おはようございます!地主の婿養子大家です!

 

今日も『実録コラム1棟もの物件購入追跡シリーズ』の【4日目】を書きます。

 

今日のテーマは『深い闇!賃貸借契約書がない物件【4日目】』です。

 

3日目】のコラムでは、現地を確認し、資料を精査して、課題付きながらも前向きに話を進めてきた状況を説明し、

本件、最大の問題点である

賃貸借契約書がない物件

であることを紹介しました。

今日は、その問題点について

三為業者売主物件を検討する際の注意事項を纏めながら、私の事例を紹介したいと思います。

 

構成は、

1.素人はやめといた方が良い理由

2.三為業者売主物件の見極め方

3.三為業者売主物件の罠

4.賃貸借契約書がない???

5.おわりに

以上で書いてまいります。

 

1.素人はやめといた方が良い理由

私は、今まさに三為業者売主物件を購入しようと折衝を重ねているわけですが、

率直に言いますと

三為業者(転売業者)マジツエ~(;゚Д゚)

です。

例えば、僕の対峙している業者の場合

元売主

売主である三為業者

その子会社である仲介

真買主(私)

と、、、

三為どころか仲介が入り四為業者です!

どういうことか?

簡単に言えば、高騰相場に乗じて

転売益&売却コスト無し&仲介手数料

の三拍子揃った取引で汁を吸い続けてきたわけです。

それだけ余裕のある取引が出来る

目利きと交渉力とパイプ

を兼ね備えているプロなんですよね。

 

そして、このビジネスモデルが成立する大前提は、

出口にカモがいること! (+_+)

だと思います。

 

あえて言ってしまえば、彼らからすれば

金融機関ですらカモなわけです。

例えば、今でこそ融資が閉まってしまった地方高利回りRCは、積算価格が高い為に、融資が付きやすかったと思いますが、彼らは、実際の真の資産価値が高いとは全く思っていなかったと思います。

単純に

歪みを利用してカモへ売り逃げし

歪みがなくなったら次の歪みへ~

なだけです。

 

私でもと言うと、私は買い方においてプロとは言えない為、誤解が生まれますが、それでも素人や初心者よりはマシな買い方が出来ていると仮定すると、

 

三為業者物件を購入するのは怖いです!

 

なので、そこを避けるだけでも、失敗の可能性がグンと低くなると思うのです

 

どうやって見分けるか?次の章で独断と偏見を書きます。

 

2.三為業者売主物件の見極め方

まず、彼らは自分たちの事を

「私達は三為業者。転売業者です。」

とは言わないはずです。

買主の前に現れるのは、三種類かと。

・再販業者として三為業者本人

・三為業者の子会社的仲介会社

・一般の客付け会社

ほぼこれらのどれかではないでしょうか。

 

そして、素人・初心者カモを前にして、目の前の担当者もまず売主の存在をボカします

・弊社代表が売主です

・都内の業者さんが売主です

・仲の良い業者さんからの紹介で

・まだ契約したばかりです

・引き渡しは2か月後です

こんな感じでしょうか。

 

私が一番分かりやすいと思っているのが、

登記簿謄本

です。

不動産業者はその気になれば、即日ネットで謄本の取得が可能です。

にもかかわらず、

仲介や担当者から渡された謄本が

・半年前のもの

・所有者が元売主のもの

です。

なので、私は手っ取り早い質問で、

「売主は謄本の所有者の方ですか?」

とだけ聞くようにしています。

※仲の良い仲介なら全部ざっくばらん教えてくれますが、物件ありきの購入作業においては初見の仲介さんとのやりとりも多いので。

 

3.三為業者売主物件の罠

罠と言うと、言葉が悪くも聞こえますが、彼らからすれば至極当たり前のことで、

1円でも高く売るための緻密な努力

をしています。

それが、最も顕著なのが

レントロールの数字

ではないでしょうか?

例えば、

空室が2つある物件を購入し、普通に満室を目指し募集活動をすると

想定賃料が下がる

ため、あえて募集活動はせずに空室のまま高めの家賃設定で売却活動をします。

※ここでは空室を満室に見せかける詐欺までは書きませんが、平気でそんなことまでする業者もいたと聞きますね。汗

 

また、テナント物件などでは、現状渡しやスケルトン渡しでは決まりづらくなっている部屋に関しては、大家はコストをかけて事務所仕様にリフォームしなければ入居が見込めないことも良くありま。

しかし、

彼らは、そんなことには一切触れずに、「スケルトン渡しにします。」と、さも原状回復費用が掛からないでラッキーであるかのように紹介されることもありますが、本当は購入後に事務所仕様にするためにコストがかかったりもするかも知れません。

他には、

良くコラムにも書かれますが、契約後に、無理やり無茶苦茶な条件で空室を埋め、売却後に退去しようが知ったこっちゃないような業者もいるでしょう。

 

これらの被害を防ぐ方法は?

最近連載コラムで記事になっている

正しいシミュレーション

を事前にすることもそうだと思います。

たとえ、

購入後に空室になろうが、『満室経営』が出来る自信があり、その想定賃料がきちんと抑えられていれば、最悪のケースでも破綻はないと思えます。

でも、

全部が全部いつわりの入居者ではない

のも事実です。

 

そこで、それを見極める為に大切なのが

賃貸借契約書の内容

だと思います。

 

契約書の何を読み取るのか?

・契約始期日

⇒三為業者の契約前後ではないかチェック。このために、私は世間話の中で、それとなく、「売主さんはいつ契約されたのですか?」とシレーと聞きます。本心は、ここの始期日と付け合わせとし、購入契約前後の怪しい入居付けの有無を調べたいからです。

 

・契約者本人確認

⇒これも同様に、怪しい入居者の存在をチェックします。大手客付け仲介(○二○二など)で客付けされていれば、まあ安心できるかなと。

 

・初期費用に関する事項

⇒これも同時期のものを特に注意してみますが、あわせて、素人の元売主がやりすぎな初期費用サービスしてないかもチェックします。

 

これらをチェックするだけでも、トラップに気づくこともあるかと思います。

私的には

三為物件の元売主自体やばい(怪しい)大家のことも多いので、リスクが見えないうちはエイやで契約はしないほうが良いのでは?と思っています。

この意味は、

三為契約を巧妙に利用するプロ側大家もいるからです。

なぜなら、彼らはリスクを抱えず利益を得るスタイルなので、

確実に利益が取れる物件なら、薄利でも構わないので、プロ側大家の優良物件の潜在リスクをうまく隠して、素人へ売却することも考えられるからです。

※ですかね?ishiさん?汗

 

こんな感じで、契約書をチェックしようとしたんですけど。。。

 

4.賃貸借契約書がない???

仲介曰く、

「売主さんお年寄りで、相続したけど、書類のありかがわからなくて賃貸借契約書がないそうです。」

『賃貸借契約書がないだと!(# ゚Д゚)』

はい、これ完全にクロな気がします。

ええ、もうむしろ真っ黒クロスケです。

素人、初心者の皆様

賃貸借契約書が見当たらないから

まき直し

って言葉が出てきたら要注意です!涙

賃貸借契約書は通常

・貸主

・借主

・仲介会社

・管理会社

少なくても、この三者が保管する可能性が高いです。

 

『そんな大切な大切な契約書様が見当たないだと?』

 

もう、笑顔のティータイム中に、心の中では顔面ゼロセンチ距離ですよ。ええ。

 

果たして、

賃貸借契約書の存在しない三為業者物件を安全に購入できるのか???

 

次回は、裏どり活動と融資事前審査へ入ります。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございます!