皆様、お元気ですか?

私のコラムをお読みいただき、ありがとうございます。

リーマンショック後に買った物件の話をしたいと思います。

 

ああいう時は、金額の張るものほど「下がるときは下がる」

そう実感しました。普通、1億円のダンピングはしませんから。

 

売主さんは、他に鉄鋼業のような工場を経営されていて、

リーマン前までは輸出が好調だったそうです。

で、あおりをくらい、本社があったビルを売却されました。

 

少々JRと地下鉄の駅からは離れますが、

タワーパーキングが併設されてるオフィスビルでしたので、

どうにかなるんじゃないか?と思い、購入しました。

 

このタワーパーキングについて、借金完済都心ギガ1棟様と、

地主の婿養子大家様による やり取りを、

最初にお読みいただきたいと思います。

 

まず、地主の婿養子大家様のコメント。

「タワーパーキングには興味津々です!  

もし、お時間が許されるようでしたら、是非、よろしくお願いいたします!」

 

そして、借金完済都心ギガ1棟様が代わりにご回答してくださいました。

「タワーパーキング、建設費は知りませんが、数十台規模のが

ビル内にあり維持していますが、本体のみならず二酸化炭素消火設備の維持も

必要ですので管理修繕費にも要注意ですね。

立駐の消火設備は都道府県条例が規制しているようですが、

条文上は二酸化炭素消火設備は選択肢の一つに見えますが

消防署では義務だと主張されてます。

もっとも、ガソリン満載の車が大量にあるわけですから

並みの消火設備では足りませんね。

密封のためシャッターや避難路も必要です。

定例点検は月10万くらい。

少々の補修は生じますが、完全リニューアルは巨額すぎて、

逆にエレベーターのようにリニューアルを強要されたりしないですね。

強要されたら廃止するだけですからね。

立駐だけという物件もありますね。

本体は50年くらい持つと思いますけど、融資は厳しいのでしょうね。

新築の時は容積率の観点で立駐も良いと思ってます。」

 

ご回答いただき、ありがとうございました。

もう、タワーパーキングに関しては、お手本のようなご回答です。

 

以下に私の経験を書かせていただきます。

 

そのタワーパーキングは月極めでした。時間貸しはしてません。

ランニングコストとしては、毎月の定例点検費と、半年に1回の防災点検費です。 後は、共用部と一緒の配線された電気代がかかる位です。

私のビルは、確か24台くらいで、

定期点検費は月6万円位だったと記憶してます。

防災点検費が、ビルと共々、15万円位かな??

一応、きちんと所轄の消防署には、届け出をします。

(私、防火管理者の資格あります)

1台税別で、3万円の駐車場代でした。

出入りがあっても、リフォームもクリーニングも必要ないのは、メリットです。

ですが、ビルの建設は1990年。

その頃は、まだハイルーフがあまり普及していなかったので、

私が購入した頃では、もうハイルーフが増えて、

駐車できないという欠点がありました。

社用車や営業車ならあまり問題ないのですが、

ご近所のファミリーとの契約は難しかったです。

また、室内なので、高級車のオーナーが希望されるのですが、

これまた大型化で限られるのが、残念でした。

大型車が駐車できても、その位置が少しづれると、

シャッターが開かなくなったり、 トラブルになったこともありました。

 

そして、私がこのビルを売却した理由のひとつが、

タワーパーキングの管理です。

 

まず、満車が難しいこと。

器具を設置してバイク用やトランクルームとして

使用するなどの方法も ありますが、

すでに契約されている方々との兼ね合いを考えると気は進みませんでした。

そして、値段を下げ、駐車場管理専門の会社に契約を任せたところ、

既に契約して下さっていた方、お二方だったかしら? 

にばれてしまう事態が起きました。

当然その方々の値段を下げ、どうにか満車になりました。

それから、都内のタワーパーキングは、

まだ「リニューアル」や 「本格的な改修工事」を行ったことがない、

消耗した部品交換のみのため、

今後起きるかもしれない補修工事の予測が難しいこと。

そして、あの大震災の際、タワーパーキング内では、

車が揺れて落下した車両が あり、オーナーが保障したらしいということ。

保障の裏はとってませんが、もし、また同様の震災が来たら、

私の手には負えないかもしれないと思い、

他にも理由があり、また融資がゆるくなってきたため、

売却してしまいました。

 

借金完済都心ギガ1棟様も書かれてますが、

まれに、タワーパーキングだけの 売り物もあるようです。

確か8%位でした。もちろん、都内です。

月極めでしたら、手間はかからず、入居審査などもなく、

契約は楽なのですが、 この先のこと、融資面を考えると、

あまりオススメはしません。

壊して更地にするには、解体費のめどが立ちにくいのではないかしら?

立地がすごく気に入って是非欲しい、というような理由があれば、

別かもしれません。

 

以上、私が何年か、3,4年でしょうか?

その位経営して思ったことでした。

少しでも、お役に立てれば、うれしいです。