皆様、お元気ですか?

私のコラムをお読みいただき、ありがとうございます。

今度は、かぼちゃとJリーガーという組み合わせで、
また出てきました、某地銀。

ここから借りたことがある方はいらっしゃいますか?

私は、もちろんあります。それも、2回。
その2回目の話です。

おととしのことです。
あるリゾート地にある1棟マンションは、私のところに
お話が来た時には、既に某地銀のC支店の融資がセットでした。
売主側の不動産屋が、そこの支店長と仲がいいとか?

物件を下見に行くと、マンションの前には早咲きの山桜が美しく咲き、
某新聞社が建てたマンションは、バブルの流れを引きずって、
無意味に広い廊下が広がっていました。

偶然、売主側の不動産屋とは知り合いだったこともあり、
買い付けを出せば、後は、言われた資料を出すだけ。
話はどんどん進みました。

某地銀からは、定期預金を事前につくることと、毎月の家賃から、定期積立を
することが条件で出されました。
今はそんなこともするんだ、と思い、驚く私に対して、
その不動産屋は、「もし、なかったら、特別に僕が貸しますよ。」のセリフ。
「金消が終われば、すぐ解約して返してくれれば、いいですから」
「定期積金もすぐ解約していいですよぉ」
そんな言葉を言われました。
もちろん、定期預金は自分のお金で作りましたけど、
すごく調子が良かったです。
そんな人だったっけ?と思ったのを覚えています。

ミニバブルの頃、かなりもうけた投資会社があり、
もう何年も前に会社は解散しましたが、そこに勤務していた人たちは
会社から客のメールアドレスを持って、それぞれ独立し、
その中の一人が、彼でした。
ある日、いきなり知らない不動産会社から、物件の紹介メールが
届くんです。
それも、1社ではなく、数社。
とても、気持ち悪かったことを覚えています。
そして、たどっていくと、その投資会社にたどり着くのです。
メールアドレスを持って会社を移る、
そのからくりがわかった今は、知らない会社から来ても、
何とも思わないように慣れてしまいましたけど・・・

下見に行ったのが2月中旬で、
1カ月後の3月中旬に契約という運びになりました。

私の側の不動産会社が購入し、中間省略。
売主の方とはとうとうお会いしませんでした。

エレベーター、防犯会社、上下水道点検、防災点検、清掃業務。
管理は、フルセットであります。
資料を見ていて、気づいたのは、家賃の振込は、
管理会社を含めた、3カ所の会社から。
中には、ただ入金管理をしているだけなのに、5%の管理料を
払っている会社もありました。
管理もすべて、管理会社を通して行っているので、
全て利益が乗ってます。
計算をすると、お金は大きく動いてますが、前のオーナーである売主さんは
利益が出ていたのか、疑問を持ちました。
多分、年収1000万円超えの方で、ただでさえお仕事が忙しいのに、
土日に経理作業なんて、疲れてできなかったとは思いますが、
一度、きちんと確認なさればよかったのに、と思いました。
他にも物件をお持ちですから、お金が流れていて、ある程度は手元に
残っていたから、気にしなかったのでしょうか?
完全に引継ぎが終わるまで、3,4カ月かかりました。

やっと落ち着いたので、N支店へ定期預金の解約に向かい、
手続きをしていると、窓口で、電話に出てくださいと依頼されました。
相手は、C支店の人。
定期預金を解約するな、と言うのです。
「それでは、話が違う。」と抗議をしても、いろいろ理由を並べ立てます。
「解約してもいい条件だったから、融資を受けたのであり、そこで強制するのでしたら、
金融庁に確認をしてもいいですか?」
そこまで話をして、やっと解約できました。
これが、2年前のことですから、この頃、もうかぼちゃは始まっていたのですよね。
そんなことは、まるっきり知らない私・・・

去年、買い付けを入れた物件に絡み、この物件の借り換えを行いました。
当然利率は下がります。半分以下です。
家賃の入金は新しい管理会社1社に委託し、さまざまな業務は清掃以外直接契約し、
見直したおかげで、それなりのキャッシュフローが生まれてます。

意外な指摘をされました。
「昭和60年に設定された仮登記が残っている」と司法書士の先生が
おっしゃるのです。
そんな説明は、購入の際に受けていません。
完全な瑕疵です。
しかも、業法違反に問うことも可能です。
仲介業者に連絡を取って、1年かかり、やっと仮登記が外れました。
登記は司法書士の仕事です。そして、司法書士は、普通金融機関が指定します。
前オーナーも某地銀から融資を受けていました。
こんなところでも、いい加減だったようです。
仮登記を外す作業をしていたら、融資を実行できませんから、
誰も指摘しないのです。

そして、この物件は、借り換え先の金融機関では、買値の40%アップの
評価が出ました。
物件を見る目があるのよ、と偉そうに言ってしまえば、それまでですが、
何よりも、私はついていると思います。

今、某地銀での融資がストップし、某大家さんが会社を閉鎖するなど、
影響が出てます。
かぼちゃを扱わなかったけど、某地銀を使っていた不動産業者からは、
「結論が早くて使い勝手のいいところが無くなって残念」
という声を聴きます。
3月の期末などに駆け込みで売却をしたい時は本当に助かったと。
きちんと精査して融資を実施さえしていれば、某地銀もそこに出入りする
不動産業者も、そして、売主も買主も全員に喜ばれていたのに・・・
多少のリスクは、高い利率でカバーしていたのですから、
それだけに終えておけばよかったのに・・・
融資の王道を守っていたのでは、売り上げがあがらないから、
そのため、多少の緩い審査までは許容範囲内だとしても、
(そのおかげで多くのサラリーマン大家さんが生まれましたから)
完全にだますようなことはいけません。
心からそう思います。

私の最初の契約時の担当者は、
今、某不動産会社に出向していると聞きました。
そこから、やけにダイレクトメールが届きます。
某地銀で焦げ付いた物件は、そこに流れるのでしょうか?
確認したい気持ちがいっぱいです。

とりとめのない文章となってしまいました。
お読みいただき、ありがとうございました。