こんにちは。

 

狙っていた物件が全て流れちゃって傷心中のみなみのていおーです。

 

次の買い場までコツコツとキャッシュでも貯めておくか。

 

…つまりコラムのネタがないじゃないかー( ̄◇ ̄;)

 

が、最近のもっぱらの悩みです。笑

 

そんなみなみのていおーにお得意のメルマガをコツコツ眺めていると鼻血が飛び出しそうな物件が時々舞い込んできます。

 

本日はその内の一件をご紹介、シミュレーションしていきたいと思います。

 

 

価格:4300万円 〔土地値、たぶん込み込み4,000万とかに指値もできそう。〕

 

満室利回り20%〜25%弱

 

 

所在地:名古屋市のちょいとローカルなところ。

 

 

有名な主要駅から  徒歩20分 〔ケッタチャリンコ圏内〕

 

 

土地面積:約90坪

 

 

建物構造:RC造 5階建 19戸 2DK 入居率50%前後

 

 

エレベーターなし。〔漢は黙って階段筋トレ〕

 

 

築年数:昭和47年〔漢の旧耐震、解体費用…いくらかかるんだろうか…〕

 

 

既存不適格物件(容積率オーバー)

〔気にしません…私は。銀行はどーか知りませんが。〕

 

 

長期滞納者有 〔仲良くなるor訴訟〕

 

うーん。

 

なんとも刺激的な物件…(((o(*゚▽゚*)o)))♡

 

融資は違法建築でつかなさそうだし出口も見えてこない。

 

どの道キャッシュもないのでご縁はなさそうですし冷静に考えて買わないが正解なんでしょうが。

 

もし買うならで妄想してみます。。。。

 

1.鬼の指値を入れる。 コミコミ3,000万〔鬼の中にも愛情を〕

 

2.外壁塗装、防水を実施する。〔この規模相場さっぱりわからないですが500万を想定〕

 

3.団地、◯ケア、◯トリのコラボモデルをパクる。〔一戸120万を想定〕

 

家賃設定を気持ちやすくして一刻も早く満室にする。

 

4.インターネット、メールボックスなどの小技をやれるところはやる。〔100万を想定〕

 

あれ!?

 

丼勘定ですが。

 

予算5,000万になっちゃった…〔指値なしなら6,000万〕

 

利回り16%前後、旧耐震、しかも違法建築…

 

しかもうまくいって。。

 

うーん。

 

かなりリスキー( ̄◇ ̄;)

 

 

一見利回りが凄そうな物件も計算してみると案外それなりになっちゃいますね。〔しかもきつめの指値をして〕

 

やっぱり世の中そんなに甘くないです(^^;)

 

そんなこんなでシミュレーションしながら物件探してるみなみのていおーでした。

 

初めての物件をお考えの方。

 

高利回り物件、安易に手を出すと痛い目を見ちゃうこともありますよー。

 

自分もいつか火傷しそう。笑

 

ではではー。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。