画像は散歩中の隅田川

 

昨日は、本業の業務終了後に、顧問税理士さんの事務所に訪問して、諸手続きの相談をしてきたリーマンまさゆきなり。んで、相談後、顧問税理士さんと社長(嫁)とまさゆきの3人で、近所の居酒屋でケキ呑みして、思いっきり酔っぱらいw、コラムのアップができなかったというのは内緒www

 

下書きコラム(一棟目の売却シミュレーション)はあったのだが、ヘロヘロで、ズバッといけなかった次第w

 

というわけで、消費税還付の件について、改めて税理士先生から話が聞けたので、さっそくネタにしてみよう。

 

(やんちゃ坊主のコラムで)消費税還付は、結局のところ損をするという話もあったので、改めて確認した次第である。

 

結論は、やはり、消費税還付はしたほうがいい!ということが、わかった次第。説明がとても分かりやすかったので、以下に記載してみる。

 

消費税還付の計上パターンは、2つある。

税込み処理税抜き処理、どちらを選択しても問題ない。

具体的な違いについては、

A 税込み処理の場合

償却対象の物件価格は、購入価格と同じであり、償却効果については、消費税還付を受けなかった場合と比べて、同じ結果となる。

すなわち、消費税還付をした分だけ、まるっと得をするように思えるが、そう甘くはない。

この場合、消費税還付の入金の取り扱いは、雑費収入となり、これに、法人税が課税されるのである

仮に、消費税還付が500万円、法人税を20%とすると、500x0.8の400万円が増収になるという計算である。

では、税抜き処理の場合、はどうなるかというと、

 

B 税抜き処理の場合

償却対象の物件価格は、税抜き金額での申請となり、減価償却の金額が消費税分少なくなる。これによって、将来の売却時の利益課税が増えるので、これに手数料などを加えると、トータルではマイナスぢゃん?とも言えるが、

これはこれで、メリットもあって、この場合は、消費税還付分を当期未収金として計上することができるので、翌期に、入金される消費税還付は、未収金の回収ということになり、課税対象にならないのである。

 

で、ぢゃあ、税込み処理と税抜き処理と、どっちが得なのか?

という話になるのであるが、どっちかが得になるような処理を、税務署が自由に選択させるわけもなくw、どちらを選択してもトータルの収支は、ほぼ同じになる。

 

税込み処理の場合は、消費税還付の金額に対して、先に法人税を払うことになり税抜き処理の場合は、先にまるっと還付をもらうかわりに、消費税分の減価償却を放棄することになるということである。

 

つまり、簡単にいうと、税金を先払いとするか、償却を使った分割払いとするかの違いだけ、ということになる。

 

では、そもそも消費税還付をしなかった場合と比較すると、どうか?というと、上記のAと比較するのが、わかりやすい。

消費税還付をしようが、しまいが、Aの場合は、償却に関しては同じ条件になるので、シンプルに、消費税還付をする場合としない場合を比較すると、税引き後の消費税還付の金額(消費税還付金額x0.8=400万円)が、まるっと利益になるということだ。

 

もちろん、そのための手数料が発生しているので、実態としては、丸儲けではない。先ほどの500万円が消費税還付の場合で試算すると、以下のように考えればよいことになる。

 

◆500万円の消費税還付をした場合のキャッシュ増

1.金取引手数料 30万円(まさゆきの実績値)

2.税理士報酬 100万円(25%)

3.雑収入とした場合の税引き後の金額 400万円

500万円の消費税還付を実施した場合の純粋なキャッシュ増は、以下のように試算できる。

500x0.8-(30+100)=270万円

270万円を大きいとみるか、小さいとみるかは、消費税還付のデメリット(以下に記載)とのバーターになると思われるが、まさゆきとしては、まるっと粗利となるキャッシュの270万円は大きい!ので、消費税還付が合法であるかぎり、これを選択しない手はないと思うのである。

 

税理士が一番丸儲けで、けしからん!という意見もあるかもしれないが、ウィンウィンなら、税理士に丸儲けしてもらってもいいぢゃないか、というのがまさゆきの考え方である。

ちなみに、まさゆきの顧問税理士は、独立して間もない若者(まさゆきから見て若者っていう意味ねw)で、幼い子供が二人、こんなボーナスがあってもいいんぢゃねw

 

※消費税還付のデメリットは、法人で非課税売上を増やすと、その分、課税売上も増やす必要があるため、実質的に、3年間は、その法人で追加の不動産購入ができなくなることである。

 

というわけで、まさゆきは、今回の2棟目の購入について、消費税還付を実施するのであるが、とくにこれを皆さんに勧めているわけではないので、お間違えなく!

何事も、正しくメリット、デメリットを理解したうえで、判断することが肝要ということである。

今回の結果をふまえて、まさゆきとしては、建物価格が6000万円を超えない場合は、消費税還付のメリットは小さいと判断した。

なので、消費税還付をするかしないかは、建物価格次第というのが、まさゆきの結論である。

 

 

ズバッと書いちゃおう!

以下は、あくまで、まさゆきの経験に基づく仮説であり、現時点(2018年8月時点)のまさゆきの個人的認識である。

 

不動産投資は投資である。

よって、合法的な手続きで、投資効率を上げられる(消費税還付)のであれば、選択しない手はない。

ただし、メリット・デメリットは正しく理解して、自己責任で判断することが肝要である。