こんにちは

実践大家のメッシといいます。私は自分で不動産投資を行いながら、賃貸管理会社で10年以上実務を担当していたサラリーマンでもあります。

私は大家でもありながら、管理会社の内情、不動産業界の内情を知る立場でもあります。コラムを通し、不動産投資を行っている多くの大家さんに対し、参考になる情報を提供できればと思いコラムを書くことにしました。

行政処分を受けている管理会社には関わるな!

良い管理会社の探し方を紹介していますが、今回は、不動産業者が行政処分を受けたことがあるのか、その確認について紹介させていただきます。

まずは、宅地建物取引業(宅建業と省略して言ったりします)の制度を簡単に説明します。宅地建物取引業とは、一般的に言われる不動産業と考えて差支えありません。宅地建物取引業法という法律がありますが、この法律により、不動産業を行う個人・法人は免許権者(免許を与える者)から宅建業(不動産業)の免許を取得しないと不動産業務を行ってはいけないことになっています

そして、宅建業には定義があり、不動産の売買取引・売買仲介、不動産賃貸の仲介などを商売として行うことが宅建業であり、業務を行うためには免許を取る必要があります。仮に免許を取らずに不動産業を行っている会社や人がいれば、それは無免許営業となります。もちろん、そのような管理会社がいたら絶対に関わってはいけません。

ちなみに、管理会社が行う、家賃の管理をはじめとする管理業務は宅建業にはあたりませんが、管理会社が仲介業者の立場で行う賃貸仲介(入居者付・リーシング)や、物件の売買仲介は宅建業に該当するため、管理会社は宅建業の免許を持っているのが当たり前となっています。

不動産取引のリスク

不動産業の商売をしている人以外は、一生のうちに何度も不動産の取引にかかわることはありません。そのため、宅建業者と消費者の間の知識格差が大きく、悪徳業者が消費者を騙すのはいとも簡単である場合が多いのです。

また、不動産は取引金額も大きいため消費者が被害にあうと一生を台無しにしかねません。これらのことから、消費者を保護する目的で不動産取引には宅地建物取引業法という法律により様々な規制が設けられているのです。

 

宅地建物取引業法

第一条(目的) この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。

管理会社の行政上処分有無を確認する

管理会社に業務の委託を検討する場合には、必ず、事前にその不動産業者が宅地建物取引業法上の行政処分を受けたことがあるかを確認してください。先ほど説明した通り、宅建業法では、消費者や取引の相手先を保護するために、宅建業者に様々な規制をかけています。

あれをやってはいけない、これをやってはいけない、それをやる場合には、このようにしなければならない、などという感じです。

もし、宅建業者が法律を守らないと免許権者(宅建業の免許を与える人)は、行政処分の一つとして、そのことを公開することになっています。

つまり、大家さんの立場からは、その管理会社が法律を破って商売を行うアウトローな会社であるかどうかを確認できるのです。行政処分が行われるのはよっぽど悪質な場合ですので、仮に管理の委託を検討している管理会社に行政処分があれば、まず関わるのはやめておいた方が良いと思います。

ちなみに、個人的には、私は行政処分を受け名前を公表されている会社から投資物件の仲介を受けたことがあります。私は一応プロであり、リスクの判断ができたため取引を進め物件を購入しました。結果として騙されることはありませんでした。

表面利回り14%を超える掘り出し物物件でしたが、募集広告の内容が間違っていたり、契約の打ち合わせ段階で司法書士と喧嘩を始めるなど、仲介会社担当者のレベルは酷いものでした。

免許権者を確認し、ホームページで検索する

1つの都道府県の中にだけ宅建業の事務所・店舗がある不動産業者の場合には、その県の都道府県知事が免許権者(免許を与える者)となります。2つ以上の都道府県にまたがって事務所・店舗を設置している場合には国土交通大臣が免許権者となります。

 

以下のようにして、行政処分の有無を確認できます。

①検討している会社の免許番号を確認します。その会社のホームページで免許番号を表示している場合がほとんどです。たいてい会社概要のページに表示があると思います。ホームページに免許番号の表示がない場合には、何か事情があるのかと疑ってしまいます

②免許番号の最初に(東京都知事)や、(国土交通大臣)などと表示がありますので、これで免許権者を確認します。

③免許権者のホームページなどで、行政処分の有無を確認できます。

 

例えば免許権者が東京都の場合、国土交通大臣の場合では以下のページで簡単に確認できます。

東京都都市整備局「宅地建物取引業者の検索」

(グーグルで「宅地建物取引業者の検索」で検索!)

このようにして行政処分を確認し、仮に過去に処分を受けているような会社であれば、誠実な対応をしてもらえる可能性は低いと考えるのが無難でしょう。そのような宅建業者への管理の委託は見送ることにします。

(認知度イマイチの)賃貸住宅管理業者登録制度

なお、似たような制度で国土交通省が所管している「賃貸住宅管理業者登録制度」というものがあります。この制度はまさに賃貸住宅の管理業務を行う管理会社に登録を行わせ、大家さんなどを保護しようとする制度です。

しかし、こちらの制度への登録は任意で認知度もイマイチのため、あまり普及が進んでいるとは言えません。そのため、委託を検討している管理会社がこの制度に登録をしていないことで、委託を見送った方が良いとの判断はできません。

もし、登録があれば、大家さんから良く見られようとしている意識の高い管理会社である可能性はあると思います(その結果、誠実な対応を期待できるかもしれません)。こちらも、念のため確認を行います。

「国土交通省 賃貸住宅管理業者 検索」

(グーグルで「国土交通省 賃貸住宅管理業者 検索」で検索!)

 

なお、宅建業の免許と宅地建物取引士(宅建士)を混同している大家さんが少なくありませんが、宅建業は免許、宅建士は資格で別のものです。

次回へ続く