読者の皆様、こんにちは。不動産投資家モリモリです。

今回は私が初めて売却した一棟中古マンションの購入から売却までの道のりを

実践して得られたノウハウをご紹介します。

結果的に、自己資金は毎月のキャッシュフローにより、1年3ケ月で回収し、

売却益は2600万円です。

 

1 購入

① 購入年月:2012年9月

② 購入価格:10800万円

③ 物件概要:JRターミナル駅より徒歩24分、RC造、土地320坪、

       建物385坪、3LDK×21室(空室4室)、表面利回り13.1%

④融資条件:10800万円、期間22年、金利1.8%、返済比率41%

      積算評価15300万円

◆地方都市ですが、部屋数が多く、稼働率80%と返済比率及び積算評価から

 フルローンを獲得出来ました。

 

2 購入後の運用

一日でも早く空室を埋める為に、購入後に実施した内容は以下の通りです。

その甲斐あって、半年後に満室稼働となり、37万円のキャッシュフローと

共に、売却まで95.5%の稼働率となりました。

① 駅周囲の入居付け業者9社への訪問と定期的なメール配信

② 入居付け業者へ広告料の上乗せ

③ 自販機の設置。

④ エントランススペースのデコレーション実施。

⑤ 空室のモデルルーム設営キーボックス設置。

⑥ 入居者特典準備(成約プレゼント、紹介キャンペーン、インセンティブ)

⑦ 当月入居者様特典、3ケ月半額キャンペーンの実施。

◆尚、業者への募集図面と併せて、以下の自作「大家からのメッセージ」

 も活用しました。

 

 

3 売却

① 売却年月:2015年2月(購入後2年5ケ月)

② 売却価格:13000万円(購入価格+2200万円)

③ 売却益:2600万円

      仲介手数料額低減の交渉、融資返済違約金減額などが起因

④ 売却図面の自作:不動産投資家が購入を決めるポイントを強烈にアピール

  以下に添付した通り、利回り、積算評価、稼働率、法定耐用残年数ですね。

留意点ですが、5年未満の短期譲渡所得は利益の39%の譲渡税が発生します

ので、極力、大規模修繕などで経費計上して、収益を減らすことが重要です。

また、土地と建物の売却価格比率も購入者が出来る限り減価償却金額が増加する

よう譲歩し、こちら側の要望も受け入れて頂きましょう。

 

4 キーワード(第4号 まとめ)

① 購入時に積算評価の見極めと融資返済比率40%以下を目標とする。

② 運用のポイントは入居付け業者及び入居者へのメリットを考慮する。

③ 売却は購入する投資家目線で。

 

 

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

第5号は 新築一棟マンション投資方法 です。 ご期待下さい!