昨年の1年間で。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

昨日は、管理会社を通すことで支払う『管理費』に年3%~5%支払う価値があるかどうかについて取り上げてみました。

コメントで様々な意見があり、とっても参考になりました。コメントをくださった方々に感謝です。やはり、みんな取り組み方が違って参考になります。自分のやり方だけが正解では無いということに気づかされる瞬間ですね。

 

 

私の規模では、単純計算で年間150万円規模の管理費を支払うことになります。ただ、実は自主管理をしている部屋も数戸あります。客付けまで自分でやった部屋があるので。

そのため、実際は管理費として支払っている金額を計算してみたら、年間125万円程度でした。

 

それでも、大きい額であることは間違いないです。

コメントの中には自主管理をされている方の意見も多かったです。そのうち、新たに買った物件で自主管理が可能かどうか実験してみるのも良いかもしれないですね。今の手法が絶対だと思わないことが成長へのカギですから。

ちょっと興味も湧いてきました。問題は、物件に競争力が無いことですね。。。

いまいちな物件をなんとか高稼働させているのが今の状況です。お金が無い投資初期に買った物件は特にスペックが低いですから。それを自主管理で入居付けできるのかという不安もあります。

とりあえずは、今後の課題としておきます。

 

 

そんな感じで、管理費として年間125万円も昨年は支払ったわけです。年間の経費に対するインパクトはどのくらいなのか調べてみると、だいたい20%くらいを占めていました。

 

昨年の年間経費全体は590万円でした。

家賃収入が2800万円くらいでしたから、経費率にすると20%くらいですね。その590万円のうち、125万円が管理費となっています。結構、大きな割合を占めていますね。

 

その内訳は。

ざっくりと言ってしまうと、

管理費:125万円
火災保険:10万円
水道光熱費:8万円
広告費等:90万円
固定資産税:75万円
修繕費等:230万円
その他:52万円

 

といった感じです。

(ざっくりと集計したので、微妙に間違っているかも、、、)

 

こんな内訳で、収入の20%前後が経費として出ていきます。逆に言えば、残りの8割は税引前の利益として残ります。

(厳密には減価償却費などの計算もありますが、そろそろ減価償却費も切れてくるので利益とキャッシュフローが同じ程度になって来ます。)

 

この中で数字を変えられる経費は、

管理費:125万円
修繕費:230万円
その他:52万円

の400万円くらいでしょう。残りは変えても効果が低い、もしくは変えられない経費です。

 

私の物件たちは、結構な築年数となってきています。平均で築30年くらいの木造物件です。だから、それなりに修繕が必要なトラブルも多くなってきました。共用通路の天井が落ちたりもしましたし(汗)

また、年間で10戸以上の退去があることを考えれば、その原状回復費だけでも150万円前後はかかるでしょう。

 

そういうことも含めて考えれば、ぼちぼち健闘している数字なのかと思います。管理費は125万円も支払っちゃってはいます。それでも、修繕費のほうは頑張って削減している効果も出ているのではないかと思っています。自分の労力も投入しているし、直接発注でマージンも減らしています。

 

もっと経費率の低い方が多かったりして、、、
コメントを見るのが怖い気もします (笑)

 

そんなことを言っても、昨日のコメントで世の中にはもっと経費を削減している方がいることを教えてもらい、更なる可能性を頂いたので、さらに何かできないか考えてみたいと思います。

 

コラムを書くことで自分の手法を見直すきっかけになるのも良いものですね。コメント機能ができて感じるコラムニストのメリットでした。楽待さんに感謝です。

今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。