。

どれだけ出来る仲介やパートナーに恵まれていたとしても、彼らは他人です。経営を左右する大事な判断をするのは自分自身です。

自分の物件を最も知っていなければいけないのは自分

なんだと思います。

自主管理をしていると嫌でも物件に詳しくなります!

そのおかげで、半年間毎日これだけのボリュームのコラムを書き続けられるだけの経験をすることが出来ました。私の宝物です。

 

7.おわりに

今回も、しつこいくらい詳細を書きました。

長くなってしまいましたので、読むのも大変かと思いますが、どうしてもお伝えしたかったことがあるのでした。

本件の投資成功のカギを握っていたのは、

運営時に私が危機感を常に持っていたから

なのですが、この危機感は

・15年という短期返済期間であること

・稼働8割でCFがトントンになるという緊張感

・自主管理だったので、物件と向き合う時間が強制的にあったこと(ちなみに購入時から3年間はまだサラリーマンです)

から維持することが出来ました。

私が規模の割に泥臭い感じがするのはこのおかげだと思っています。もちろん、泥臭いことを良しとするかどうかは人によりますが。。。

 

こんな感じで6年の時を経て売却することになりました。

 

そのお話は次回になります!

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました!