こんにちは!地主の婿養子大家です!

 

コラム燃えつき症候群でしょうか、昨日は、背中が痛くて大変でした。笑

今日は比較的まだマシなので、私が活用している空室対策を紹介します!

 

テーマは、『閑散期にもってこいの入居者とは?』です。

 

構成は、

1.閑散期とは?

2.私の活用している対策とは?

3.注意点!

4.おわりに

以上で書いてまいります。

 

1.閑散期とは?

一般的に、一年で最も賃貸業界が活性化するのは

3月・4月ではないでしょうか?

引越代節約の観点から、GW以降に引越しを検討する人も今年は多かった様子でしたが、この時期が年で一番の繁忙期であることは間違いないですよね。

では、閑散期は?

これは、

・ターゲットエリア

・間取り

・入居者属性

・その他外的要因

などで物件毎に異なることもありますが、

一般的には、

7月・8月

11月・12月

このあたりは厳しいことが多いように思います。

我々大家の大嫌いな

閑散期

ですね。

 

2.私の活用している対策とは?

閑散期の空室対策は、

・設備投資による競争力UP

・家賃値下げによる競争力UP

・敷金・礼金・更新・初期費用等の条件変更

・フリーレント

・コンセプト注入

・客付け業者PR活動強化

など、色々考えられると思います。

でも、これらの多くは

不特定多数の需要層への集客を意図するもの

です。

また、多くのやり方は

・コストUP

・収益力DOWN

につながるものです。

私は、何とか

・収益力を維持したまま

・コストもかからず

・稼働を保つ

そんな方法はないかと模索していました。

もちろん、そんなものがあれば全ての物件が満室経営でしょう。

ただ、

何もしないよりはマシ!

という、悪あがきの発想から生まれた方法のお話です。。。汗

 

ターゲットはずばり、

建築現場事務所

です。

 

なんだそれか。と思われた方もいますよね。

私も、過去に下記のようなデメリットを抱いていました。

・職人が多く出入して共用部が汚くなる

・原状回復で揉めるのでは

・入居者によっては嫌がる人もいるのでは

 

しかし、需給バランスが著しく崩壊してきているエリアでは

そんな悠長なこと言ってられません!!

閑散期に退去が出ると、繁忙期まではあきらめますか?

 

約半年の空室損を10回繰り返せば10年間で

60,000円×60か月=360万円

360万円の損失

これも、1年間で半年の空室損での話。絶対に甘く見てはいけませんよね。。。

私の場合、

何が何でも満室経営に拘るからこそ

シミュレーション通りの結果が出る。

だからこそ、

残債が残っていても次の物件が買えます

 

自分は空室を絶対に許さないから(‘◇’)ゞ

 

現場事務所誘致作戦発動!

※とても簡単なことですが、常に可能な方法でもありません。でも、成功すれば恩恵もあります。

 

【作戦概要】

<ステップ>

①空室発生⇒一般募集

⇒もちろん普通に決まれば一番。

 

②物件から3分圏内で建築現場発生

⇒競合把握の観点からも重要。

 

③建築会社確認

⇒私はやったことありませんが、直接確認しても良いくらいですね。相手もむげには扱わないと思います。なぜなら近隣様ですから。

 

④建築現場に一番近くの仲介業者へアナウンス

⇒突貫現場の場合は、いきなり現場下見の際に、一番近くの店頭に現れることも多いから。アナウンスするのは、言い方は悪いですが他の物件に流さない為の釘刺しです。人間の心理として、事前にアナウンスされていたのに、他に流すことにはさすがに心が痛むものかと。

 

⑤いつもお願いしている仲介にもアナウンス

⇒場合によっては、ネットで確認して適当に問合せする場合も考慮して。

 

⑥現場所長が問合せ

⇒私の場合は、直訪でした。もう大体即決です。

ここからが大事?

 

⑦工期の確認

⇒大体、閑散期時期着工なら3月までに引き渡し。突貫工事が大好きな、大手住宅メーカーなどは、2月末までに現場事務所は引き払うケースも多かと思います。大切なのは、3月の繁忙期に間に合うことが大前提であること。

 

⑧条件交渉

⇒現場事務所はあくまで短期契約。大家からすれば最良の入居者ではありません。あくまで、苦肉の策。でも、現場事務所は上で紹介したような劣悪環境イメージがいまだに拭えていない為、選択肢も多くない場合もあり

意外と

条件交渉が可能です!!(^^)!

私の一例は、

【一般募集条件】

賃料6万円 フリーレント1か月

【成約条件】

賃料7.5万円 フリーレントなし

賃料1.5万円増額×5か月=7.5万円

結果的には

6か月の空室損を防げ

賃料も1か月分多く

なりました。

 

3.注意点!

上で挙げたデメリットも気になるところです。

・職人が多く出入して共用部が汚くなる

・原状回復で揉めるのでは

・入居者によっては嫌がる人もいるのでは

それ以外にも、

工期が遅れる可能性

については十分注意したいです。

ここで失敗したら本末転倒みたいな話で、結局空室損を先延ばしにしただけになります。むしろ、9月に決まっていたかも知れないなどと考えればなおさらです。

なので、私は

建築会社がどんな会社かに気を付けます

私のイチオシは

・大○ハウス

・大○建託

などです。

理由は、経験上ですが彼らの仕事の進め方にあります。

 

私が以前に生コン業で働いていることはお伝えしたことがありますが、

彼らは現場単位で予算が決められています!

例えば、

生コンではいくら、設備でいくら、大工でいくら等。

そして、次の現場も決まっていたり、現場を掛け持ちしたりもします。

実は、

商社時代でも、私は、活かさず殺さず戦法をとっていました。

要は、

売掛金でその現場予算が残っていなければ、請求を待ってあげて、次の現場でもまた相見積もりもなく自動的にお高い生コンを買っていただきます。笑

これは諸刃の件で、

何十現場も同時進行でやっているので、全ての現場でやっちゃうと、単なる延滞になっちゃいます。そうこうしているとどの現場のつけがどれだけあるかが、自分が把握できなくなり、会社の記録上に未回収金として出てきてしまい、大目玉かつ左遷にあいます。

ある社員は1,000万円以上の未収金により、ある日突然転勤になりました。

幸い、私は、すごくできる先輩と2年間ほど、毎晩を朝まで(笑)共にするなかで、ノウハウを盗みましたので、問題なく回収出来ていました。

何が言いたいか、

現場所長は、

予算内に収まって期日内に現場を納めればなんでも良いのです。

それくらい、目が回るくらい忙しいなかで無理な予算の元

下請け業者に無理な要求をしながら

現場を回していました。

そして、

会社としては現場単位で利益をきっちりと確保し続けているのです

 

何が言いたいか???

 

私の経験では、彼らであれば

・家賃が高かろうが現場から近いところが良くて

・工期だけは死守しようとする

と思っています。

これが、小さな建築会社であれば工期が遅れてでも品質優先したり、そもそもの工期計画が甘かったりするかも知れません。※私は未経験なので推測です。

 

少なくとも、私が経験して大丈夫だと思っていた建築会社は

・工期も予定通りで

・床の上にベニヤを敷き傷もなく

・ものすごく丁寧で

・賃料は相場よりも全然高く

入居頂けています。

 

4.おわりに

今回は、現場事務所のみについて経験を紹介いたしました。

これは、別に現場事務所に入居してもらうのが最高~♪ってことが言いたいわけではありません!

単純に、

絶対に満室を続けること

という私の執念が

規模拡大時に実績からくる満室経営への自信

へとつながり

その自信があるから

フルローン・オーバーローンでもの短期借入できる自信

へつながりました。

その結果、10年経過した時に

残債利回りが大改善される事

売却すれば大幅に手残りが出来る事

10年で完済無借金物件が出来る事

更に購入しても残債に余裕がある事

これらの結果へとつながりました。

 

何より、

どんな物件でも満室に出来る自信

は、これから迎えるであろう厳しい賃貸市場で生き残るための

自分ならやれるという『自信』と『覚悟』

を生み出してくれます。

 

過去に、『不動産賃貸業の本質』というタイトルでコラムを書いたことがありますが、

私の不動産投資の原点は

いつでも

どこでも

いつまでも

 

満室経営を続けることなんだと思います!

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました。