おはようございます。

昨日の大作に ばて気味大家「おそまつ」です。

 

実は、会社の近くのプロショップ(職人さんのお店)

マキタの商談会やってるんです!!!

 

 

買いに行きてぇ!

(軍資金はコラムニストの謝礼金+小遣い)

 

けど、

家のことやってたら 一日が終わりました。

 

そして、

風呂上がりで「あずきバー」食べてたら、

横で

『ハーゲンダッツ甘夏(期間限定)』を食べてる嫁

 

がいました。

これが、『格差社会』ってやつですか?

 

 

昨日、『ヤドカリ』コラム書いたら、

想定外にコメントいただき、

ありがたいやら恥ずかしいやら。。。

 

仕事にてエクセルグラフで『見える化』

しょっちゅうやらされてますので、

 

『ヤドカリ』とはなんぞや?

を簡易的な見える化をしてみました。

 

excel立ち上げると仕事してる気になるので、

たかぼんのパパさんに倣い、手書きです。

 

けど、絵心もなく、字も汚いです。

 

横軸 :時間軸(築年)

左縦軸:物件価格

右縦軸:賃料

黒い線:物件価格下落曲線

赤い線:家賃下落曲線

下黒線:土地値(下値抵抗線)

 

です。

 

簡単にいうなら、

物件価格下落曲線(黒線)と家賃下落曲線(赤)のギャップに

注目した投資法で、

 

①ヤドカリ:青の斜線部を美味しくいただく

②リスク:この幅の小さい物件を買い。

③物件価値:この角度をリフォームで小さくする

④家賃下落:同上

 

That’s ALL !!

 

これでコラムを終えると、

 

昨日の焼き直しだ!

となりますので、ここから短いですが本題。

 

 

販売価格が割安なのか?割高なのか?

簡易的な計算で見てみましょう。

 

イメージは、

築10年~30年の戸建て

マイホームを買うときでも

築古戸建てを買うときでも

参考にしてもらえると嬉しいです。

 

相変わらず、素人の推論なので、

プロの方のご指摘(アドバイス)

よろしくお願いします。

 

【簡単に相場を見る】

グーグル先生に

建物:『レインズマーケッ〇インフォメーション』

土地:『土地総合情報システム』(国交省のサイトなので伏字なし)

で大体は分かると思います。

 

けど、この価格で買ってたら、

実需は良いですが、投資なら厳しい

 

あくまで、『ふっかけられてないか?』

軽く見るものです。

 

【ケーススタディ】

土地30坪(約100㎡) 南道路

建物30坪(約100㎡)

築10年経過

と仮定して、

 

 

【土地値】

土地値の相場観はつかみやすいですね。

近隣の価格相場も『地価〇ップ』でわかります。

 

私の住んでる愛知県の名古屋市近隣では、

路線価以下で土地を買うのは、困難

一般的に言われている相場で考えてみます。

 

路線価/0.8を基準に

旗竿(延長敷地):0.8がけ

南道路:1.1がけ

角地:1.1がけ(東南角地だけは1.15でも良いかも)

して、大体の土地値を予想します。

 

南道路で路線価8万円/㎡ 30坪なら、

30坪×3.3㎡/坪×8万円/0.8×1.1

=1089万円

って感じです。(すいません 赤字部修正)

 

 

【建物】

木造:45~50万円/坪

位で考えます。

プロの方が建売ベースなら35万以下

で考えるかもしれませんが、私は45万円を基準に考えています

(最近は少し厳しいかな?)

 

ちなみにRCなら60万円くらいでしょうか?

(今はこの金額でも無理って言われますけどね)

 

 

計算式:

45万×建坪(延べ床面積(坪))/22年(法定償却)×(22-築経過年)

建坪30坪(100㎡)、築10年の住宅なら、

45万×30坪/22年×(22-10)

=736万円

 

って感じです。

但し、22年以上経過してるけど、使える建物なら、

上記新築での算出価格の10%を仮の価格としちゃいます。

 

 

【合算すると】

土地:1089万円

建物:736万円

ーーーーーーーー

合計:1825万円

 

たぶん、これくらいの物件

売出価格は、1800万円くらいだと思います。

周辺相場や人気なのでかなり上下(実需があさるので)しますが、

これより安く買えれば、

失敗の部類には入らないと思います。

 

 

【解体するときは。。。】

建物の相場的に解体相場ってわかりにくいと思います。

築古は最後、土地での処分になります。

土地の実勢価格で安心 ではなく、

解体費も見込む必要があります。

 

大体ですが、4~6万円/坪(坪は建坪)

プロの方は3.5万円/坪 で行けるともおっしゃいますが、

目安にするには少し怖い。

 

私は5~6万円で見ときます。

 

 

【まとめ】

■土地

 路線価0.8 が大体の相場

(ごめんなさい さっきまで計算式 間違えてました)

 当然、建物の有無、日あたり、周辺環境で異なります。

 一物一価なので、定価なんてありませんが、目安にはなります。

 

■建物

 木造なら22年で価値が10%になると思ってください。

 私的には売り物件を見ていて、

 築40年で建物に値段が付いてると「はぁ?」って思っちゃいます。

 

 けど、たまにお宝物件があるんです。

 築年だけいっちゃってるけど、メンテよくお上品な建物

 美魔女物件です。

 私の戸建て2号はこの部類だと思っています。

 

■解体費用

 古屋付土地とかを買うときには、

 6万円/坪で解体費用を計算し、指値要因として使います。

 けど、壊さず、リフォームして使います。

 

 

一つ気が付きませんか?(しょーもないことですが)

住宅の外構って、中古になるとほとんど価格に考慮されないんです。

車でいう、

ドアバイザーやフロアマットと一緒なんだな。。。 と思います。

 

 

最後に

初級大家さんやエア大家さんで

『築古戸建て やりたいな?』

 

と思っても、

それが高いのか?安いのか?判断付きにくいですよね?

この考え方をベースに 自分の相場観を養い、計算でき、

大体の相場観をつかむお手伝いになれば幸いです。

 

 

今後とも御贔屓に!