はじめに

 

読者の皆様、黒木です。こんにちは!

今回のコラムは妻の父が密かに行っていたレトロな時代のサラリーマンの

不動産投資について書きたいと思います。

 

 サラリーマンの不動産投資といえばロバート・キヨサキ氏の書籍からがブーム到来といった感がありますが、実はバブル期のはるか前に田中角栄政権時の不動産ブームがありました。

先人の経験を学ぶことは貴重な参考事例になりますので今回コラムで取り上げて見ようと思います。

 

 背景

 

約40年前には、田中角栄氏の影響の強かった土地ブームが背景にありました。

景気もよかったので、土地を持っていれば必ず上がるといわれていた時期です。

私もチャートで過去のトレンドを研究したことがありますが、確かに右肩上がりでした。

国会図書館に行くと当時の路線価を見ることができます。

 

当時、属性のよかった人や収入がある程度あった人たちはこぞって土地を購入していたようです。

全てではありませんが、多くの方の投資目的はレガシーなキャピタルゲイン狙いです。

 

情報ソース

 

インターネットがなかった先代の時代の情報ソースは新聞広告や業者からの紹介でした。

義父も「XXXニュータウン分譲」とか「不動産投資に適したXXX」等の新聞広告を見て購入していったそうです。

インターネットの時代と比べればスローな時代ですが、休みの日に遠方まで土地を見に行ったそうです。

当時から一棟アパートのサラリーマン投資家もいたのかもしれませんが、義父達の場合は更地や戸建を融資を引いて投資したそうです。

後になって一棟アパートへ投資を始めますが、当時は参入金額が低い、戸建や土地を主眼においていて一棟での投資は頭になかったようです。

これは今でも言われることですが、転売用不動産は更地が一番流動性があると言われていたことも背景にあったと思います。

 

売買に関しても、コンプライアンス的配慮も今のように整備されていなかったので、

ここにXXX鉄道が通れば価値が上がるとか、市街化調整地区を将来市街化地区になる可能性があるから・・・といった営業がまかり通っていたそうです。

 

融資は?

 

今と同じように業者さんが融資を斡旋していたケースが多かったようです。

 当時の資料をみると分譲地区を購入された方々の融資先が明記された資料にある融資先はほぼ同一金融機関でした。

購入者の住所がバラバラなのに融資先の支店がかぶっているケースが多いので、

このことからも金融期間を紹介していたことが推測できます。

(当時はこういう一覧表が存在していたこと事態凄いことですが・・・)

もちろんキャッシュで購入された方もいらっしゃいました。

 

どれだけ買ったのか?

 

義父は、結局キャピタルゲイン狙いで土地や新築戸建を5つ購入したそうです。

キャッシュ購入や住宅ローンを利用して購入しましたが、

会社の寮に住んで、とにかく節約して不動産投資をしていたそうです。

(今のサラリーマン大家さんに通じるものがありますね)

 

出口戦略

 

当時購入した戸建は賃貸に出していたのでキャッシュフローもあったようですが、やはりメインはキャピタルゲイン狙いなのでバブルの初期に売却したそうです。

複数の物件を購入していますのでもちろん成功した例と失敗した例があります。

成功した物件の売却益は購入金額の2~3倍といった結果になったそうです。

もちろん保有期間や当時のインフレの影響もあると思いますが、バブル期に

売却した人はもっと高値で売り逃げた方もいたようです。

 

しかし、なかには失敗した物件もありました。

失敗した物件とは・・・

市街化調整区域の物件です。

 

売れ残った土地

 

当時は列島改造論がまかり通っていた時代、調整区域は近いうちに市街化地区にかわるだろう・・・という業者の話に乗って買ってしまった土地です。

実は、私は約7年前に旅行ついでにその土地を見にいったことがあります。

POST田

写真を見てもらうとわかりますが、田んぼの真中に分譲されています。

道路(通路)やU字溝までありました。

確かにここまで分譲したように見えれば、将来市街化地区になりそうだと感じてしまいます。

 

もうひとつ売れ残ってしまった物件は市街化地区ですが、地目が山林です。

山のてっぺんに突如住宅地が現れています。その端の方に区画があるのですが、

大木が生い茂っていました(笑)。

トトロが出てきそうです(笑)。

 

POST1林

 

義父に話を聞くと、販売当時から林だったよです(汗)。

こちらも出口を迎えるのは辛そうです。

 

まとめ

 

義父の時代は右肩上がりで不動産が上がっていった時代です。

バブル崩壊を堺にこの状況は変わって、比較的短い期間で相場は上下しています。

右肩上がりの際にはこういった失敗した物件を抱えていてもほかの物件の利益が出ているので十分損金を吸収して、利益確定ができました。

物件を各地にもっていたことも幸いしたようです。

 

失敗した物件について私なりに分析すると、

換金性が非常に低い物件を購入したことと、現在の立地が悪かった物件の

将来への期待予測が外れてしまったという2つの要因が考えられます。

これらのことは現在でも学ぶ価値のあるものだと感じます。

 

また、当時のサラリーマンを不動産投資へかきたてた背景として、

CFやキャピタルゲイン等の目標は違いますが、サラリーマンの属性を利用して資産を購入していったやり方は現代のブームに非常に似ています。

 

投資を行う本人のモチベーションも今不動産投資を行っている方々に非常に近いものがあるのを感じました!

今回のコラムは先人の経験を書かせていただき、私なりに分析して過去から学んでみました。

次回もユニークな視点でコラムを書いていきたいと思います。

どうぞご期待下さい。

 

黒木陽斗