みなさん、おはようございます。

元ビジ大家です。

 

猛暑が一時的なものであってほしい……と願ってやまない今日この頃ですが、

それは我が家のエアコンが故障したから……です。

 

夏場に向けてエアコンなしの生活は最早考えられないですね。

 

さすがにこの時期はエアコンの取り付け等には時間がかかるようで、

１週間くらい後にならないとエアコンの交換・設置ができないようです。

 

「天災は忘れた頃にやってくる」……と、自然災害がその被害を忘れた頃合いに

再び起こることを教えてくれる格言がありますが、「家電の故障も忘れた頃に

やってくる」と言えるような気がします。

 

電化製品は「機械」ですから、いつか調子が悪くなったり、壊れたりするもの

ですが、徐々に調子が悪くなって「そろそろ換え時かな」と気づかせてくれる

場合もあれば、ある日いきなり動かなくなる！ということもあります。

 

我が家のエアコンの場合は、後者のパターンでした。

 

修繕などの費用を経費にするには「法人化」が必要

 

６月という時期は、梅雨時ということもあって「風雨被害」が起こりやすい時期

です。

 

不動産賃貸事業を行なっている者（＝大家さん）にとっては、台風が来た！

とか、地震や土砂崩れ！……などの自然災害のニュースを見聞きすると、

１．入居者さんは大丈夫か？

２．自分の持っている物件に影響はないか？

と心配になるものです。

 

「賃貸」に出している物件で発生した修繕費用は不動産賃貸事業の「経費」と

して計上することができますが、自宅で起きた修繕関係の費用の場合は、

ほとんど「経費」として認められることはないと思います。

 

→　これを「経費」として認めてもらうには、事業形態を「法人化」して、

かつ「自宅を法人の社宅とする」ことが必要です。

社宅化しておけば、自宅で修繕が必要になっても、それを「経費」として

扱うことが可能です。

 

法人化をしていない「個人事業主」の場合は（税理士の先生と相談して確認を

する必要がありますが）、自宅に関する費用はあまり経費として計上することが

できないのが一般的です。

 

不動産投資家が資産管理会社を持つことの有用性

 

資産管理会社を保有することで、それまでは経費として認められなかったもの

でも会社の経費として認められるようになります（もちろん、すべてではあり

ませんが……）。

 

自宅を社宅化することのメリットもそこにあります。

 

個人名義の自宅を資産管理会社に売却して社宅化すれば、それ以降は

社宅である自宅で発生した費用に関する多くが「経費」として認められる

ことになります。

 

念のために、その都度税理士の先生に確認する姿勢が大切ですが、

一般論としてはそうした傾向が強いと思われます。

 

社宅化していなければ自宅の修繕費用は単なる個人的な支出で終わりますが、

社宅化した後であれば、その修繕費用は法人の経費となるわけです。

 

極論を言えば、個人名義の資産は資産管理会社（プライベートカンパニー）に

集中させるくらいでちょうど良いのかもしれません。

 

ただし、法人化すると毎年税金等の費用が新たに必要となりますから、

どういったタイミングで法人化を実行するか？！は、事前によくよく

シミュレーションを行なってその実行時期を検討することが大切です。

 

……………

賃貸に出している所有物件のエアコンの新規・交換工事はこれまで何回も

行なってきましたが、我が家（自宅）のエアコン修理は今回が初めてです。

 

工事等にかかる費用はおそらくほとんどが経費として認められないと思って

いますが、まあ、そんなことよりも「暑さをしのぐ住環境を整えることが

第一」と、夏本番前に片付けておくことが重要だと割り切っています。

 

注文住宅で建てた家でエアコンの配管が「隠ぺい配管」になっているため、

通常のエアコン工事とは勝手が異なる（費用も高つく！）のがちょっと難点

ですが……。

 

 

本日もお読みくださりありがとうございました。