こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日は久々に実践大家コラムを書きます。

テーマは『色々と思い出される入居者とのストーリー』です。

 

昨日までの堅苦しい話は一旦お休みしまして、

今日からは、本日退去した入居者との数々のストーリを思い出しましたので共有したいと思います。

この入居者とのストーリーは3年と半年に及びます。入居当初から色々ありました。各々の経験で、これから大家になる方にとっては、参考になる部分もあると思うので、

せっかくなので、入居から退去まで振り返りたいと思います。笑

長いと言うクレームは受け付けません!

 

構成は、

【1日目】

0.物件プロフィールと入居者紹介

1.案内した仲介と違う仲介から申込

2.雨漏り発生

3.カビ発生

【2日目】

4.ぶっ壊れた火災報知器

5.漏水発生

6.そして退去

7.大家冥利につきる言葉

以上で書いてまいります。

 

今回は、自分への反省を踏まえ記録を残したいので、長くなりますが、2日間どうぞ宜しくお願いします。m(__)m

 

0.物件プロフィールと入居者紹介

【物件プロフィール】

■エリア:横浜市

■駅歩:4分

■構造階層:木造アパート

■延床面積:250㎡

■用途:単身1k

■築年数:築26年

私のコラムをいつも読んで下さっている読者の中には、既にお気づきの方もいるかと思いますが、最近、競争が非常に厳しくなってしまった木造1kアパートです。

 

【入居者の紹介】

■20代前半~入居

■女性

初めての一人暮らし

 

1.案内した仲介と違う仲介から申込

既に大家業を営んでいらっしゃる大家さんなら経験があるかも知れません。

特に、

募集を一般媒介で複数の仲介に依頼

している場合に散見されることでしょうか。

 

私は、仲介から案内前事前確認連絡が入った時は、

・年齢

・性別

・勤務先

・現住所

・その他特徴

などをヒアリングします。

その理由は、動機の強いお客さんの場合で、時間が合えば

案内に立ち会う為

ですが、この入居者さんは正に立ち会うべき入居者さんでしたが、タイミングが合わず立ち会えませんでした。

一番の動機は、

別の部屋を借りている入居者と友達

でした。

10中8,9決まるパターンで、案内後の申込連絡を待っていましたが連絡がきません。気になって、私から連絡をしたところ、今日のところは帰ったとのこと。

でも、非常に気に入っていたと報告を受けました。

おかしいな?絶対決まると思っていたのにと不思議がっていたら、

別の仲介から連絡が入ります。

なんと、申込の連絡でした。

???

話を聞くと、さっきのお客さんです。

仲介に事情を説明し、何故、そんなことになったのか理由を聞くと、

仲介手数料が半額だから

でした。

本来、筋を通さない人は嫌いですが、入居者からしたら、初期費用は安いにこしたことはありません。

従って、

その仲介には申し訳ないがと謝罪して、案内をしてもらった仲介で契約をしてもらうようにお客さんを説得しました。

しかし、仲介手数料は半額です。。。

案内をしてくれた仲介も事情を説明したら快く割り引いてくれて、無事に入居する運びとなりました。

この時に、私が入居者に対して抱いてしまった

先入観は反省すべきものでした。

その先入観とは、

この入居者はお金に細かい=クレーマーの可能性

です。

今は、過度な先入観を抱き構えすぎるのは良くないなと反省しています。

 

2.雨漏り発生

入居半年後くらいだったでしょうか。

入居者から連絡が入ります。

「台風で雨漏りしてバケツで防いだが不安で全然寝れなかった。

と翌朝一番の連絡でした。

 

すぐに、業者を手配し現調をしてもらいました。

原因は、

※写真はイメージです

私は、専門用語を知らないので

片手持ちベランダと呼んでいました。

が、

コラムニストのosomatsuさん曰く、

オーバーハングのベランダ

と言うそうです。

築古アパート購入を検討される初心者投資家の皆様、このタイプのベランダを有するアパートは、

雨漏りにご注意ください

 

このタイプのベランダは、

新築時、躯体の木に穴をあけ、躯体とベランダをアンカーで固定します。

そして、

このアンカーが経年や地震の影響等を受けて穴を広げてしまい、周りのコーキングも劣化し、

雨水が侵入できるようになるらしいです。。。涙

雨漏り箇所は、ベランダの固定箇所を縦線で結んだ2ライン

そこから、

1階ベランダ側掃き出し窓の木枠より上のあたりへ浸水と予測されます

 

そして、悪い事に、アンカーの穴を埋め、雨水の侵入を防ぐには

ベランダを外さなければなりません!!

7世帯分のベランダでついでに全体の外壁塗装をすると約350万円と言われました。

『なんで、穴ごときに350万円もかける必要があるんだ!』

と、他の業者3社にも調査を依頼、水かけ試験までやりました。

結果的には、予想浸水箇所は変わらず同じ。涙

 

あきらめの悪い私は

『本当にそれしか方法はないのか?』

まずは、

いつもお世話になっている塗装会社の社長に泣きついて、すぐに

・ベランダ周り

・2階のサッシ周り

・1階のサッシ周り

・縦ライン横ラインのシーリング

ありとあらゆる隙間を埋めてもらいました!

その後は、大きな台風もなかったのですが、

なんと!!!

少し強めの雨が降っても雨漏りはしませんでした!喜

 

しかし!

 

3.カビ発生

喜んだのもつかの間、

その半年後の梅雨時期でしょうか、入居者から電話が入ります。。。

「部屋の雨漏りした箇所のクロスがカビだらけです!」

即刻、飛んでいきました。

すると、

見事にクロスが膨れていて、カビが繁殖しています。。。

原因は、業者を呼ばなくても分かります。

雨漏りが完全に止まってはなく、水量は減ったが、漏れるまでに至らない水が、

・クロス下のボードが吸水し

・冬場では乾かず

・その後もちょくちょく浸水、吸水

そして、カビが大好きな梅雨時期に

湿ったボードが原因でカビ発生 (+_+)

ですね。。。

入居中ではありますが、

・ボード張替え

・クロス張替え

・巾木交換

を施工することになりました。※施工費は確か約35万円くらい。

この被害、まあ予想通りですが、

火災保険は適用除外されました。

婿養子のこじつけは、

「経年劣化だったとしても、台風のせいで少しずつベランダが煽られて、穴が広がった可能性はゼロなんですか?なんでそう言い切れるんですか?」

でした。汗 苦しい。

 

火災保険鑑定人曰く、

「すみません。保険会社としては、これは。。。」

 

『これはだと?』

『これはとは誰のことだ・・・』

 

 

 

。。

 

 

。。。

 

 

『経年劣化のことか~!』

※画像は鳥山明先生作の大人気TVアニメ『ドラゴンボール』の主人公、孫悟空で、本コラムとは一切関係ありません。そして決して婿養子ではありません。

 

この時、

日頃は、穏やかな心を持った婿養子が激しい怒りによって地主最強の戦士に変身しました。

 

はんば、やけくそ気味に、

「経年劣化が起因していることは間違いありません。だって築26年ですから、でも、それが台風を境に雨漏りしたのであれば、十分風災の可能性もあるじゃありませんか?これまで、高い保険料を払ってきて一度も自然災害による事故申請をしたことがありませんでした。初めて申請して、そのような対応を受けるのであれば、御社にはもう二度と頼みませんし、今お願いしている物件全てを他の保険会社に変えさせていただきます。」

的なことを言いました。

※正確な文言は、過去のバックナンバーNo10『火災保険適用術』に書いています。是非復習下さい。汗 

 

その結果は、以前コラムでも書きましたが、鑑定人は帰社後に

おそらく

私の所有物件の全保険料と将来の見込み利益の計算

事故扱いとしたときの給付金

の損得勘定をされたのでしょう。

後日、

電話がかかってきて、別の被害箇所で給付するとの回答をいただきました。

( ̄▽ ̄)

 

この雨漏りについては、今でも現在進行形の問題として抱えています。もし、有効な対策方法をご存知の方がいましたらご教授いただけますと助かります。

一応、予定では、

1部屋分のベランダのみ解体⇒穴補修⇒ベランダ復旧

するつもりで動いています。。。

 

今日はここまでにいたします。

 

次回は、まだまだ続くこの入居者とのトラブル日記です。

大家として

反省と勉強と感動

の連続でした。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました。