画像は散歩中の隅田川

 

 

またまた、ちょっと刺激的なタイトルになってしまったのだが、妄想コラム(たらればサクセスストーリー)ということで、お楽しみくださいw

 

前々回コラムの振り返りから

さて、不動産投資をサラリーマンが副業として始める場合、目標を経済的自由にセットするなら、一棟目の物件は1億円以上の規模の物件がいい!

というコラムを8月12日に書いて、賛否両論、盛り上がったのであるがw、やはり持論もホンネも変わらないリーマンまさゆきながら、賛否両論の中で、いろいろと気付くところも多かった。

 

具体的には、まず大型物件特有のリスクを軽く見ているという指摘

コスト面では、よく指摘のあるエレベーターのコストなど、計画修繕費用全般。

リスク面では、突発修繕の対応について、特にRC築古の場合は、いざ修繕が発生した場合の修繕コストが大きくなるリスクが高い。

他には、そもそも、不動産投資を始めるサラリーマンには、経験値が足りないから、間違った物件を売りつけられるリスクや、物件の価値を見抜けず高値で買わされるリスクが高いので、規模の大きい物件から始めるのは無謀だというもの。

 

それらの指摘は、ごもっともな指摘であり、これから不動産投資を始めようと考えているサラリーマンは、よくよく気を付ける必要がある。

ぢゃあ、どうすればいいんだ?と、言いたくなる人も多いかもしれないが、答えはいたって簡単である。

まずは、物件の収益シミュレーションが、しっかりできるレベルまで基礎知識を勉強すること

次に、信頼できると確信できる仲介事業者か、不動産業者に出会うまで、自身で、立地と収益をシミュレーションした結果に基づき、物件に問い合わせを入れて、検討を続けるしかない。

物件が買えなくても、検討を続けて、いろんな業者と折衝する中で、確実に経験値は高めていけるので、それを楽しめるぐらいの余裕を持ちたいところ。

で、そこまで、できれば、RC築古エレ付き以外の、大型物件にチャレンジしてもいいんぢゃないかと、リーマンまさゆきは思う。しつこいかな(^^;

 

タネ銭ころがし、逆転の発想

 

で、で、で、前置きが長くなってしまったが、そんな賛否両論のコラムのコメで、(シャレのツッコミかもしれないがw)タネ銭がない場合は、どうすりゃいいんだ?というコメがあったので、ちょっと考えていた妄想をコラムにしてみようと思った次第。

 

1億円以上の物件を狙うには、少なくとも1000万円の自己資金を用意したいところ。不動産取得税を含む初期費用として、そのぐらいの費用が必要になるからである。

 

で、ここからは、妄想コラムということで、読んでほしい。実際に、意図的にではないが、一部、まさゆきが実践した内容でもあるので、意外と再現性はあるかもしれない。

 

その方法とは、自宅を有効活用しつつ、自己資金を増やすという、名付けて、

わらしべ長者作戦なり。

なぜ、逆転の発想かというと、自宅はとにかく優遇措置が多い、住宅ローンとプロパーローンの金利差など、最たるものである。

悪賢く、住宅ローンを使って物件を購入し、それを収益用に賃貸しようなどと思ってはいけない。それは、金融機関との重大な契約違反になる。

逆に言えば、実態として自宅として居住する限り、優遇された状況をうまく利用しながら、タネ銭を増やせるんぢゃないか?

というのが、逆転の発想である。

 

自宅を有効活用するとは、どうするのかというと、以下の3パターンすべてで、対応可能である。

パターンA

自宅が賃貸住宅で家賃を払って住んでいる

パターンB

自宅を所有(残債無し)    

→ 自宅を賃貸する 

→ 自宅賃貸より安い賃貸に移る

パターンC

自宅を所有(残債有り)    

→ 残債を返す(返すのに一生懸命になる)

→ 自宅を賃貸する

→ 自宅賃貸より安い賃貸に移る

 

この流れで、パターンAも、Bも、Cも、賃貸住まい状態になる。

 

ここからが、本番。

この状態で、パターンBとパターンCの人は、少額だとしても、毎月、家賃差額分の利益を得ている状態になっているはず

次のアクションは、新しい自宅の購入である。

ここで、重要なのは、住むために買うのではなく、売るために買うことを検討するのである。実際には、ちゃんと住むことになるので、立地も住み心地もよい物件を探すことになるんだけどね。

時間がかかってもいいから、徹底的に市場調査をして、新しい自宅を安値で調達するのである。もちろん、住宅ローンを使って、1%以下の金利でローンを組んで買う。売ることを想定しているので、ローンはできれば15年以内にしたい。

そして、売る!

短期譲渡は気にしない、利益の40%の税金を払っても、利益の60%で十分儲けられる価格で売るのである。

逆に言うと、新しい自宅を購入するにあたっては、購入価格より少なくとも1000万円ぐらい高く売れる見込みの戸建、もしくは区分マンションを買うのである。どちらも簡単ではないが、戸建の方が成功の確率は高いと思われる。

 

そして、これを繰り返す。

充分なタネ銭が用意できた(充分タネ銭を稼いだので、このスキームを終わらせてよい)という場合は、マイホーム売却特例を使って、売却の譲渡税40%をチャラにできる。

(↑この特例の存在は、やんちゃ坊主のコラムコメで教えてもらったw)

 

このわらしべ長者作戦のとても良いところは、ストレスが無いところである。

 

新しい自宅を売ったら、もともとの自宅の賃料以下の賃貸物件に暮らすというルールを守る限り、どんなにゆっくり検討しても、最初の自宅の賃料との差分の入金が増えていくので、確実にキャッシュが増えていくのである。

そして新しい自宅を検討中もキャッシュが増え、新しい自宅で売却先を探している期間中も、最初の自宅賃料-住宅ローンの差分のキャッシュが増え、売却先が見つかったら売却益が増え、売却後も、、、という具合に、わらしべ長者的にキャッシュを増やしていくことができるのだ。

住宅ローンを使うので、新しい自宅以降は、キャピタルゲイン狙いに限定されるところが、玉にキズなのだが、それは、いたしかたない。

住宅ローンを残したまま、その新しい自宅を賃貸に切り替えると、住宅ローンの契約違反となる。で、銀行から一括返済を求められる可能性があるし、信用に傷がつくので、それだけはやめた方がいい

 

この作戦の場合、新しい自宅を安く買えるかどうか、と、それを高く売れるかどうか、がキモになるのだが、ここは、まさに不動産投資の実践力をつける、ノウハウを身につけるいい経験になると思うのである。

 

リーマンまさゆきのコラムだし、頭の中で、適当なことを考えて、それを、ただ書いているだけだろうと、思った人は、大間違いだからね!

 

実は、まさゆきは、パターンCを実践しているのである!

パターンCとはいっても、練馬の自宅のローンの残債が200万円ほどの終わりかけだったので、実質、パターンBといってもよいかと思う。

 

以下にこれまでの経緯を書いてみるw

練馬の自宅の残債を一括返済したうえで、自宅を賃貸して、自らは安アパートで暮らす。

(差額は、約12万円/月)

 

その状態から、都心ながらも安値の区分マンション物件にさらに指値を入れて購入し、現在、リフォーム(つっても、ハウスクリーニングと高圧洗浄、壁紙と風呂の鏡とキッチンの板材交換ぐらいだけどw)したうえで、新しい自宅として居住中。

これを、高値で売れるのであれば、売ってしまおうかと考えているところw

(現在の区分マンションを買値より1000万円ほど高く売り出してみようかと。売れなくても、練馬の賃貸と現在の新居の住宅ローンとの差額約2万円/月は、毎月キャッシュが増えている状態なので、売り焦る必要なし)

たられば星人でもあるまさゆきのこと、この売却がうまくいけば、3棟目の物件購入にも弾みがつくってもんだw

というわけで、少なくとも、パターンCについては、まさに、リーマンまさゆきが、実践中の話なのである。

 

 

ズバッと書いちゃおう!

以下は、あくまで、まさゆきの経験に基づく仮説であり、現時点(2018年8月時点)の、まさゆきが実践する不動産投資における認識だ。

 

自宅の購入・賃貸・売却を、実需目線ではなく、不動産投資家目線で実践することで、少なからず、タネ銭を増やすことが可能。

購入については、実需向けローンは優遇されているし、売却については、実需で不動産購入を検討する人は、一定数存在するし、(不動産投資関係者ほど)せちがらくないw

 

一点だけ、住宅ローンの契約違反(ローン中の新しい自宅の転貸)だけは、間違ってもしないように。

結果的に、金融機関のブラックリストに載るようなことになったら、目も当てられないからねwww

 

 実践中といいながらも、現在居住中の区分マンションを購入した時は、短期で転売して儲けようなどと考えていなかったんだけどねw

それでも、不動産投資家目線で購入できたのがよかったなり

この辺の事情(自宅の賃貸から、区分マンションの購入あたり)は、初期のコラムにあからさまに書いているので、関心ある方は、読んでみてちょw