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こんにちは、サバイバル投資家です。

私は「都内・高利回り新築投資」×「首都圏・高積算or土地値投資」のハイブリッド投資を全体的なサバイバル戦略としていますが、今回は新築投資におけるサバイバル戦略・・・つまり新築投資基準から説明します。

まずは私が重視している生き残るための新築投資基準の結論は、「実勢価格が購入価格の120%以上の物件となるか」です。

 

1.私の新築投資の事例

さて、説明を始める前にどんな新築投資をしているのか?
実績の一部を紹介します。

 

①建売

千葉県中央区 木造 利回り8.0% 4500万円(けっこうマイナー駅w)

②土地から新築

東京都江戸川区 木造 利回り9.5% 9000万(JR主要駅)

 

首都圏で2018年8月時点の新築木造アパートだと
・千葉県で船橋市、千葉市で8%前後
・東京都内で5〜7%前後(区により変動大)
といった利回りが基準ではないでしょうか。

実は私も①は建売を基準利回りで買っています。新築未経験でしたし低属性でしたから、なかなか土地から新築はやりづらかったです。

 

2.実勢価格を意識するとどうなるか

私が最初に出した結論ですが、「実勢価格が現状価格の120%以上の物件となるか」でしたね。簡単に説明すれば、物件価格1億円の新築を買った場合に、すぐに不動産市場で1億2000万円以上の売却が可能な新築にできるかどうかということです。

実勢価格と聞いてピンと来ない方もいるかもしれませんが、実勢価格とは実際に不動産投資市場で取引される価格(時価)のことです。これは市場、物件スペック、立地などにより変動します。

もう少しわかりやすく私の所有物件例を交えて説明しましょう。
物件条件は以下の通り

<購入価格>

・現状価格 9000万 新築木造
・利回り 9.5%
→エリア 東京都江戸川区 駅徒歩10分以内
→居室数 9部屋(各部屋面積20平米以上 ※15平米以下などの狭小でないことに注意)

では、これを実勢価格に引き直すとどうか?
このエリアで皆さんも同じ条件で検索してみてください。
2018/8月時点では以下の利回りよりも低いものも沢山出るはずです。
高い利回りのものは、大抵シェアハウスか各部屋15平米と狭いものです。

<実勢価格にひきなおし>

・実勢価格 11712万 新築(現状価格の約130%)
・利回り 約7.3%(同エリアで2018/8月時点の大体の成約利回り)
→エリア 東京都江戸川区 駅徒歩10分以内
→居室数 9部屋(各部屋面積20平米以上)

となります。つまりこの物件は現在の不動産投資マーケットにおいて11712万円前後で取引されやすいということです。

すぐに売っても約2700万円ほどの売却益が出る新築投資です!(金融機関との信頼関係があるので売りませんがw)

こんな新築投資なら少し安心できませんか?

 

3.新築投資基準まとめ(5つのポイント)

私の新築投資基準の「実勢価格が購入価格の120%以上の物件となるか」をまとめると、これには5つの理由があります。

1. インカムだけではなくキャピタル利益にも期待。

→キャピタル利益+経年インカム総額で投資の成否は確定する。「持ってよし(インカム)、売ってよし(キャピタル)」の状態にできる。

2. 収益還元評価の金融機関に資産超過評価される可能性。

→これは知らない人も多いですが。次の物件を買うとき一部を余担抵当として提供し、オフィシャルオーバーローンも可能。(現在イケイケの都内信用金庫とかそうですねw)良い新築を作り続けられれば芋づる式に買えるかも?

3. 中〜長期的な不動産市場の変動リスクを低減。

→不動産マーケット変動リスクに安全マージン20%以上を取れる。(市況急落時にもトントンで終われる可能性がある)

4. 周辺需要変動(競合乱立)による家賃下落リスク低減。

→周辺需要変動リスクに安全マージン20%以上を取れる。

5. 耐用年数で返済できる収益力があれば、CF獲得かつBS毀損を最小化

→個人的には長期的な不動産投資ではこれが最も重要かと思っています。木造などの場合は劣化対策等級や耐用年数を超えた融資期間により強引にCFを出しているケースは多いが、本来的にはこういったCFは好ましくない。(ただし、投資初期〜CF100万くらいまでの拡大ステージは致し方ないとは思う)減価償却スピード>元本返済スピードとなってしまい、中長期的にはBS毀損が大きくなるか売却利益の先食いになる。

特に新築投資はただでさえ、積算評価において債務超過状態を作りやすい。そのため収益力が高ければ、減価償却スピード≦元本返済スピードにすることも可能で、中長期的にはBSを健全化するし継続的に買い続ける決算を作りやすくなる。

 

以上が私の新築投資におけるサバイバル戦略・・・新築投資基準です。

皆さま投資スタイルやステージによって色々な投資判断があると思います。少しずつ私なりの新築投資のレベルアップ方法も書いていきますので、不動産投資の世界を楽しくサバイバルしていきましょう!