先日は、私が直面した逆レバについて綴りました。お恥ずかしい限りです。

私の属性ってどうなんだろう?と、審査している立場ながら疑問に感じちゃいます。

アパロン基準でいくと、そんなに悪くはないはずです。

ですが、保育料の負担で苦しめられるって、実際はへなちょこ属性ですね。

 

「属性」=ローンの伸びしろ

不動産業者も銀行も、「属性」という言葉をよく使います。

これは、勤務先、勤続年数、年収という債務者の情報を総称して、属性という言葉を使っています。

その属性が、アパロンの一つの重要な審査材料になっています。ここでアパロンの歴史について考えます。

銀行がアパロンに傾斜した背景には、昨今の低金利で利ザヤが稼げないため、貸出量を増やして収益を稼ぐ戦略に出たことにあります。

そして、ロットの大きいハコ物は魅力的でした。

そこで、審査を定型化・効率化してアパロンの普及を図りました。また、アパロンの審査を熟知することで不動産業者も販売しやすくなりました。

 

では、なぜサラリーマンにアパロンの門戸が開かれたのでしょうか。そこには、買い手の不在があったのだと思います。

アパロン普及以前は、物件の供給と需要にミスマッチがありました。更地なら建売や建築条件付き土地で販売できますが、アパートに入居者がいると、業者も買いづらいです。

これを買えるようにしたのがアパロンであり、アパートとサラリーマンを結びつける役割を果たしました。

サラリーマンが好都合だったのは、専業大家と違い安定したサラリーで生活費が賄える=不動産CFは流用されないという方程式が成立したためだと、個人的に考えてます。

1棟のアパートの収益では、オーナーの生計費を賄った上で約定返済を行うということは不可能です。

ここに、「属性」=「生活費が安定的に賄われている」というルーツがあるように思います。

そして金融業界は、サラリーマン大家という一大マーケットを創造し現在に至ります。

結果、後発の金融機関がそれに群がる形でアパロンをリリース。サラリーマンは複数の金融機関からアパロンを借りることができ、〇億円の借金が可能になりました。

 

 

実際に、「サラリーマン属性」はフォローになるのか

かぼちゃショック以降、アパロンは自粛ムードでマイナーチェンジした印象です。自己資金の割合や、実行後の自己資金の額などを厳しく判断するようになったと思います。

その理由は、顧客本位の営業をしているかという観点です。この点については、私のバックナンバー『2017年~2019年の融資姿勢~金融庁が銀行を変える2018年~』を読んでいただけるとご参考になると思います。

上記のコラムでは、2018年は借りれる人と借りれない人に2極化する可能性について述べていますが、これすなわち、「属性」とはなんぞや?という金融機関の再定義によるところを想定しています。

結論からいうと、サラリーマンでも〇億円借りられたのがかぼちゃショック以前だと思います。

ですが、月給の余剰分から不動産に回せる金額なんて、たかが知れています。

アパロンは想定家賃の70%くらいで、貸出金利もストレスを掛けて審査するので、融資実行当初は返済後のCFがいくらか出るはずです。

なのでいきなり資金がタイトになることはないと思います。

しかし、アパロンの普及により新築アパートが乱立し、大家さんのコンペティターが増え、今後返済比率が高まれば、サラリーマンの給料でどーこーできるものではありません。

アパロン審査で銀行が用いた「属性」は、あくまでアパートはアパートの収支で回り、生活費はサラリーマンの給料で賄えるという設定を前提としていました(私見)。

サラリーマン大家さんの乱立でアパートの入居率が下がり、逆レバとなった際の対応力は、当初考えていた「属性」には含まれていません(私見)。

顧客保護、顧客本位の営業姿勢を考える中で、「属性」を再定義する気運が高まっていると思うのです。

また、サラリーマン大家自身も、自分自身の目線で属性について考える必要があると思います。

 

後半では、今後の属性と、アパロン収束後のサラリーマン大家の戦略について考えたいと思います。

本日もお読みいただき、ありがとうございます!