みなさんこんばんは。

無謀キングじゅんじゅんです。

いつも拙い内容ですが読んでくださっている皆様ありがとうございます!

ついにトンデモ物件のことを書く時がやってきました・・・。

トンデモ物件はいままでの私の集大成というか、醜態成(汗)

「ん・・・?・・・まっいいか!」が巻き起こす怒涛の悲劇・・・・。

まだすべて解決しておらず、こっちをふさげばあっちが・・!というようになかなか他に目を向けさせてもらえません・・・。

多分突っ込みどころ満載のコラムになると思うのですが、少しずつ書いて行こうと思います。

私の物件選びの基準

私の投資歴はH26年頃から区分所有マンション1号を皮切りに今日に至るのですが、まだ素人という自覚があるので、「自分の生活圏内から徒歩10分以内」の物件に絞っています。都心とはいいませんが、大阪の中心部のあたりなのでそんなに激安物件もなければ、高すぎる物件もないという区域です。

周囲からは「なんでまたそんな考えなしに!!」とよく言われるのですが、私は考えてのことなのですが、とにもかくにも「無謀!!」「無理!」「無茶!」とよく言われております。3Kならぬ3無の男です(汗)

さて、まず自分がこの地域が住みやすいと感じていること、地域の状況や居住者層に詳しいということで、大成功しなくても大失敗しないということを考えての地域の選択です。さらに最悪自分が住んでもいいと思える物件を中心に探しております。

投資家目線で見るとまったおいしくはない。正統派のやり方が推奨される地域であります。(購入物件の10~30%の現金を突っ込み、不足した部分の融資を受ける)

私の考えでは、得意な地域で物件を購入し、そこでしっかり足場を固めてから別の地域、というように少しずつ広げていこうかな~というスタイルです。

皆さんも独自のスタイルがおありだと思いますし、これからの方はぜひコラムニストの方のコラムを参考にして独自のスタイルをぜひ確立していってほしいなと思っています。

私の愛するトンデモ物件のスペック

売り出し価格 1憶円

土地面積 255㎡

RC 1棟 全10戸 4F建て 駐車場4ヵ所 倉庫1ヵ所 (現状満室)

築39年 

月収入 886,980円/月 

現状有姿+瑕疵担保免責

*貯水槽は直圧式に切り替え済み

という感じ。

自分のビルメン会社から近郊だし価格的には今の自分で買えるだろう精いっぱいかな?という価格でした。

物件資料を見ると、1フロア3つの2DK~2LDKでまずまず暮らしやすそうだなという印象の間取りです。

*ちなみに「楽待の路線価を調べる」これはかなり優秀なんですよ。銀行の物件評価額とそれほど違わないんでぜひ活用してみてください!

ちなみにこちら6480万という評価が楽待では出ていたんです。場所柄私の実際の物件の価格としては適正価格は8800万円~9500万くらいかなという感じだったのと、いくらレントロールが良かったとしても、一般的な銀行だと評価額が実際の融資額前後になることが多いので、なかなか買える人はいないだろうと思いましたので9000万ぐらいに指値を考えていました。

愛しの物件に会いに現地に行く

メールで物件資料をもらい、現地に突撃しました。

昼間に行ったのですが、周囲は幼稚園、保育園で園児の声?が時折キャーキャー聞こえます。なんだかほのぼのした雰囲気です。子育てにはいいかもと。

また、物件は角地で駐車場と倉庫に挟まれており、近隣が密接していない

というのも好印象でした。向いに古くからの戸建て住宅が数軒建っていますが広めの道路を挟んでいるのであまり気になりません。

古めの物件の割に建ぺい率は80%で全体的に物件は敷地内にゆったりと建っていました。また自転車置き場もあり、ちゃんと屋根もあります。

さらに謎のトランクスペースが8個もありました(その時は4つだと思っていた)

また徒歩5分くらいに大型のスーパーがあり、コンビニや飲食店がいっぱいあるので、一人暮らしも困らないし、働き盛りの人も暮らしやすそうだと思いました。

ただ、ちょっと気になったのは駐車場にベンツが停まっていたことです。このマンションの家賃状況でベンツはないなぁ・・・という感じ。

さらに、4面中2面は目地デザインできれいだったのですが、(塗装後3年程度)残り2面は白で塗られていて、なんだか10年どころの剥げ方ではなく、なんで2面だけ塗っているの・・・?という疑問はあったのですが、ケチって目立つ部分だけ塗ったのかな?と思いなおしあまり気にはしていませんでした。

日当たりもよくぽかぽかとのどかな雰囲気で周囲には安い駐車場(最大400円と500円)もあり、友人が遊びに来てもいい感じ。

また、敷地がきれいな長方形で、間取りも綺麗な長方形ということも気に入った理由の一つでした。

これ以上の物件はなかなか出てこないぜ!!と思ってルンルンで帰ったのを覚えています。

しかしこの青字がその後トンデモ化することをじゅんじゅんはまだ知る由もなかったのであった。

そして物件資料をくれた不動産屋に電話をしたのです。(続く)