はじめまして。私は31歳のサラリーマン大家です。金融機関に勤めています。およそ5年前に初めて物件を購入し、現在は26室と太陽光など、いろんな物件を保有しています。最初は都内の区分物件から始めて、次に地方都市の中心部の物件をローンの枠を使い切るぐらい買い進めました。しかし、現在は今年上半期の間で既に6件を売却するなどして区分物件の売却がほぼ完了し、一棟物件や戸建て物件などを買い進めています。
不動産投資が好きで、毎日、物件や融資の情報を見ることが日課になっています。

今回は、私がいろんな経験をしてきた中でも、特に売却に関して、うまく売却益を取りながら進めてきた経験からたどり着いた考え方をご紹介したいと思います。

不動産投資において、キャッシュフローはとても重要な視点だと思います。しかし、キャッシュフローとは「利益」なのでしょうか?

私は、必ずしも利益ではないと思っています。
不動産投資に限らずすべての投資に当てはまる考え方かもしれませんが、投資は出口を確保するまで利益が確定していないからです。

インカムゲインを得ながらキャピタルゲインを模索することが重要です。
ここでいう出口とは、物件の売却のことです。
物件の売却(キャピタルゲイン)は、家賃収入等(インカムゲイン)に連動します。
たいていの場合、買い手は、収益還元法という計算法で、年間の家賃収入や管理費・修繕積立金や固定資産税・都市計画税の金額などから利回りを計算し、買い手は利回りを追求します。

つまり、インカムゲインが確保できている物件ほど、キャピタルゲインも取りやすいことが一般的です。
そのため、私は、インカムゲインを確保しながら、同時並行で、キャピタルゲインを確保する売却活動をしていくことが合理的と考えています。

売却活動を始めるに当たって重要なのが、売却する価額の設定です。
これは、予め一定の計算をしておくことが可能です。
なぜならば、売却時に発生する諸費用は限定的であるからです。基本的には、仲介会社に支払う仲介手数料、登記事務にかかる登録免許税と司法書士への報酬、契約書に貼付する印紙税、銀行によっては繰上げ返済時に発生する手数料ぐらいです。これらは、それぞれの金額やその上限が定められているため、これらを売却時の諸費用として計算しておくことが可能です。

また、キャピタルゲインの金額は、インカムゲインを考慮しない場合、
(売却価額+売却時の諸費用)−(物件の購入価額+購入時の諸費用)
の計算によって残る金額になるため、売却価額をいくらにすれば、いくら残るかを計算した上で、売却価額を設定しましょう。

ただし、買い手から指値交渉が入ることや、利益に対して税金がかかることは加味しておきましょう。

では、どうやって売却活動を始めればよいのだろうかという点については、私は、まずは仲介会社に売却依頼を出してみることだと思います。仲介してくれる不動産会社に直接連絡するかたちでもいいですし、不動産仲介サイトで一括査定のサービスを利用するかたちでもいいと思います。

私の今までの経験上、たいていの場合は、仲介会社は喜んで媒介契約を結んで売却活動をすることを引き受けてくれます。

また、媒介契約を結ぶこと自体には費用はかからないことが一般的で、買い手が見つかって売買を実際に行うときに仲介手数料などが成果報酬として発生するのが一般的です。

物件の家賃や管理費・修繕積立金などの情報は正確に伝えた上で、前述の通り予め計算した価額により売却を始めてみることが、利益を確定させることのきっかけになるでしょう。