熱海のサラリーマン大家ことBIGと申します。

前回迄は転勤と引越しを切掛けに大家さんの経験を積み上げて来た                軌跡を投稿させて頂きましたが

今回からは、2棟目(区分)を手に入れたことで賃料収入も増え、好景気の折り本業の年収も増加する、バラ色の生活に気を良くしたBIGがある決断をすることになります。最後までご覧いただければと思います。

 

熱い海と書いて熱海・・・・

駅前は人人・また人で、足の踏み場も無い。いや、『足湯』に浸かる場も  無いが正しい表現でしょう。

(駅前の『徳川の湯』と言う足湯があり旅行者で行列が出来るほどです)

まさに熱い町熱海には旅行者はもちろんの事、インバウンドのおかげもあり外国人で埋め尽くされています。

さらには情緒のある駅前は3階建ての大きな駅ビルに変わり、

その駅前には多くの高級リゾートマンションを見下ろすことの出来るタワーマンション『億ション』が竣工しました。

熱海に住まう』

東京からわずか45分程度で日本有数の温泉地へ。もはや通勤圏内と言える距離感。都市のオフィスから1間後には相模湾を望みながら露天風呂に心も体もほぐして貰える、、、それが熱海』。

『熱海に物件を持ちたい!』そんなことを考えるのに時間は必要ありませんでした。

『そうだ、熱海で大家になろう!!』

景気も上振れ、大家経験もそれなりに(僅か2戸ですが・・・)経験を積んできたBIGとしては次なるターゲットを見据えて日々、ネット検索に励むことになりました。

これだけ、旅行者が増えているから、賃貸事情も活発化しているに違いない! 早速、駅前の不動産業者様へ『訪問』 直接お話を聞く事で

市場の雰囲気を掴みます。

『熱海はリゾートの賃貸が少ない!!』

老舗の不動産業者様からバブル・リーマンと翻弄された熱い町はホテル・旅館が撤退する代わりにリゾートマンションが乱立した。

しかし、その後景気悪化にて相場が急落。当時の億ションが百万単位で購入できる状況までに落ち込んだそうです。『売りは出るが賃貸が出ない?』と言う現象が長く続いているとのこと。

景気に大きく左右される観光地ではインカムゲインはリスクが高く、投資家からは敬遠されている様です。

 

たしかにリゾート目的での賃貸であれば、そのリスクはありますが

これだけ市場が活性化していれば実需も多いのでは?と勝手な思い込みも手伝い、いざリサーチ開始。

以前と同じように自らが住む事を前提とした検索とは異なり、収益物件として表面利回りだけでは心配です、何故なら、熱海のリゾートマンションは100%近くが温泉供給され通常のマンションでは考えられない設備費が掛かります。また坂道が多く駐車場が取れないため立駐の物件が多いのも特徴です。エレベータと同様に機械・電気設備に掛かる費用は管理費・修繕積立金に大きく影響を与えます。

したがって実質利回り(管理費等を差し引いたあとの利回り)が重要となるのです。万が一、空室と成った場合は別荘として自身で利用できることも視野に入れて置かなけれななりません。

 

熱海の収益物件の7つ掟』

 

上記の項目を考慮してBIGが考え出した優先順位として

①  徹底的に駅近』駅まで徒歩圏内であれば駐車場も不要・・・

②  戸数が多いこと』管理費・修繕積立金を頭割りできる・・・

③  源泉かけ流しで24時間』温泉と言っても沸かしたり、水で薄めたりが多い、利用時間の制限も多い

④  間取りは関係無し

K・ワンルーム・3点セットもOK・・・・・・

リゾートなのに?と思われた方もおられると思いますが

お年寄りがお一人で借りられる事もあり、温泉が24時間であれば

  『3点セット』でも問題無い。

⑤  管理は常駐又は住込みがベター

リゾート使いであればこの上無いセキュリティー強化になりますし、お年寄りも日常のことで相談出来る為安心です。

⑥ 安く買って、高く貸す

これが成立しなければ意味が有りません。いくら温泉に入れても

利益に繋がらなければ投資家としては『失格』です。

最後は景観

物件価格はこれで決まると言っていいほどインパクトを与えます。

細かく言えばキリが有りませんが

一般のマンションであれば『南向き』が重宝されます。それは眩いばかりの日差しが差し込み洗濯物も良く乾くからでしょう。

しかし熱海は違います。なんと言っても朝日の見える東南向き、真鶴海岸から立ち昇る真っ赤な太陽は幻想的です。次は南西。これは熱海を代表するイベントである大花火大会が年間で16回も観賞する事が出来ます。

 

7つの掟を心に刻み、片っ端から検索を進めますが、ふとある事に気が付いたのです。それは全国版の検索サイトでは全くと言ってよいほど物件が見つからないのですが、『地元』不動産会社にはこれでもか!と言うほど物件が登録されています。

やはり、『地元』の強さなのでしょうか?一棟ものであれば、主要都市・地方でもどこでも情報は手に入るのですが、リゾートとなると違うのかもしれません。

そうこうしているうちに物件を絞込み、いよいよ運命とも言える物件を目にするのでした。

本日も最後まで、コラムをご覧頂きましてありがとうございました。

 

運命と思っていた物件と実は赤い糸で結ばれていた物件との

狭間で苦悩するBIGの心の葛藤について投稿させて頂きます。

 

次回は『私、本格的に○○になります!!』です。