50代から不動産賃貸業を始めた、

会計士大家です。

一昨日、昨日と

さいたまの自宅に戻って

1 「第3号物件」で除草剤散布

2 家族サービス

をしておりました。

きょうから1週間、勤務先でご奉公です。

それでは、第1号物件入居率50%から

6ヶ月後、満室にできるまで。

勝因をかんたんに振り返るシリーズ。

どんなお客さまに住んでほしいか?考えてみた

先輩大家さんの山岸さんから教わったことで、

面白かったのが

「ペルソナ設定」。

物件を取り巻く現状を把握したうえで、

自分の物件に、どんなお客さまに住んでほしいか?

それに合わせて部屋を作ろう!というもの。

まず、いまの第1号物件にどんな人々が住んでくれているか?

を振りかえると、。

■ 中高年の単身者

■ 20代の若者(男性)

■ 生活保護受給者(ご高齢)

という実態が浮き彫りに。

あと7部屋の空室を、どんなお客さまに借りてほしいか?

を考えてみた。

【会計士大家】の発想(大枠)

1 女性がいいなあ

2 できれば、20代~30代(物件の雰囲気が明るくなるだろうと)

3 近隣に大病院があり、看護士さん需要も・・・

【で、具体的には。。。】

Aプラン 駅前のカフェ(○リーズ)の雰囲気を、ウチのお部屋でつくってみた

Bプラン 管理会社が用意してくれた、派手な備品を活用した、かわいいお部屋

Cプラン もともとの壁紙(紺色)を活かした、男性好みのお部屋

この3つをもとに、お部屋づくりをスタート!

ビフォー・アフター

ビフォーのお部屋

ビフォー・・・ありがちな白い壁紙

アフター(Aプラン)

壁紙を新しくして、部屋の雰囲気を変えてみた。

アフターAプラン「○リーズカフェ」をイメージしたお部屋

住んでほしいなあ、と想定したお客さまは、

「○リーズコーヒー好きな20代女性が

住んだらどんな生活をするか」
をイメージしました!

アフター(Bプラン)

北欧テイスト、と名づけてみた。

アフター(2)・・・Bプラン 赤い備品は管理会社がコンサル前に購入済み。もったいないので、コレを活かして雰囲気づくりした

白い壁に赤いインテリア。
20代女子を意識した、(かわいい)雰囲気

アフター(Cプラン)

男前インテリア

アフター(3)・・・Cプラン 新旧対象形式

若い男性向けに
横浜の海をイメージした
壁一面が紺の部屋

ネット掲示板で、自ら告知してみたら

改装したお部屋の写真を

賃貸広告も、自分でしてみた。ネット掲示板で告知→サイト限定で初期費用無料を打ち出し、誘引づけ

こんな感じに、ネット掲示板に上げてみた。

早速、はじめての内覧希望者出現!
若い女性の入居付けを
意識したモデリングなのに、

意外にも40代男性からの希望が連続して・・・。

ネット広告のアクセス数は、

瞬く間に3ケタの大台に乗りました。

一方、同じように、管理会社にも改装後のお部屋の

広告を出したのですが。

こちらは、アクセス数がひと桁

なんでやねん・・。

この現象を、会計士大家は、こう考えた。

1 管理会社の広告は、お部屋探しをしているひとの目に留まっていない

2 管理会社の広告は、お部屋の特徴が伝わっていない

3 単に築年数、駅からの距離、間取り・・・の抽出では、お客さまに届かない。

→この管理会社と「専任媒介」をするメリットも、意味もない、

と決断するに至る。

→他の管理会社にも。物件募集をお願いする「一般媒介」で3社に営業

→各部屋の特徴を、他の管理会社に、大家みずから説明し理解を得る

この行動が、満室経営実現のきっかけになった、

と思っています。

(総括)

1 簡易リフォームした部屋・・・7部屋中、4部屋

2 リフォームにかけたコスト・・・家賃3ヶ月分

3 ご入居いただいた方・・・

・A 20代カップル

・B ご高齢の方

・C 法人契約

想定した入居者像とは、かけ離れた属性の方にはなりましたが(苦笑)

何はともあれ、早期に入居づけできたのは、嬉しい誤算でした。