画像は散歩中の隅田川

 

購入検討中の物件を、ここで公開したら、きっといろんな意見が聞けるのではないかという邪な考えで物件情報をアップしてしまおうという無謀なコラムを先月アップしたのだが、今回はその第2弾!

コメント大歓迎!

とはいえ、コメント無しでも、めげないのでw、ご心配なく。

 

検討の背景から、書いておくと、ずばり、担保物件にできる戸建が欲しいということで、これは前回と同じ理由である。

 

現在、2棟目の一棟物件を契約、7月末に引き渡し済み。次なる一棟物件の購入時の担保にできる物件取得(もちろん収益も期待)として、小振りの戸建物件を検討したいと考えているのである。

 

前回は、再建築不可の物件で、皆さんのアドバイスをうけて、真剣に考えた結果、見送ることになった。最大の理由は、そもそも担保価値がないので、目的を達せられないからwww

(そんなの最初から検討するな!って、言わないでね。だって、物件概要には再建築不可って書いてなかったんだから、ヒドくね?w)

今回の物件も、まさゆきの検討物件としては、初モノになる中古テラスハウスなる戸建物件である。テラスハウスっていえば、少々おしゃれに聞こえるが、なんのことはない、いわゆる長屋である。

長屋について、思い浮かべるのは、修繕が面倒、売却が面倒、建て替えなんかもっと面倒、っていうイメージがあるのだが、実際のところどうなのだろう。

また、担保価値としては、問題なく評価されるのだろうか?

自分でも調べながらの検討である。

来週、夏休みで、その地方に訪問予定なので、戸建を主体に何件か現地確認をしてこようと考えているのである。

なお、今回の物件も、首都圏ではなく、地方の基幹都市の駅近くの物件で、その地域で検討する理由も前回と同じである。

(首都圏でしか検討しないって、いつもコラムで書いてるぢゃん、嘘つき!って言わないでね、よこしまな理由なのでw)

気になる人は → 23 検討中の物件公開シリーズ01 ご参照のほど

 

さすがに、物件が簡単に特定されてしまうと、なにかとよろしくないので、今回も具体的な場所など記載しないが、基本的にスペックは、ほぼそのままである。

さて、以下が、その物件情報である。

 

物件情報

物件価格:800万円

年間賃料:936千円

現況:賃貸中 利回り11.7%

所在:地方基幹駅から3駅隣の駅から徒歩8分

   2路線利用可

種別:中古テラスハウス

   木造2階建て 築年数48年

土地:43平米

路線価:21~23万円 / 平米

※近くの路線価を拾ってきたので正確ではない

建物:60平米(3DK )

土地権利:所有権

容積率:記載なし

用途地域:第一種住居地域

取引形態:仲介

 

 

リーマンまさゆきの購入プラン(想定)

 

800万の売値に対して、8割の融資(640万円)を想定して、金利1.5%10年ローンで計算すると、年間の返済額が、69万円となる。

固都税や修繕を考慮すると、上記の条件では、年間収支はトントンか、少しマイナス(手出しの160万円を考慮すると完全な手出し)になる。

とはいえ、他の不動産の収益を使って繰り上げ返済をしてしまえば、5年内に完済できると見込まれる。

少なくとも、土地値レベルの物件のようであるし、現在の賃借人の方が退去しなければ、11.7%の利回りで回せるのが魅力だが、退去されたら、建て替えられるのか、リフォームできるのか、そのあたりが懸念事項である。

いかがなものか?

 

なかなかの好条件にも見えるのであるが、懸念点は、テラスハウス(要は長屋)ということ、土地面積が小さいこと。

 

もちろん、購入するとなれば、現地確認をしてからの買付になるので、それまでに、買い付けが入ってしまうかもしれない。

 

さあ、あなたならどうする?

 

まさゆきは、(まだ物件も見ていないのであるが)修繕に150万かける必要がありそうなので、差し引いて650万円で指値を入れたいと、もちかけてみようかと、勝手に妄想しているなりwww

ーーー

 

で、グーグル先生のマップで、あたりをつけていたら、

これかな?という家屋を発見。

想像通りなら、二戸一のテラスハウスである。

で、よくよく見たら、二戸とも道路には面しているものの、分割したら土地が狭いので、実質的に再建築不可になりそうな感じもする。

この物件以外にも、何物件か、現地確認をしようと思っているので、まずは、勉強ベースで、本物件についても、現地確認してみようかと考えているまさゆきであるw

ーーー

 

で、継続検討していたら、やはり、これはやめた方がいいなという結論にいたったので、ここに宣言しちゃうw

調べれば、調べるほど、分譲のテラスハウスを投資物件として購入するのは、無いな、という結論に達した。

ここまで書いておいてなんだ!というツッコミは、無しでよろしく。

まさゆきのコラムは、すべてホンネコラムなので、その時の実態をそのまま書いているのである。いわば、駆け出し不動産投資家のリアルタイム成長日記風コラムと、とらえていただき、あたたかく見守ってほしいwww

テラスハウスを検討してみようかという人の参考コラムになればよいということで。せっかく書いたので、下書きも無駄にしたくないしw

ちなみに、いろいろ調べた結果、テラスハウスの検討をやめた理由は、以下の(今回調べている際に、たまたま見つけた知らない方wの)コラムに集約されているので、気になる方は、見てみてね。

「投資目的で分譲テラスハウスを買うのは辞めた方が良い理由」

ちなみに、「投資目的」と「分譲テラスハウス」で検索すると、検索結果の上の方に出てくる。

(って、ここからamebaに飛ばしていいかってのは内緒でw)

 

というわけで、現地確認するのは別の物件にすることにした。

同じく、地方基幹駅から数駅の徒歩5分(2路線利用可)という好立地である。

ちなみに、世帯数動向は、2045年まで、いい感じで右肩上がりw

 

物件情報

物件価格:900万円

年間賃料:900千円

現況:賃貸中 利回り10.0%

所在:地方基幹駅から3駅隣の駅から徒歩5分

   2路線利用可

種別:木造2階建て 築年数22年

土地:52平米

路線価:5~7万円 / 平米

※近くの路線価を拾ってきたので正確ではない

建物:48平米(2K)

土地権利:所有権

容積率:60% / 200%

用途地域:第二種住居地域

取引形態:仲介

 

まさゆきの購入交渉想定

この物件は、立地としては、とても良さそうに思えるが、路線価から推測すると建物価格の比率が50%ぐらいではないかと思える。

築22年の木造一戸建てである。そこは、指値のチャンスのようにも思える。

現地確認した上で、屋根と外壁の修繕費として、ざっくり150万を想定。購入に際しては、その持ち出し費用を差し引いて750万円で指値を入れたいと、交渉をもちかけてみようかと、妄想しているなりwww

指値が通って750万円で購入できれば、利回り12%となる。22年の木造家屋とはいえ、好立地なので、妥当な線ではないだろうか。

土地値を400万円と仮定すると、指値が通れば、建物が約350万円、年間家賃収入が90万円なので、4年で建物代を回収すれば、あとは、ほぼ土地値という算段。

 

さあ、あなたならどうする?