今回は、前回からの続きで、「お風呂で赤い水が出る」という話をお伝えいたします。

5年入居者の退去後に知った不具合

退去時に「お風呂で赤い水が出ることがあった」と入居者から聞いたことを受け、浴槽いっぱいに水を貯めてみました。
 
その水を見ると、赤い澱のようなものが出ていて、入浴するのをためらうかもしれない状況でした。水は、健康への影響もあるかと思い、自分が入居者でこの状況であれば、即時退去する可能性もあるだろうと思いました。
 
この入居者さんは、おそらくシャワーしか浴びておらず、水をためることがなかったため、この赤い水をあまり気にしていなかった・気付かなかったのではないかと、勝手に想定しました。
 
配水管は一般的に、現在では樹脂製のものが使われているかと思いますが、築古の建物ほど金属製の管を使っていて、管にサビが発生して赤水が出ることがあると聞きます。
 
さらに腐食が進めば、漏水するという最悪の事態も想定されます。
 
この築古物件では、配水管が金属製であることを、このとき初めて知りました。元々知識不足で想定もしておらず、「困ったな…」と思いました。
 

原因は共用部かどうか

赤サビが出ている原因が、共用部の配水管にあるとすれば、自分で工事をすることはできません。そのため、建物を管理する管理会社に共用部分の工事履歴を聞いてみました。
 
すると、すでに共用部では一度、配水管の交換を終えていましたので、共用部が原因ではないようです。
 
また、他の部屋の状況を管理会社に聞いてみると、同様の症状がほかの部屋でも出ている、とのことでした。
 
配水管交換となると、比較的大がかりな改修が必要になるかと思います。この部屋の場合、ベランダ側から配水管が引かれていて、管は居室の押し入れ下を通ってダイニングにつながり、フローリングの下を通ってキッチンやお風呂につながっています。
 
管を交換するには、広範囲の床や壁をはがして工事をするのが基本となりますので、改修費が高額になるのは、素人の私たちでも想像ができました。
 

配水管交換を決断

同じ症状が出ていた他の部屋では、自己使用だったためか、すぐに管の交換をしたようです。
 
一方で、賃貸用として購入した私たちにとって、高額出費は避けたいところ。
 
安く済ませる方法として、高圧洗浄のような形でサビを落とせないか、蛇口のところでサビをキャッチできるようなグッズはないか、管の途中でサビを浄化できないか、なども検討しました。
 
ですが、解決策を見つける力もなく、そして、自分たちがもしこの部屋に入ったとすれば「早めに退去しよう」と思う可能性のある状況でしたので、覚悟を決めて改修することにしました。
 
また、サビ水が出る状態のままですと、入居付けが困難になるだけではなく、せっかく入居してもらっても退去が早まったり、最悪のケースでは漏水を起こして大惨事になることも想定しました。
 

改修費用 いろいろ込みで100万円、工期2か月

改修の費用は、付帯費用やプラスαの工事込みで約100万円、工期は2か月ほど掛かりました。
 
工期が2か月掛かるということは、当然ながらこの期間は空室となりますので、改修費用100万円のほかに、家賃9万円×2か月分で18万円の損失が発生するとも考えられます。
 
改修費100万円+空室による損失18万円=118万円。
これは、月の家賃9万円で単純に割ると13か月分で、月の管理費・修繕積立金2.2万円を考慮しますと、17か月分の家賃ロスとなります。
 
購入当初でしたら、17か月分というのは考えられない金額ですが、ここまで順調に家賃が入ってきたこと、また、この先も長く所有することを想定して、17か月分の出費を決定しました。
 

 決めた工事の発注を一瞬ためらう

工事を検討している最中にも入居募集は掛けていました。すると、この工事を発注する直前に内見が入り、なんと入居をすぐに決めてくれました。
 
改修費用が高額でしたので、この入居申し込みには心が揺らぎました。「工事をする前の状況で入居が決まったし、工事の発注をやめようかな…」と、一瞬思ったのです。
 
しかし、ここはすぐに考えを元に戻して「なるべく良い部屋に住んでもらいたい」、その結果として「長く住んでもらいたい」、さらには「賃貸中は手間・費用をなるべく掛からないようにしたい」と考え、工事を行うことにしました。
 
幸い、入居予定の方はこの工事期間2か月を待ってくれるとのことで、安心して工事に入りました。
 

このタイミングで工事を発注した理由 

工期2か月の改修を、このタイミングで発注した理由は、時期的なものもありました。入居付けの繁忙期である3月初旬には、工事が完成する予定だったからです。
 
工事完成予定が4月以降でしたら、客付けに苦労すると思い、工事の先延ばしをしていたかもしれません。
 
また、もし工事の先延ばしをしますと、次の退去の際に、このような絶好のタイミングで工事を行えるかは分かりませんので、「この工事は、今の絶好のタイミングで済ませておきたい」と考えました。
 
そしてもう一つ。夫婦ともにサラリーマンのため、後々クレームが発生してしまうのはプライスレスでつらいので、なるべく想定されるクレーム案件は潰しておきたいとも考えて、改修を行うことにしました。
 
 
以上、何かのご参考になればと思います。
 
次回は、この改修の内容などををお伝えさせていただきます。