こんにちは。サラリーマン大家の脇太です。

 

いつもコラムを読んで頂きありがとうございます。

 

最近、反省点が多いなぁと学び直しながら大家さんの書籍を読み直している日々を過ごしています。

 

新築プレミアムの家賃が気になる

 

新築を購入しても新築プレミアムが家賃設定に乗っているので賃料は下がるのでは?という質問に答えたいと思います。

 

なんせ新築を5棟過去に購入したので推移がある程度わかります。

 

結論的に下がるとも限らないです!

 

意外でした?

 

今回は成功パターンのお話をしたいと思います。

(もちろん失敗で下落しまくりもありますw次回以降にでもw)

結局、競合次第のところがある

 

僕が保有している新築で値段が下がったのは5棟中1棟のみです。

 

その他は購入時から変わらないor上がったになります。

 

基本的に不動産投資を初めた最初に失敗をして、競合優位性にこだわる為の物件購入を徹底して行ってきています。

 

特に思っていた以上の成果が出たのは、お寺の近くにある物件で名古屋でも有名な熱田神宮の近くで駅徒歩5分にある物件です。

 

周辺にある物件はRCばかりで木造のアパートがほとんど無い状況でした。

あったとしても何の変哲もない普通のアパートです。

 

よく調べてみると、周辺の土地がお寺の持ち物になり大きな土地はお寺が借地権で貸し出している状況が登記簿でわかりました。

当時は周辺の土地の登記簿を全て確認とってマーケティングしてました

 

なのでこの場所でカッコいい新築を作るとかなり優勢性が作れ、今後の新規参入も容易では無いと思い、一気に踏み切りました。

 

思った以上の結果に

競合優位性が高く参入障壁が高いエリアに新築を無事建てる事ができ、入居の反応もかなり高く完成2ヶ月前には満室の状態でした。

 

それ以降、退去が出ても即申し込みが入り常に満室の状態が作れているので、ちょっと家賃をあげてみることにしました。

 

もちろん近場に比較検討できる物件がなかったので相場を作ることにチャレンジです。

 

もちろん新築を作るタイミングで近隣の駅の相場から見立てを出したのですが、あまりにも反響が良すぎたので適正家賃として上げれるのでは?と思ったからです。

 

よく分からなかったので退去が出た部屋の家賃から1000円づつあげていくことにしました。

 

そうすると5万2000円だった家賃が。。。あれから3年経過してなんと

 

5万5000円に!

 

3000円も値段が上がった状態で運営できています。

 

しかも退去が起こっても即入居の状態です。

 

まあ新築で建てたので何も設備で付け足す事がないので何もしていないのですが、それでも1部屋3000円の家賃アップです。

 

あと数千円あげるとRCと同じぐらいになるのでこれが天井かな?とは思いますが、まさかここまで賃料が上がるとは思っていませんでした。

 

やはり不動産はミクロでの需要と供給で成り立っていると実感した経験です。

 

競合優位性は恩恵をもたらしてくれます。

 

本日も最後まで読んで頂きありがとうございます!