皆様、お久しぶりです。
この度、大雨・台風・地震で被災された方々には
お見舞い申し上げます。

 

私自身も関西在住ですので
気が気ではない日々が続きました。
幸いにも当方の物件には目立った被災はなかったのですが
今後のことについて深く考えさせられる1ヶ月でした。

 

1.一つの目標を達成しました

9月に5棟目の物件の決済を終えました。
現在リフォーム中で
早く客付に向かいたいものです。

 

この物件で

「5棟10室基準」

を満たすことができたため
妻を専従者として雇用することができます。

 

このことにより
課税所得を圧縮することができるため
実質的な利回りは向上します。

 

「購入すること」

が、目的ではないのですが

「一つの目標としての規模感」

というのは各々あると思います。

 

2.公庫はあたたかい

さて
この物件ですが
融資は公庫を利用しました。

 

 

・新創業融資

・融資額:350万円
(物件価格+リフォーム費用+諸経費)

・融資期間:10年

・金利:1.86% 固定

・無担保

 

この無担保というのが今後の選択肢を大きく広げてくれます。

 

不動産賃貸業の場合
「新創業融資」
でも購入物件の担保を求められることが多いと聞いていました。

 

当初は
「リフォーム費用」
だけを無担保枠で融資をお願いしていました。

(ネット申し込みの時点では
「購入にかかった費用+リフォーム費用」
を申請していましたが
申し込み後の確認の電話で
「不動産賃貸業で創業する場合
物件を担保に入れていただくことがほとんどです」
と、言われたので
創業計画書には「リフォーム費用」のみを無担保希望で記載しました。)

 

面談中に
ネット申し込みと創業計画書の金額の違いを指摘されたので
率直に返答したところ

「やってみます」

と、おっしゃって下さったので
最後には

「購入とリフォームにかかる費用のうち、無担保でお願いできる範囲内で
融資をお願いします。」

という形でお願いすることになりました。

 

その結果

「ほぼ希望通り」

の融資がおりました。

 

想定賃料で考えた場合
この物件単体での返済比率は

60%

と高く、運営経費や空室期間を考慮すると
手残りはほとんどないですが
10年という返済の期間を考慮すればこれぐらいは許容範囲内です。

 

出口戦略を立てやすいのと
突発的な出費があっても給与からの手出しで十分対応できるからです。

 

3.今後の戦略

今回公庫から融資を得られたのはとても大きいことだと考えています。

 

 

今後、一棟物を購入する場合

① 個人
減価償却狙いの築古木造アパート
(個人の税率が高すぎる、、、)

② 新設法人
できれば鉄骨の築10年から20年前後の物件

 

その場合

厚い自己資金(見せかけですが)

共同担保に入れられる無担保物件(某ノンバンクでスピード勝負をする場合)

が、必要になると考え

今回の物件の購入から融資の流れで

一つの下準備は整えられたのかなと思います。

 

4.何が言いたいの?

小さく戸建投資からスタートして
良かったと思っています。

 

一棟物からスタートした場合
投資を開始した市況から考慮すると

「身動きが取れない」

状態になっていたかもしれないからです。

 

戸建投資からスタートして
多少の経験を積み
実質利回りも徐々に上がってきています。

 

チーム作りも徐々に出来てきました。

 

何より

公庫ってまだまだ利用できるんですね。

(公庫が閉まってきた、と聞いていたので少し安心しました。)

 

本日も最後まで読んでいただきありがとうございました。

また時間が空いた時にでもコラムは書いていきます。