どうもお久しぶりのFP大家です。

実践大家コラムを長年読んできた私ですが、コラムニストがコラムを書かなくなると、燃え尽きたのかな?それとも、破綻しちゃったのかな?と、勝手に想像を巡らしていました。

私はというと、生きてます!

本日は安否確認コラムです。くだらない私の近況報告となりますので、数あるコラムの箸休めにお読みいただければ光栄です。

とは書いたものの、逆レバを体感しているのは事実です・・・

逆レバレッジの正体

私の不動産投資の方は、買付を1件入れたのですが指値が通らず玉砕。既存の物件は退去なく家賃が入り、約定返済を行い手残りを享受しています。

実は、逆レバは本業であるサラリーマンで起こっております。

いまの家は、妻の強い希望で購入。不動産の価格は今よりは安かったと思いますが、それでも高い買い物でした。

そして二人目の子どもが生まれ、元気に保育園に入りました。

しかしその保育料がtoo expensive!なのです(´Д`)

住んでいる町の保育料が元々高いのですが、共働きで夫婦の所得合算で判断されることから、都内の区分マンションの家賃くらい高い保育料になります。

妻が職場復帰する際、「家計は僕の給料でやり繰りしてるから、保育料はお願いね♡」とリビングで契約したのですが・・・

妻は子どものお洋服を買いすぎて契約不履行。つまり、私に対しては堂々とデフォルトを宣言したのです!!!

私の出費としては、保育料全額、住宅ローンの返済、家族の携帯料金、電気・ガス・水道の公共料金、等々。嗚呼それと、固定資産税だって当然私の支払いです。

その結果、月のサラリーでこれらの固定費をなんとか賄えるのですが、私のおこずかいはなくなってしまったのです。(*_*)

サラリーマンですから、会社での飲み会もありますし、それなりにお金を使うと月の収支はマイナスになってしまいます。。。

 

妻に対する反撃の巨人!

最近、融資審査でエビデンスの確認強化を行っています。妻も働いて収入があるのですから、本当は貯めこんでるのだと思い「預金のエビデンス見せろ!」と要求しました。

ですが、「そんなにない。」とサラッと答えて子どもとブロック遊びをしています。

妻の事ですからエビデンスを提示したとしても、少なく改ざんするかもしれません(-_-;)

不幸中の幸いは、私のボーナスで一息つけるので年間ベースではプラスになる点です。

ですが、それ以外の月で経常収支がマイナスになるという焦燥感は、ある意味貴重な経験です。

そんな時に役立つのが不動産から得られるCFです。

やっぱり不動産投資をしていて良かったなぁと実感してしまいます。

ですがそれは、私のポリシーからすると違反です。

私のポリシーは、サラリーマンで賄う生活費会計と、不動産投資の会計は混同させない。サラリーマンとしての経常収支はプラスを維持。不動産投資の経常収支もプラスを維持。これを原則としておりました。

それを、サラリーマン生活費が赤字となり、不動産投資のCFで補填したのは私のポリシーに照らし合わせると残念な結果です。

しかし、お金がないのでしょうがありません。お金は常に、有るところから、無いところに流れていくのですから。

会計士でなくとも、税理士でなくとも、簿記の知識がなくとも、給料を貰い、そして使って。

最後に財布に残っているお金こそが真実です。その事実に抗うことはできません。

足りなければ困る。困るからどこかに頼る。それが不動産投資のCFなのか、親戚なのか、カードローンなのか。それだけの話であり、どんな優秀な会計士のつける帳簿よりも、財布の中身こそが真実であり実態です

私のポリシーは、現実の前では脆く崩れました。。。

今は、水道水を飲みながら教育費の無償化を待つ日々です。。

 

逆レバレッジの処方箋

これが不動産投資の逆レバだったらどうでしょう。

給与から補填できる範囲であれば、やはり有るところから無いところにお金が流れます。

ですが、給与で補填しきれないレバレッジであれば、どこに頼るでしょうか。それこそが経営の安全性の課題だと思います。

一つの答えがストックです。

つまり、現預金を保有するという対処法です。経常収支がマイナスであれば、必然的にストックしている預金から賄われます。

そのため、日々の経営で現預金をコツコツと増やすわけですね。流動性の高い貸借対照表の戦略的な構築が大切になるのです。

不動産価格が下がらない今、融資が出にくい今、貸借対照表を強化する期間と位置付けると、生活費のマイナスを不動産で補う私は、イマイチということですね。

お金が有るところから無いところに流れるという事象は、様々な想定ができます。

例えば転職して年収が100万円下がるとか。

実家の両親の介護費用が発生するとか。

台風でアパートの屋根が飛ぶとか。

家庭内と不動産投資の双方向で、これらの問題が起こる度に、お金が有るところから無いところに流れるわけです。それでも足りない時、ストックを取り崩します。

もし、給与やストックでも賄えない逆レバが襲って来たとき、私の感じた焦燥感は恐怖に変質するはずです。

そしたら、もうコラムは書けないかもしれません。そうならないためにもコツコツ現預金を増やしていきたいところです!

 

 

久しぶりに読んで下さった方に、感謝いたします。恥ずかしい私の近況報告でした(笑)