*お盆休みで休み過ぎたのと、連休明けに税務署からの電話(税務調査のお知らせ)があり、ドタバタしており、久々の更新です。税務調査については、また後日、お伝えできればと思います。

名古屋での土地探し 名古屋人が考えるいい地域?

2012年末ごろ、妻の協力のおかげで、初めて不動産投資の壁を乗り越えることができ、早速、土地情報リストをペラペラと見ていました。名古屋に長く住んでいると、地名を聞くだけで、属性のいい地域、悪い地域というのがイメージできます。

名古屋駅のある中村区でも東側(表)と西側(裏)では、家賃設定も違いますし、東京の港区というと、収入の高い属性の人が集まる地域ですが、名古屋の港区というと、ちょっとやんちゃなイメージがあります。(住んでいる方、物件持っている方、スミマセン。)

転勤族の方は、名古屋の東部にある、東区、千種区、名東区、昭和区、瑞穂区などを好む傾向があります。

逆に、守山区、南区、港区、中川区という地域には、あまりいいイメージを持っていない方も多いかもしれません。

*投資物件と実需物件では、いい地域も違うかと思います。当時、私が考えていたいい地域は、実需として考えた場合のいい地域ですね。

そんな背景もあり、私は、名古屋の中でも比較的イメージのいい地域(名古屋の東部)の駅徒歩10分以内の土地を探しておりました。

掘り出し物の土地はあるの??

『土地に掘り出し物はない』とよく、不動産の専門家に言われます。

100%希望に合った土地はありません。私も今となっては、FPとして、お客さまの住宅の土地探しをお手伝いするときによく口にしますが、当時は、素人でしたので、自分にとっての掘り出し物を探していました。

 

そんな中で、1つだけ、気になる土地情報を発見しました。(2012年末の時です)

・場所  ・・・名古屋市千種区○○

・アクセス・・・名古屋市営地下鉄東山線一社駅徒歩10分

・土地面積・・・124坪(約409m2)

・土地価格・・・2980万円(坪単価24万円/坪)

 

*ここの地域の坪単価は、市場価格で70万円/坪ほど。3分の1近く安い土地でした。もちろん、訳ありなのですが・・・。

 

その訳というのが、

・三角地である。(建物を建てると土地が大幅に余る。)

・接道が、2.9mしかない。

・土地が、接道面から3m上がったところにある。(階段を登らないといけない。)

 

ということでした。

それでも3分の1だから、問題なさそうだ!と思い、即、その物件に決めました。

 

土地購入後に初めて知ったこと・・・

素人投資家の私は、指値も甘く、端数の80万だけ値下げしてもらい、2900万円での購入。今、考えると、駐車場スペースがとれず、住宅分譲地としては、不適格物件。今だったら、もっと指値していたかもしれません。

 

土地購入後、着工に入る前にもいろいろトラブルが。

知らなかったのが、接道2m以上であれば、建築できると考えていましたが、名古屋市の条例で、共同アパートの場合、接道2m以上4m未満だと、延床面積200m2までしか建てられないとのこと。ベテランの投資家さんなら当たり前の事実ですよね・・・。知ってました?

もちろん、私は知りませんでした。

 

安い土地には訳がある。本当に実感しました。

さらに、記念すべき1棟目の土地にはトラブルだらけ。

崖があるので、一部を斜面にして、法面を作る行政指導を受けました。

法面を作る費用、作った時に発生する大量の土砂を処分する費用など

 

1棟目なので、もちろん家賃収入はない状態で、工事も進まず、追加費用も発生などなど。非常に不安だったことを覚えています。

ある程度経験してくると、追加費用を見込んだ指値などをしていくことで、より安く仕入れたりするんだろうなぁと今思うと若干後悔しています。

これから1棟目を考えている方は、信頼できる身近な経験者に相談してください。

不動産屋さんからの紹介料で稼いでいるコンサルタントだと、結果、購入させられる感があるので、お気を付けください。

*写真は、上からの1棟目の写真。土地面積の割に建築面積が小さいので、隙間スペースと屋根に太陽光(20kwくらい)を敷き詰めてみました。当時の売電価格は、1kwhあたり36円+税。土地の余剰スペースを有効活用できました。