どうも、FP大家です。

昨日は、銀行、投資家、不動産業者が使う「属性」という言葉について考えてみました。

ですが、銀行がアパロンに傾斜した結果、サラリーマン大家が増え、新築アパートも乱立する結果となりました。

これまで、「属性」とは、サラリーマンの生活費(固定費)を給料で賄えることを前提としていましたが、これからは、逆レバにも対応できる力まで要求する必要があるのかという検討が必要です。

「属性」を再定義すると、アパロンは収束する

投資信託の販売で、銀行が売ったお客さんが損している割合が高いと金融庁に叩かれています。

営業マンは売りやすい商品や売れ筋の商品を売る傾向にあるからだと思います。そこには営業マンの知識不足や過剰なノルマがあるのかもしれません。

過剰なノルマといのは、顧客本位の営業姿勢を阻害する要因になります。これは不動産投資も同様です。

投資信託でいえば、顧客の知識や経験に照らし、リスクを説明し販売するのが原則です。

不動産投資でいうと、「知識や経験」は確定申告の実績といったところでしょうか。そして「リスクの説明」という観点では、我々投資家自身が、サラリーやストックでレジデンスの空室にどれだけ対応できるかを考えたいです。

「知識と経験」・・・不動産投資の実績

「リスクの説明」・・・返済能力(CF、金融資産)

私のサラリーの余剰だと、お恥ずかしい話、1Rアパート1~2部屋分の空室をカバーできるくらいでしょうか(笑)

社会インフラであり、公共的な使命を負う金融機関が、顧客本位の営業姿勢で「属性」を再定義すると、アパロンは収束していくと考えています。

 

では、これからのローン付けは、どのようなスタンスが必要でしょうか。

これからの不動産業者、銀行との付き合い方

銀行目線で、地元での業歴というのは大切な要素です。

それは、地方銀行や信用金庫なら特に大事です。理由は、マーケットをその地域に縛って営業しているため、地域が発展しないと銀行も発展しないからです。

銀行は貸したいので、地域密着戦略でいけばアパロンに頼らず、つまりプロパー融資でまだイケると思います。

融資を伸ばしたいのでマイホームは買わず賃貸を選ぶ方もいますが、いつでもどこにでも引っ越せる賃貸は銀行員にとってはちょっと怖いです。

理由は、債務者の管理ができなくなるからです。(地方銀行も信用金庫も自転車やバイクで営業してるので、ドラマの借金取りみたいに夜逃げした債務者を見つけるなんてできません。)

リーマンショック以降、うまく動いたのがそういう地元の企業や地元の金融機関と強い関係を持った不動産投資家という印象があります。

地元で業歴が長いとそれなりのストックがあるというのも事実です。

そういう企業や投資家が融資を引けたし、、融資が引ける人に情報が集中していました。

不動産業者との付き合いも、融資が引けることが前提となりますね。

リーマンショックから10年。どこで何が起こるか分かりませんが、地元で粛々と頑張っていくことが大切だと思います。

本日もお読みいただき、ありがとうございます!