画像は散歩中の隅田川

 

今日も元気なトラタヌ不動産投資コラムニストのリーマンまさゆきなり。

さて、不動産投資セカンドステージのアクションプランの続きである。

※ステップ・ステージ論争はうけつけませんw 第一幕、第二幕、第三幕というように、映画のシーンが変わるイメージで、ひとつよろしく!

このセカンドステージは、ファーストステージで計画した収支計画を、計画通り実現できるかどうかの検証フェーズともいえる重要なステージである。

少しでも検証結果を向上させるためのアクションプランとして、前回のコラムでは、A.自宅の売却と法人スキームの実践についての、アクションプランを書いたのであるが、今回のお題は、

 

B.不動産賃貸事業の実践(運営スキームの強化)である。

 

まだ、リーマンまさゆきは、何を隠そう、なんちゃって戸建を含めた不動産投資歴で約1年、一棟モノの投資歴は、8カ月という未熟な不動産投資家なのである。

2017年の不動産賃貸収入は、戸建て5カ月分の100万円だけw

 

で、何が言いたいかというと、昨年から、一生懸命に取り組んだのは、正しい収益シミュレーションができるようになることと、そのために必要な税金の仕組みを正しく理解することであった。

 

要するに、不動産投資の基礎知識の習得に夢中になっていたわけである。

それは、つまり、不動産投資家の基礎知識であって、不動産賃貸事業家としては、勉強不足の経験不足のノウハウ不足だってこと。

 

エラそうにコラムで宣言することぢゃないけど、いろんな人の楽待コラムをみては、へぇぇ、とか、ほぉぉ、とか、うひゃぁ、とかいってるレベルの事業家レベルなのであるw

 

というわけで、不動産賃貸事業の実践(運営スキームの強化)は、喫緊の課題なのである。

 

事業であるからには、やることはひとつ。

売り上げ(収支)の拡大コストの削減である。

この目標は、本業と同じなので、アクションプランは、立てやすい。

リーマンまさゆきの得意分野だともいえる。

 

売り上げ(収支)の拡大に関していえば、賃料のアップということになるのだが、これは地道にやっていくしかない。

想定賃料より、安く入居されている居住者が退去したタイミングで、

適正賃料に戻す。これしかないw

 

いま、入居されている方の賃料を上げることは考えていないし、それは貴重な入居者の退去を促すだけのあり得ない対応かと。

では、想定賃料より安く入居している入居者が何部屋あるかというと、これが意外とあるんだよね、全37戸中、4戸あるのだ、これって10%超えだからねw

 

だからといって、もちろん退去を促したりはしないよwww

自然退去を待つばかりw

ぢゃあ、アクションプランにならないぢゃないか!と、言われそうだが、そんなことはない。

 

上記とは逆に、想定賃料より高く入居されている長期の入居者もたくさんいるのである。それらの入居者様(急に様を付けるなってw)が快適に、かつ、今後も住みたいと思ってもらえる物件にしなくてはいけないと考えるからだ。

具体的には、管理会社経由でアンケートを取ってもらいたいと考えている。

設備、環境、ほか、何か要望があるか、ないか、確認をしてほしいと思っている。

やぶ蛇になるかもしれないが、優良顧客をつなぎとめるのは、マーケティングの基本中の基本ともいえる。

 

近所にスーパーが欲しいと言われれば、スーパーを誘致するぐらいの心意気なのである。

(心意気とコミットは、もちろん一致しないのであるがw)

 

ぢゃあ、具体的に何をするかってことなんだけれど、いま考えているのは、宅配ボックス。まさゆきの2棟はどちらも築古で、宅配ボックスなんて、ハイカラなものは付いていない。全体用の大きな宅配ボックスは高価かもしれないが、例えば更新2回以上の居住者には、要望があれば、個宅用宅配ボックス(これは安価)をプレゼントするとか、それ以外の居住者で希望する人には、管理会社経由の業者価格で仕入れて、原価で販売するとか。アイディアはいろいろと浮かぶ。

 

他には、無料インターネット環境。たまたま、2棟目のアパートは、無料Wi-Fiが付いているのだけど、1棟目には無い。

これも要望があれば検討したいと思う。

 

物件価値を高めるのは、長い目でみれば、売り上げを高めるのに寄与すると思われる。空室ができたら、防音仕様にしてアピールするとかペット可の何かしらの差別化を図るとかね。

考え出したらキリがないが、そこは冷静に、費用対効果も考えた上で実践しないといけない。

 

そんな感じで、案は浮かぶのであるが、いざ実行しようと思ったら、管理会社の協力が不可欠である。

フルアウトソース型のまさゆきにつき、管理会社との情報連携はキモなのだ。

 

 

そして、舌の根も乾かぬうちに、書いてしまうが、コスト削減も重要な課題である。って、対象は、そう、管理会社である。

しかし、やみくもに費用を値切るのは、居住者の賃料を居住中に上げるのと同じことだと思われる。では、どうするか。

本業と同じである。内容を理解することからである。

例えばクロスの張替え単価の相場だとか、畳→フローリングの平米単価だとか、キズ補修の相場だとか、そのあたりの基礎知識から始まって、その補修内容であれば、だいたいいくらぐらいだとか、

頭の中で想定ができるように早くなることである。

(何を当たり前のことを言ってるんだ!と、お思いの読者も多いかもしれないが、リーマン不動産投資家の初期なんて、そんなもんである。)

 

アクセントクロス?なんだそれ、コンセントの付いたクロスか?ぐらいのど素人なのである。それを、「この感じなら、サンゲツの〇〇番でいいんぢゃね?」ぐらいのことが言えるレベルに早々になる必要があるw

 

リーマンまさゆきはフルアウトソース型なので、作業そのものを習得する必要はないと考えるが、作業そのものの内容(どのぐらいの工数がかかって、苦労するところはどんなところか)については、それなりに理解しなければ次のステップに進めないのである。

 

そこができたら、次の段階である。

管理会社の次の契約更新をターゲットに、地道に交渉をするのである。

これって、単価高くないですか?とか、その金額だと、他社から見積を取らなくちゃいけないと思うけど、いいですか?とか、次の契約更新に向けて、全般的に交渉させていただきたいのですが、いいですか?とか、とか、

 

ここで、的外れなことを言ってはいけないのと、あくまで交渉であって良好な関係を保ちつつの苦笑いや作り笑いや大笑いを織り交ぜながらの交渉が重要。

 

また、交渉の基本であるが、できるかぎり担当者とではなく、責任者と交渉することが望ましい。やり方は簡単だ。

「これ(交渉)って、専務と話した方がいいですよね?」と聞くだけでいい。

 

担当者との良好な関係ができていれば、喜んで応じてもらえるし、場合によっては、交渉に有利なポイントのアドバイスを担当者から、内緒で、もらえるかもしれない。

大事なポイントは、クレームを言うスタンスではなく、個別契約の条件に手心を加えてもらうというスタンスで交渉に臨むことだ(と、リーマンの経験上、考えている)

 

そのうえで、あまりにも話が合わなければ、他社の管理会社への変更も検討する必要があるが、理不尽なことを言わず、上記のスタンスで臨めば、おそらくたいていの管理会社は、価格交渉に応じてくれるだろうと思う。(甘いかなw)

 

できれば、管理会社は切り替えたくないものである。当然の如く、切り替えにはコストも時間もかかるからだ。それよりは信頼関係に基づく、適正価格(部屋数が増えることによるボリュームディスカウントも含め)への誘導を心がけたい。

 

なので、何でもかんでも相見積を取って、比較することを勧める人も多いのだが、参考情報として取るのはありだが、それを突き付けて、価格を合わせなければ、他社に切り替えると恫喝するようなやり方は好ましくない(リーマンの世界でも、そういう仕事のやり方をするヤツは、結局、トータルでは損をすることになる)と考える。

 

ここまでが、売り上げ(収支)の拡大コストの削減に関する、リーマンまさゆきの2018年のアクションプランである。

 

 

ズバッと書いちゃおう!

以下は、あくまで、まさゆきの経験に基づく仮説であり、現時点(2018年8月時点)の、まさゆきが実践する不動産投資における認識だ。

 

事業家ならば、売上(収支)の拡大と費用の削減を考えるのは当たり前であり、そこは、リーマンの社会人経験が活かされるポイントでもあると考える。

リーマンかつフルアウトソース型の不動産賃貸事業家にとって、それは、

物件価値の向上管理会社との友好的な費用交渉ということになるだろう。

 

2018年につき、上記のアクションをした結果、2019年がどうなるのか、楽しみである。