こんばんは!

いつもご閲覧いただきありがとうございます。

昨日の続きです。

本日はオンボロビルの融資での奇跡を書かせていただきます。

今回は私の個人的な思いが詰まった大変長いものになってしまいましたので
不動産と関係ない個人的な部分はタイトル部分をグレーにしております。

お時間のない方はグレー部分を読み飛ばしていただければと思います。

 

最後の悪あがき、売上があるうちに・・・・

売上の30%がダウンするということは、保証協会の保証枠も縮小するということです。

各都道府県によって違うかもしれませんが、中小企業の法人の場合1ヵ月の売り上げの6ヵ分がその会社に与えられている無担保枠です。すでに現状で満額借りているのでこのままでは将来的に借り換えができなくなる・・・!

下手したら貸しはがしもあり得るのでは?!だったらこの段階でマックスで借り換えをしておかなければ・・・!!

メガ、都銀、地銀、信用金庫、公庫の複数の銀行が当社に融資をしてくれているのですが、とりあえず最後の大きな融資になるかもしれないので、「できるだけ有利な条件で借入が可能な提案をしてください!」と各銀行の担当者に相談しました。

当時、戸建ては公庫が担保に、ビルは都銀が担保を持っていたのですがこのビルの担保は各銀行が以前から狙っていました。

そして今度は・・・。

銀行の提案バトル!

都銀関係はもともと保証協会の保証枠を使った提携商品「CSジョイント」を利用した有担保枠の融資で、保証協会を利用するなら現行の銀行にお願いするのが筋と考えたので、都銀と信金のバトルになりました。

*CSジョイントは今でもありますので、是非懇意にしている銀行さんに聞いてみてください。銀行さん、地域によってCSジョイントが利用できないこともあるそうです。

信金は現行借り入れをしているすべての銀行の融資を信金がすべてプロパーで引き受けるという提案をしてきました。支店長が2度もやってきて土下座に近いほど頭を下げてお願いされました。融資期間はすべて巻き直して15年。利息は2.3%くらいだったかな?ただし、戸建は担保が入ったまま公庫ごと据え置き、ビルの担保は信用金庫が取るとの内容。

・・・悪くないな・・・・保証協会枠も全部あくってことか・・・。

 

ググッと前のめりになる私。

      (゚д゚ ))))))・・・・・・

 

しかし都銀も負けていません。

「CSジョイントの返済期間が最大20年から30年に伸びました!!利息は1.05%で、戸建ての担保も抜いて、保証協会の無担保枠のすべてを抜きましょう!ほかの銀行の融資もすべてひっくるめてビルの担保のみで結構です!」

ドーン!!!! )==== ( ゚д゚)

銀行のプロパー融資のいいところは保証協会の保証料が必要ないことです。ただし銀行が100%保証するために利息はやや高めとなります。

保証協会の保証枠は融資可能な最大額が決まっているのですが、利息が安いのが特徴です。ただし、保証協会の保証料が利息とは別にかかってきます。保証料は会社の状況によって定められた保証料を払う必要があります。スコアリングシステムというそうです。

ちなみに自社ではこの時0.84%でした。(業績が悪いと高くなります)分割で支払うこともできます。分割にしない場合、融資を受けた時に保証料を差し引かれた額が入金されます。

なお、税理士さんがついているのであれば、資料提出が必要となりますが、「中小企業の会計に関する基本要領」の適用に関するチェックリスト」という資料を提出すると保証料から0.1%割引になるので保証協会利用の方はぜひ税理士さんに書いてもらってください!ただし、決算をお願いしている税理士さんでなくてはいけません。

・・・・・(((((((((((((((((( ゚д゚) 都銀に決定!

 

レントロールの改善によりビルの担保評価は倍近くに

ビルのレントロールはもともと約137万8000円/月(満室)が

約220万2000円/月となったことで(空室3つ)大幅に改善しました。

*空室をとある方法で貸しているので、月によって若干の変動があります。

ビルの担保評価は借り換え前が7860万でしたが、

このレントロールにより1憶1200万となり、別の都銀以外の融資をほぼすべて巻き込み30年返済になりました。(平成29年のこと)

ちなみにこの物件の購入時が平成11年ですがこの時の評価額は1億1280万円。

私がバトンタッチした時の物件の評価額は4860万しかなかったのに・・・。

当然5年、7年、10年などの複数の返済が30年に伸びたことで、月々の返済負担がこれまでの半額近くになりました。また利息も2%近いものがほとんどでしたので利息も大幅にダウン。

・・・・( ゚д゚)ポカーン

 

さらに、戸建も無担保となり、保証協会付き無担保枠融資の残額も全部なくなりました。

・・・( ゚д゚)ポカーン

ただ、保証料がほぼ1000万もあったのですが、先代の死亡保険金で支払い、なんとかやり過ごしました。

 

奇跡が起きた・・・そして私は目標を失った

 

父が債務超過で会社を離脱した後(年齢的なこと、当時は経営状態に改善の余地がないと判断され、各銀行より後継者がいないなら融資しないといわれていました)交代し、常に資金繰りに悩まされ、銀行から「ビルを更地にしてから倒産しろ!」などと言われ、今まで経営が本当に苦しかった。。。いや・・・苦しいことしかなかった。。。

「決算書が読めないから会社継いだんでしょ?どう考えても無理だろ!!可哀そうだねぇ~頭が悪くて」決算書を机にぽいっとなげられました。
(とある信金の支店長のセリフです)

自分が作った借金じゃないのに!!と何度心の中で叫んだでしょうか・・・・。

でも、突然、思ってもいないところで、ゴール?

私を抱き留めたのは誰・・・?ビル・・・?( ゚д゚)

マラソン選手がゴールで倒れこむような精神状態でした。

これまでのことが走馬灯のように思いだされました。

 

・・・なんでしょう、燃え尽きてしまったのです・・・。

 

元々IT関係が得意だったのにITとは程遠いそうじのお仕事。
この職種がそもそも好きなわけではないし、職業差別をひしひしと感じる業種。

この業界や、会社は高齢者や身寄りのない人が多く勤めており、会社命の人も多いのです。・・・その会社を自分の一存でつぶすことなどできない・・・!

今まで、上記のことが胸に引っかかっていたがゆえ、親が作った借金を返済し、会社をひたすら永続すること、そして借金を減らすことだけがどうやら目標となっていたらしい・・・。

知らないうちに、そんなことが私の目標になっていたのですね。。。

その目標がなくなってしまい、この先何を目的に生きていけばいいのか・・・という状態になりました。

本当に顔文字通りの精神状態だったと思います。

それからほどなくして、自分が本当にやりたいことはなんだろうと考えました。

 

周囲からの説得

皆さんは、赤字会社をこのまま存続させるべきだと、このまま頑張っていけと私にエールを送りますか?

実は、周囲は私にこの会社の経営自体を辞めるようにと説得してきました。親も親戚も友人もすべてがです。

周囲は私が苦労して会社を経営していたことを知っています。「君がずいぶん悩み苦しみながら経営してきたことを知っている。よく頑張ったじゃないか、もう賃貸経営だけにしてビルサービス自体は閉鎖してしまうべきだ」

「損切は大事だ。社員達は君が思うほど会社のことなど思っていないよ。それに今はすぐに就職先が見つかるよ」

「前は賃料収入でも補てんできない状態だったが、今なら賃料収入だけで借金も返せる、資産も残せる、今がチャンスだぞ!?自分の人生を思い通り生きるんだ!」

私にはこの周囲の反応は意外でした。これから頑張ってビルサービスの黒字を目指すんだ!とかいうのかと思っていました。
まぁ、ビルサービスだけだと赤字がさらにひどくなっていますけど(汗)

なんとなく踏ん切りもつかず、自分的に納得できない・・・。

さらに( ゚д゚)ポカーンと過ごす私。

完全に自分を見失なってしまっていました。

 

今後の方針を考える

すでにこの時にはもう一つの賃貸経営の会社を作っていましたし、賃貸経営だけならそちらでもできなくはない。。。

やれるところまでやるという考えで今後も頑張ってみて、もしいよいよ補てんも不能ということが見えた段階で解散でもいいのではないか。。。

その時はもう一つの会社と合併させて赤字部門を閉鎖させるという選択肢もある・・・・。

ビルサービス部門が抱えていた借金をビルが全部引き受けてくれているので、採算水準はトントンかやや赤字になっています。これなら巻き返せるような気もする・・・。

なによりマイナスから0にもってくることは大変だけど0からプラスにもっていくことは容易な気がします。

もう少し頑張ってみたい・・・と思いました。

借金の返済のために頑張るというのではなく、この業界の未来に賭けてみてもいいのでは・・・と。ハウスクリーニング等が取り上げられ、少し明るい未来が見えているような気もします。

万一会社が立ち直ったら、その時は社員に譲るなりなんなり他の方法もとれるかもしれませんし・・・・。

(社員に愛想が尽きたらそういう考えも消え失せるかもしれませんが)

 

不動産投資の目的は人それぞれ

不動産投資というからには、収益を上げてそのお金をどれだけ増やせるかという目的の人もいれば、不動産投資自体が目的ではなく、何か別のことをやるための資金源としての不動産投資の方もおられるかと思います。

そういう意味ではゴールの地点も人それぞれです。出口戦略まで考えていないといけない!という方針の方もいると思いますが、気に入った不動産を生涯大事に持ち続けるという投資家がいても良いのではないか・・・と思います。

私自身は不動産が大好きだし、何よりも自分を助けてくれたこの建物が好きですので出口戦略どころか今のところ売却の意思はまったくもっていません。

 

 

ちなみにこのオンボロビルは元々テナントとして自社が入っていたビルだったのですが、持ち主の死亡により競売で入手し、当時1億3000万だったそうです。築年数は実は不明。私が生まれた頃に建設中だったそうなので、築38~39年くらいでしょうか?鉄骨5F建てで2店舗、事務所8戸の合計10戸分の建物です。

古い建物には魂がこもっているのではないか?と思う今日この頃です。

今の自分や会社が現存しているのはこのオンボロビルのお陰です。どんなにオンボロと言われようとも私はこのビルが大好きです。

ボロくても修繕しながら一生のパートナーとして持ち続けようと思っています!

皆さんにもそんな建物との出会いがありますように!

 

長くなりましたが最後までお読みいただきありがとうございました!