おはようございます。

世間は休みでも私は社畜!

社畜大家「おそまつ」でございます。

 

世間は3連休の最終日

高速は渋滞しても、通勤路はALL CLEAR!!

行きたくない場所に20分も早く着き、社畜に励むんですが、

 

今の時期が売り時なんでしょうか?

過去の資料請求した業者さんからも、仕事中に電話がかかる

 

営:おそまつ様 まだおうち探しは継続されてますか?

お:ええ まぁ(お前何処の営業だ?)

営:ぜひ 私にお手伝いさせてください。

お:いいですよ。。。

(30秒沈黙)

営:おそまつ様はどの様な物件をお探しで。。。

お:戸建てだけど(過去の問い合わせ資料見てないんかい?)

(30秒沈黙)

営:ご予算と地域は???

 

このまま引っ張ると

これでコラムが終わっちゃいそうなので、

営業さんには、婿さんバリに

顔面0cmの距離で、

 

予算:700万 なるべく新耐震

岡崎から西 愛知県内

That’s ALL!!

って、優しく言ってやりましたよ。

 

ローラー戦法かもしれませんが、

もう少し下調べしてから電話してきてくださいね。

〇カジツの営業さん(愛知県民ならわかります)

 

 

本題

akik75322さん より 下記コメント(抜粋)をいただきました。

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私は完全分離二世帯住宅を今春建てました。
銀行の住宅ローン利用ですといづれ自分達で使用しますが、それまでの間は
一階の1LDKを貸しています。やっぱり銀行さんからみたらグレーですか?
個人所有の他の物件と一緒に減価償却費等計上する時は?

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バックナンバー 18年7月2日 『賃貸併用について考える』でも

少し書いちゃってますので、ご覧いただきたいですが、

 

重要なことなので、もう一度、書かせてください。

(焼き直しって言わないで)

 

 

【賃貸併用における住宅ローンの扱い】

一部S銀行さんに例外があるそうですが、

 

基本的には、

賃貸併用で住宅ローンを適用するなら、

 

契約書上、

賃貸面積は、建物延べ床面積の1/2未満

にしてください。

 

通常の賃貸契約書面で面積記載されると思います

 

契約書を取り交わしていない場合は、

大き目の本屋さんに行けば、

『賃貸契約書』のひな型が売っています。

このひな型で、契約書を結んでおいてくださいね。

 

 

【減価償却費の計上】

こちらは正しくは、税理士の先生にご相談いただくとして、

私の経験談を記載することにします。

 

減価償却費は、物件ごとに計上しますので、

 

1号賃貸併用

持ち分 嫁:50% おそまつ:50%

賃貸比率:49.7%

おそまつ、嫁ともに:減価償却費×50%×49.7%

 

この比率は、

建物部分にかかる利子でも同様

(土地にかかる利子は経費計上できません)

 

おそまつ家では、

2号戸建て、3号戸建て とも

持ち分 嫁:90% おそまつ:10%

 嫁 減価償却費:90%

 おそまつ 同上:10%

となっております(涙)

これを格差社会と言わずして何という???

 

 

【経費の計上】

水道代やインターネットは共用なので、

使用比率で費用計上しています

 

 

電気は上下分離工事をしちゃいましたので、

店子さんには個別で契約

 

なお、

事業用規模でなくても、

青色申告すれば、

車や携帯も使用比率に応じて、経費計上が可能です

(度が過ぎる計上は指摘受けるかもしれませんのでご注意を)

 

規模が小さくても、不動産収入がある場合は、

青色申告してくださいね。

(事前申請必要なので、詳しくは税務署まで)

 

これらのことを考慮したうえで、

今、賃貸併用やるならどうするか??

 

 

【住居系】

akik75322さん のような 完全2世帯住宅ですが、

建築コストがかかりすぎます。(水回り2倍のため)

 

2世帯が必要だけど、今は使わない なら、

賃貸での活用は十分アリですが、

 

単純に、

『賃貸併用やりたい!!』だけなら、

地主さんでない限り、

利回りが良くないと思います。

 

また、前にも書きましたが、賃貸併用は、

『マンション以上、戸建て未満』です。

同じ敷地に他人がいることの違和感は、

住んだ人しかわからないと思います。

 

 

【店舗、倉庫系】

1Fが店舗や倉庫、事務所になっている物件か?ペンシルビルを買い、

下を貸すイメージです。

今の賃貸併用1号がこの形式。

 

 

けど、私が今やるなら、

 

 

【店舗、倉庫系 + ヤドカリ】

ハイブリッド型で行きたいです。

 

シャッター商店街の一角のような

下が店舗系の住宅を安く買い(もしくは安く借り)

1Fをバイク用貸ガレージか?倉庫として貸す。

 

上の住むのは、自分ですが、

1F家賃を繰り上げ原資に充て、数年で完済。

 

自分たちはより大きい殻を求めて飛び出し、

上も貸し出す。

 

これなら、利回りも1.5倍くらい狙え、

自分たちもステップアップできます。

 

今 マイホームを持ってないなら、

おもしろそうだな。。。

 

だれか実践してみませんか?

 

今後とも御贔屓に!!