普通のサラリーマン家庭に育った、ごく普通のサラリーマン夫婦である私たちが、ゼロから不動産投資を始めて、気が付けば10年以上の月日が経ちました。

現在は東京23区内に2棟16室の賃貸物件を持つオーナーで、今だから振り返って話せることを皆さんにお伝えできればと思います。

不動産投資を始めた当初は「専業大家になってサラリーマンは引退する!」と意気込んでいましたが、今ではあまり無理せず、仕事と不動産を両立させながら、しかも育児もしなが、ほどほど程度で不動産経営をしています。
 
それでも普通のサラリーマンより、ちょっとリッチで、ちょっと大変だけれども、充実した日々を送っています。
 
そのような私たちの、不動産投資に関する、特に裏技などない、ごく普通のお話を書かせていただきます。

はじめて買ったのは 築古の区分

私たちが初めて投資用不動産を買ったのは、今から10年ほど前。区分1室からのスタートでした。
 
「不動産投資をしよう」と思い立って、不動産専門のサイトで探しまくり、ついに「これだ!」と思える物件が出てきました。
築古SRC造の区分1室で、土地勘がある場所の物件。利回りも良かったため、すぐに問い合わせたところ、その時点での問い合わせがすでに52件、しかも現地確認希望者も4人いる、との回答でした。
 
これを聞いて、急ぎ現地へ。
バイクに乗って30分ほどで到着し、オートロックではなかったため部屋の前まで行って、売りに出されている部屋を外から確認。すると、特に問題がありそうな点は見られず、丁寧に暮らしている様子でした。
 
続いて建物外周をぐるっと一周しました。その次には、物件から駅までの道のりを実際に歩くなどの確認をして、物件を購入することに決めました。
 
家でスタンバイしてもらっていた嫁に建物の状況などを伝え、買い付け証明の取り寄せと、すぐに買い付けを入れるようにお願いをしました。
 
購入に有利になると思い、買い付けを入れる際には、現金買いであることも伝えてもらいました。併せて、修繕積立金の状況と、リフォーム履歴、耐震診断の状況を問い合わせてもらいました。
 
すると翌日、無事に買い付けが通ったと連絡があり、それから20日ほどで売買契約を締結しました。

室内を見ないうちに購入を決めた理由

入居者が居住中であり、室内を見られない状況下で購入を決めた理由は、いくつかあります。
 
まずは物件全体の表情が明るかったこと。
このように書いてしまうと漠然としていて訳が分かりませんが、この漠然と感じることは、部屋探しをしている方々も感じることでしょうし、住みたいか・住みたくないかの判断をする際に、とても重要な要素の一つだと思っています。
 
そして、築古ながら、陽当たりがよく、建物は綺麗に掃除されていて、建物周辺も綺麗だったこと。
治安も問題なさそうな印象を受け、自転車置き場もゴミ捨て場も丁寧に使われていて、通りすがりに挨拶をしてくれる住人さんも多く、良い人たちが多く住んでいるのだろう、と感じられました。
 
さらには、建物は耐震基準前のものでしたが、足腰が強そうな印象を受けたこと。築古ですが、耐震的にも購入しても問題ないと判断しました。
(ただし購入後の耐震診断で、強度が足りないことが分かりました。耐震強度を外観だけで素人が判断するのはやはり難しいかもしれません…。)
 

立地も良く 居室も広めで 客付けは難しくないと判断

物件の場所は横浜市内で、JRの駅から徒歩5分程度の好立地。この駅は、1日の乗降客数が8万人程度あり、私も元々よく知っている駅だということも判断を早く出来た要因の一つでした。
 
自分たちがよく分からないエリアですと、駅周辺の不動産業者さんに家賃相場や入居付け状況、顧客ニーズ・イメージをヒアリングするのですが、このエリアの状況はある程度理解していたため、スピードを重視して、聞き取り調査は省きました。
 
坂が多いエリアなのですが、駅から物件までは平坦で、しかも商店街の中を歩くため、駅への道のりは苦にならなそうだと感じられました。
 
さらに居室の広さが約40㎡と広めでしたから、対象顧客はシングルから3人家族程度まで幅広く対応できて、想定したエリアのニーズにも広く応えられるとみて、しかも広さの割には周辺の物件よりも賃料が安く設定できるため、客付けは難しくないと判断しました。

表面利回り16% 当時でも突出した高利回り

購入した区分の概要は、SRC11階建ての3階部分、約40㎡の2DK。
購入当時でも、すでに築36年という築古で、
価格は650万円、表面利回りは16.6%。
 
16%というのは当時でも突出して高い利回りでしたが、築古だったことと、家賃9万円に対して管理費+修繕費が約2.2万と高く、実質利回りは10%程度でしたから、極端に安いと思える物件でもありませんでした。
 
それでも南向きで陽当たりがよく、いわゆる羊羹型の間取りでもなく、2部屋がベランダに面していて太陽の光が大量に入り、気分よく生活できそうな印象を受ける物件だったため、とても気に入りました。自分たちでも住めると思える物件でした。

昨年に売却 とりあえずは成功

途中経過を書かずに、先に出口を書いてしまいますと、この区分を、昨年(2017年)に850万円で売却しました。
 
650万で購入しましたので、単純計算ではプラス200万円という結果です。
家賃収入の面では、賃貸付けをしていた10年9か月の間に退去が2回あり、空室期間の合計が3か月ほどありましたが、家賃収入は月9万円×126回で1,134万円。
 
ここから、支払った管理費・修繕積立金(月2.2万円×129回で277万)と、
さらに固都税・都市計画税(約4,000円/年×11回で約4.5万円)を引くと、
ざっと850万円の家賃収入がありました。
出口を迎えてみて、とりあえずは成功だったと思っています。
 
以上、何かのご参考になればと思います。
 
次回は、収支の内容をもう少し詳しく、そして区分について私たちが思うことも含めてお伝えさせていただきます。