<はじめに>

 ミニ隠居です、私のコラムをお開きいただき、誠にありがとうございます。

 さて、投資家の中で結構有名な不動産会社さんが廃業準備中と聴き、驚いてます。テレビに番組提供したりユーチューバーと提携したり、またエース社員に億単位の年間報酬出したりと、話題の多かった会社です。

 カボチャ事件以後、融資が絞られ、買える客がいなくなって、事業を続けるメドがたたなくなったため・・・と社長のメルマガに書かれてましたが・・・。

 アパート事業者にとって大変な事がおこりつつあるかもです。そこで、今後を占ってみたいと思います。

<特にサラリーマン向けの融資は厳しくなって>

 上記の業者さんメルマガでは、今までは年収500万位のサラリーマンが、フルローン、オーバーローン※で物件を買いまくり、総投資額10億超のお客も多数だったそうです。それが今年に入ると、首都圏の金融機関では年収1千万円のサラリーマンでも融資が付かなくなった。そして今年の後半からは、関西の金融機関も同様に厳しくなったそうです。ただ、メルマガでは、物件価格は下がっていないと書いてありました。

 ミニ隠居は、今まで

 「融資が厳しくなると、買手が減って、物件は下がる。不動産相場は融資で決まる(金融庁・銀行が決める)。」

 と思っていましたが、もしかしたら、これだけではないのかも知れません。(バブル崩壊のトリガーとなった総量規制のように、買手が無くなる程の急ブレーキは例外として・・・。)

※ミニ・コラム:銀行は、フルローン、オーバーローン嫌い。

 80年代後半の土地転がしによるバブルを抑える為、当時の大蔵省は短期の不動産売買に規制をかけました。当時は(例えば)賃料収入が2千万位しかない物件が10億位(しかも高金利)で売買されていたため、賃料だけでは融資の返済に行き詰まります。長期の維持は困難であり、すぐに転売する必要がありました。

 そこで、短期の転売を規制すれば、売買が成立しにくくなり、バブルは収まるかと思われました。が、銀行が物件を維持できるよう、売買価格以上の融資を出す(オーバーローン)ようになり、バブルは収まりませんでした。

 この経験から、今の銀行はオーバーローンを嫌い、たとえ1割でも自己資金を求めがちになのでは?

 例外的に、今でも(テクニック駆使して)オーバーローンを出す銀行が、S銀行などだったんですね。

<これからの融資と不動産市場>

 そこで、ここからミニ隠居の見方です。

 融資が受けにくい状況は続く、と思います。しかし、融資の状況だけでは、不動産価格はそんなに下落しないと思います。

 多くの売手は、不動産価格の相場が下がった場合、こんな値段なら売らないと判断するからです。不動産価格が下落(暴落)するには、どんなに安くても売る物件(露骨に言えば、不況により破綻する多くの売手)が必要です。

 ・かつてのバブル崩壊では、不況と融資難のため、暴落が続きました。             (1991年~2000年頃)→不動産価格下落(不況で融資NG

 ・銀行の再編が進み、(サラリーマンにさえ)融資がつくようになりました。(2003年~2007年頃)→不動産価格上昇(まだ不況で融資OK

 ・そしてリーマンショックの世界不況の中、融資も絞られました。                   (2009年~2012年頃)→不動産価格下落(もちろん不況で融資NG

・アベノミクスで不況が底をつき、銀行が大いに融資を緩めました。                         (2013年~2016年頃)→不動産価格上昇(好況で融資OK・拍手)

 ・今は融資は厳しいですが、少なくとも不況ではありません。                    (2018年~)→不動産価格維持?(好況で融資NG) 

※今回コラムの不動産価格は、大都市の不動産のみをイメージしてます。

<銀行(金融庁)の使命・・・今度の雨の日は、市場に傘を貸してね。>

 銀行および金融庁は、(不況で融資NG)の状況を、絶対に創るべきではないと、思います。

 今はそこそこの好況のため、不動産融資を絞ってもイイかなとは、思います。ただし、不況になっても、融資を絞り続けてはイケないでしょう。

 消費税を10%に上げるなら、(金融庁は)そこでは融資の状況も見直して欲しいものです。

<さて、今回コラムの結論・・・占いましょう。>

 今後を、ミニ隠居なりに占います。

 (前欄の記載に反しますが)不動産はまたまた、大きく下がる・・・です。 

 日本が永遠に繁栄するとも思えません。小さいか大きいか判りませんが、不況は必ず来ると思います。きっかけは色々ありそうです。

 消費税増税、米中その他の貿易戦争、海外諸国の利上げと新興国通貨の危機、オリンピックやIRなど大イベントの出尽くし感、朝鮮半島・・・

 そして要(カナメ)は、不況時に金融庁(銀行)が融資を緩めて日本を、不動産市場を救うか否かです。・・・救わないと思います。(いや、救えない。)

 市中銀行は市民から集めた低金利の預金を、安定経営維持して運用するという絶対的な使命があります。今の低金利で銀行の取れる利ざやは微小であり、ほんの一部が焦げ付いただけで、銀行自体が赤字経営になります。これでは、リスクが大きい不況時に、融資をドンドン増やせないでしょう。

 ゼロ金利とは、不況の時に(中央銀行が対応できないのみならず)市中銀行も動けなくなる政策の一面もありそうです。

※ミニ・コラム:日本除く国々は、不況を脱したら、すぐ金利を上げたがりますね。ミニ隠居は最近まで、「日本は、国債を外国人が買っていないから、ゼロ金利を続けられる唯一の(幸せな)国なんだ。」ってノンキに思ってました。

<でミニ隠居は、どうするね?・・・ゴメンなさい考え中っす>

 今後は不動産市場を眺めて、安くなったら物件買おうか?それとも市場が変わっても(今まで通り)何もせずに、ダラダラ大家を続けていこうか?                       ・・・考え中です。

 だって未来なんて、絶対こうなるって予想できないですから。せいぜい、当たらない占いレベルです。