こんばんわ、サラリーマン大家のTAKAです。

本日は、リスクとヘッジをテーマに書いていきたいと思います。

1.リスクとリターン

不動産に限らずに投資を行う目的は基本的には利益を上げることだと思います。

そして、基本的には投資金額が棄損する(マイナス)になるリスクが大きい投資ほど、得られる利益(リターン)が大きい関係にあります。

リスクが大きい投資といえば、最近では仮想通貨なんかありますが、仮想通貨の場合には、数日(数時間)で投資金額の数十パーセントの利益を得ることができる一方で、数十パーセントの損失がでることがザラにあります。

また、違法な投資方法を除けば、バイナリーオプションという商品(例えば数分後の為替相場が円高か円安かを予想して、勝てば投資金額が約倍、負ければ投資金額がパー)というものがあり、これもかなりのハイリスク・ハイリターンの商品といえます。

逆に預金であったり国債であれば、投資金額がパーになるリスクは限りなく低いですが、利益も限りなく小さくなっていきます。

2.リスクとヘッジ

自らが追っているリスクを軽減することをリスクをヘッジするといいます。

不動産投資であれば、変動金利を固定金利に変えて、金利上昇リスクをヘッジするといいますね。

通常は変動金利よりも固定金利の方が金利が高いので、変動金利でお金を借りた方が、支払い金利を低く抑えられますが、変動金利は読んで字のごとく変動するので、金利が上昇した場合には、支払い金利も高くなっていきます。

一方で固定金利は変動金利よりも金利は高いものの契約した期間は金利が一定なので、変動金利が上昇したとしても、固定金利は金利が変動せず、支払い金利も上昇しません。

3.リスクヘッジ?

リスクをヘッジするときには、個人的には大きく2点注意すべき点があると考えています。

1点目は、リスクヘッジのコストです。変動金利の固定化の場合には、変動金利と固定金利の金利差がリスクヘッジのコストになります。

例えば、変動金利が年利1%で固定金利が年利2%であった場合に、その差の1%がリスクヘッジのコストといえます。

借入期間を通して、変動金利が2%に上がらなければ、後から見たときには変動金利の方が有利だったといえますが、例えば借入期間の大部分が金利が上昇し3%になってしまえば、固定金利の方が有利だったとなります。この変動金利と固定金利の差がどれくらいの支払い金利の差を生むのかは比較的容易に計算できるので検討の際は計算してみるとよいでしょう。

2点目は、リスクヘッジの方法です。リスクヘッジと思ってとった方法が実はヘッジになっていなかったということがままあります。

最近、耳にした話では、築古物件をたくさん保有している不動産投資家に新築物件を購入して築古物件のリスクをヘッジしましょう!という話を聞きました。

「?」でした。

おそらく築古物件の資産価値が減少する局面では、新築物件の価値も減少するということは、当然ありえるのでヘッジになっていません(資産のポートフォリオとして新築も入れておくという話であればまだわかりますが)。

また、サブリース契約もリスクヘッジの方法といえますが、サブリース業者が健在な限り、家賃回収リスクのヘッジにはなりますが、運営をサブリース業者に依存するリスクを負うといった新たなリスクを負担することになる点には要注意かと思います。

4.おわりに

投資の世界は、カタカナにあふれ、それっぽい説明が横行しています。

リスクヘッジリスクヘッジといっても本当にそれはコストをかけてやるものなの?また、本当にヘッジになっているの?といった点はよくよく注意深く考える必要があります。

勉強をすればそういったことは容易にわかるようになりますが、勉強せずとも今の時代はG〇〇gle先生が教えてくれることも多いので少なくとも、わからなければ調べるという習慣をつけることが肝要かと思います。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

(もし、ご質問等があれば、コメントいただければ極力回答しようとは思います)。