<はじめに>

 ミニ隠居です、私のコラムをお開きいただき、誠にありがとうございます。

 TAKE・・(以下、竹)なんて投資アパート請負販売がNETで叩かれてます。この楽待の読者であれば、オーナーの信用情報の改竄事件が事件になっていることは、あるいはご存知でしょう。※勿論、これは問題です。

 が、その他の普通の営業結果も、叩くNETを見ました。読んでみて、不動産の常識と世間一般は違うのでは?と感じます。

 今回コラムは、これを考察します。

※世の中には、見せ金を化粧する、いろんなグレーな裏ワザがありますね。が、竹社員さん(報道では社員個人の犯行)は、単純で荒っぽい真っ黒な手法でした。オーナーが知らないうちに、預金通帳コピーに数字を書き加えて銀行に提出してしまいました。

<叩かれている内容は?だいたいこんな感じ>

 竹関連以下はJB-Pressやauヘッドライン※の記事を参考にします。だいたいこんな営業手法が叩かれているようだと、内容を変えてます。

 さてSさんが、下記の物件を請負契約しました。別に、何か改ざんされたわけでは、ありません。

・総事業費は、7600万円くらい

・借り入れ金利は、2.55%くらい

・想定年間収入は、450万円くらい

・実績の年間収入は、(空室や即退去もあり)400万円くらい

 つまり、土地も含めた新築アパートで、表面利回り6%程度(実績は5.3%)。土地から手当しての新築アパートなら(立地にもよりますが)ごく普通のレベルに思えます。これが、どうして叩かれるのでしょう?

※記事には、もっとエグイ記載もあります。(・・・念書)興味あるかたはNETを探索して。

<どんな点が問題?>

 どう読んでも、(ミニ隠居的には)素人オーナーがひどい勘違いして、契約したただけのストーリーでした。しかし、「(勘違い通りにならない)ひどい物件を騙して契約」的になってました。以下の点です。

1. 表面利回りの計算式を、よく理解していない。

2. 自分の契約した金利が、最優遇金利と思い込んでる。

3. 満室家賃が新築当初は、マルマル得られると思ってる。

 S様は、当初から判りきった計算(必要な材料は、竹営業から出てましたよ。)を怠り、年間を通じて想定範囲内の結果となった物件を買っただけなのに。

<で、NETが暴露した問題とは・・・>

 そこで以下の暴露(?)です。(・・・)はミニ隠居の感想。

1. 利回り7%、シミュレーションでも心配ないことを再三説明受けた

→後で考えると、竹営業は、当初、消費税、外構・地盤工事代など含めないで計算してた利回りだった(怒)

(しかし(NETによると)利回りの他に、総事業費と想定家賃をキチンと事前提示してましたが。)

2・融資の金利が2.55%だった

→このゼロ金利の時代に不当に高かった(怒)

(ってアパートなら、よくある金利すね。最初から2.55%って説明したよね。)

3・「新築1年目であれば入居者が殺到し、退去も少ない」と説明された

→年間収支が50万円くらいも、下ブレした(怒)

(実績400万くらい、満室想定450万くらいなら、空室10%。まあ、想定すべき下限くらいでしょうか?※)

 さて、(・・・)に同感した人(勿論、ミニ隠居も同感)イケません。頭が不動産脳になって、世間とズレてるかもです。ミニ隠居は、(厳しい言い方ですが)S様は「質の悪いクレーマー」にさえ見えました。でも、フツ-の世間には、「酷い業者に騙された被害者」に見えるんです。

※例えば空室5%以下の優良経営でも、年間通して空室0(満室)の年も空室5%悪化(つまり空室10%)の年もあるのは当然。初年がいきなり悪い年になっただけ、とも言えます。(ただし、このままだと暗い先行きが暗示されます。新築で入居が決まらないのは、新築プレミアム価格を過度に高くしたケースが多いです。)

<このレベルなら、どこの請負建築営業でも・・・>

 悪いけど、素人さんに収益物件を勧める請負営業さんは、このレベルの営業トークは(お客様のためにという建前で)します。フツーです。

 このS様のように(多分)数字に弱くて、利回りも理解できない(お婆様に多い)お客様に向けて、「ステキな」、「安心感のある」、「これから流行りの」と数字を言わないで形容詞だけで説得する訓練してます。特に「高級アパート建てると、ご近所様の評判が上がりますよ」トークは効くそうです。こんな時に

「お婆様、最後に言わせて下さい。アパート経営はリスクもある事業です。せめて予想される問題位は解決する自信と、向き合う強いマインドも必要です。」

なんて喋って契約流れたら、始末書モノです。

 だからミニ隠居は、こんなトークを聴いても、NETを見ても

「まあよくあることで、特に問題ナシ」

 と、つい思ってしまいます。これは世間の常識とは、離れてしまってます。

 出したくない数字を、形容詞に包んでさり気なく話す。(おそらく書面でも、一応は出してるはず。)これは、不動産業者にとって日常の事ですが、世間は詐欺まがいと思ってしまうんですね。

<結局、不勉強な人は>

 アパート経営には、勉強しないで踏み切るべきでは無いです。危ない業者に引っかかる確率は、少ないとは思います。しかし、不動産業界は、フツーの善良な業者でも、危い物件を勧めます。しつこいですが、世間の常識と、不動産業界の常識は違います。

 なにしろ月に1件、契約取れただけで高給が約束される世界です。月に1回あるかないかの高給のチャンスを、そうそう捨てません。

 そう、この業界のフツーのレベルは、お人好しレベルではありません。

<しかし竹特有の問題も、確かにあります>

 竹+西*銀のペアは、物件が竹管理を外れると、融資解除(つまり一括返済)になる特約付が多いそうです。これは、他では聴いたことがありません。

 さすがにミニ隠居でも、問題と思います(怒)。

 そして新築アパートが、なかなか満室にならないことも多いそうです。そこそこ需要のある立地ならですが、家賃設定さえ間違わず、かつ管理会社にやる気があれば、新築はすぐ満室になるものです。そうならない管理会社は、変更覚悟で満室活動を要求すべきですが、この正当な請求が禁じられていますね。たぶんですが、以下のモードになっているかもです。

・どうせキャンセルしない大家であれば、優先順位下位の安全パイ

・家賃下げると契約時の想定が甘かったと、怒られるんで面倒

・20%位の空室があっても、管理料が20%位減るだけ

 話題になっていることでもあり、西*さんには見直して貰いたいポイントです。金融庁にも、ご指導していただけないでしょうか?