こんばんは。

無謀キングじゅんじゅんです。

前回購入した初めての物件は予想通り罠だった~!

予想通り?入居付けに苦戦しました。

 

どんなハードルがあったのでしょうか?

 

同じような部屋のライバルが多い

立地が良い・・・ということは、周辺に同様サイズのマンションも多いということです。そのあたりは築古のワンルームマンションであふれており、家賃の値崩れが起こりつつある地域でした。

そこでは逆に特徴がないということです。価格で選んでもらうしかないのか??

 

不動産屋の提案

仲介に入ってもらっていた知り合いの不動産屋はその当時中国人の出稼ぎの人用の部屋を借り上げて運用する(民泊ではない)という事業が軌道に乗っていたので、家賃38000円で借上げしてあげると言ってくれていました。

ただ、家具類一式(テレビ、ベッド、テーブル、椅子など)とインターネット(wi-hiポケット)を最初に用意してくれということで初期投資に10万近くかかる上、毎月ルーター維持費も・・・ということだと、実質手残りが管理費を抜いて3万をちょっときる感じ。

これでは、当初に予定していた利回りが実現できません。もう少し様子を見させてほしいということでお断りました。

 

不動産屋の提案②~家賃を初期の数か月タダにする。

数か月もったいないですが、契約時に2年内の解約は違約金を取るなどという内容で契約をしたらいいのではないか?

そうすれば2~3か月の家賃分は確実に回収できます。

悪くはないのですが、ここ、設備もほぼ新品だしそこまでしないと決まらないかなぁ?ということでなかなか乗り気になれない私。

 

不動産屋の提案③~生活家電をプレゼント

ワンルームマンションは初めての一人暮らしの方が契約することも多いので、

生活家電をプレゼントしてはどうか?

設備として導入してしまうと故障した時に修理代がかかるのでいっそあげてしまいましょう。一人用の洗濯機だと2万くらいだったので、それならいいか・・・ということで導入決定。

 

最後の女性頼み

そのころ色彩関係を勉強にいっていた関係で、カラーコーディネーターとのお付き合いがありました。その方に一緒についてきてもらいますと一言。

「クローゼットがないですね~。これだと、友人が遊びに来た時に荷物が出っぱなしだから、カーテンで部屋を仕切るとか、何かしないと・・・カーテンレールでも取り付けてはどうですか?」

カーテンレールを取り付けるのは、本当に要らない人もいるし・・・

ということで、クローゼットを買うことに。

 

クローゼットを設置する

押し入れや収納が部屋になければ無いで終わりかと思っていたのですが、

衣装ケース?を購入して組み立てて設置すればそこが収納になるし、見られたくないものはそこに入れてしまえるからいいですよ。

ということで、確か2万くらいのものをネットショップで購入して

ほんとにこんなことで決まるかな?なんて半信半疑で設置してみたところ・・・なんとすぐに決まったのです。

 

洗濯機とクローゼットをプレゼントでダメ押し

本当は入居者が決まった時には家電プレゼントより先にクローゼットだけで決まったのですが、せっかく導入を予定していたしプレゼントしてしまおう!

ということで入居者には大変喜ばれ「いい会社!!」という印象を持っていただけました。今でもまだずーっと同じ人が住んでくれています。

「もしいつか僕が、大きな部屋に引っ越しするときは

またあなたの会社の持っているおうちを貸してほしい!」とすっかりファンになっていただけました。

 

備品とプレゼントの違い

エアコンやキッチンなど家の中に最初から取り付けられているものが故障した時はオーナーに修理義務が発生しますが、

プレゼントとしている場合、故障しても修理義務は発生しません。

なんと、3年後くらいに洗濯機が壊れたので入居者から連絡があったのですが、「あれはプレゼントなので捨ててもらっても修理してもらってもいいですよ」とお話しすると

「・・・そうでしたーー!壊しちゃってすいません・・・」

入居者さんもお人よしですね。

ちなみに入居者の方、私と同い年かちょっと下の方です。

プレゼントだといったとしてもゴネる人はゴネるかも・・・。

 

最初の投資物件は・・・きっと成功!

高い家賃でいつまでもいけるかも・・・と甘い期待は早々に裏切られ?

現実を突きつけられたわけですが、最終的には

45000円で手残りは管理費を除いて月39910円。

表面利回り13%越え。

実質利回りは11%を達成。

 

区分所有マンションの悪いところは、入居者がいてもいなくてもかかる固定費(管理費)があること。大きな区分マンションから始めると家賃も高く取れますが、当然管理費が高くなり、空室リスクのダメージも痛いです。最初はワンルームをキャッシュで買うことをお勧めします。

また私の買ったマンションは大きなフロアの中にいろいろな種類の部屋があったので、その人がワンルームで暮らしているのかファミリータイプの部屋で暮らしているのかわかりにくいということも、利点だったかもしれないですね(ミエハリでも可)

 

また、築古マンションの場合、これ以上値段が下がらないということで売却するときもそれほど値段が変わることがなさそうです。

 

なかなか無借金で400万って大きいと思いますのでなかなかハードルが高いかもしれませんが、この区分マンションを無担保で入手することが先に繋がることになりますので、是非お金をためて区分所有マンションから始めてみては??