おはようございます。地主の婿養子大家です。

 

台風が心配ですね。昨日は、お休みだったのですが、入居者より雨漏りの連絡が入り、急遽例の塗装会社社長と出動しました。日曜のお休みなのにまた社長は飛んできてくれて、しかも明日も一番で駆けつけてくれると言ってくれました。涙

不具合が発生すると心をやられますが、同時に心温まる人の大切さを感じた一日でした。

雨漏りの原因は、、、

多分、外壁の継ぎ目だと思われます。半年前に屋上の防水をやったばかりで今日確認しても問題ありませんでした。築24年で一度も手を入れていない外壁。流石のダイ○ハウスの施工でもガタがきますね。。。自業自得

早急に外壁塗装を計画することにいたします。

経験的には、一棟もの雨漏りの原因って

・コーキングの劣化

・屋上シート防水の切れ目

この二つが圧倒的に多いですね。

そうすると、外壁材(塗装含め)との劣化状況にタイムラグがあるので、新築鉄骨造を検討する時は、ホールドを前提とするのであれば、特にシーリング材の寿命には気を付けてケチらない方が良い気がします。

 

それにしても明日を迎えるのが怖い。。。涙

 

さて

シリーズ

実録コラム1棟もの物件購入追跡シリーズ』【3日目】です。

 

テーマは、『稼働8割で利回10%は買いか?【3日目】』です。

 

【1日目】

昨今の市場を見ながら、セカンドステージ(10年目以降)においては、

①残債利回りを高めながら

②現金保有率を高めつつ

③機会損失にも気を配る

方針で運営を進めてきました。

そして、上記3つをクリアできる物件を探すことになります。

 

【2日目】

上記3点をクリアする上で、目を付けていたのが

非好立地1棟RC

でした。

資料を確認し、現地確認をすることにします。

 

構成は、

1.現地確認

2.ティータイム

3.三為物件の闇

以上で書いてまいります。

 

1.現地確認

現地確認においては、対象不動産だけではなく、

周辺環境

は非常に大事ですが、

好立地不動産と比較して非好立地不動産においてはより大きな意味があると思っています。

現地に向かうときは、

・賃借人の気持ちになって

・将来の買主の気持ちになって

物件だけではなく、そこで生活する人間の心理になってイメージが出来るかどうかが重要だと思っています。

 

【周辺環境確認】

<メリット>

①バス停1分。駐車場のない物件につき、バス停1分は非常に大きな要素。

②スーパー徒歩1分。賃借人にとって、好立地不動産でなければ、かなり重要な要素を占めていると思います。

③最寄駅が1つではないこと。バスを利用し、三駅までのアクセスが見込めるえエリア。

④小学校が徒歩1分。ファミリータイプも有している為、小学校が近いのはプラス材料。

<デメリット>

テナントが4件のうち2件空き。

⇒グー○ルマップで確認すると、1年以上空いている。

この理由は、

①売主が素人

②募集の仕方が悪い

など、改善の余地があるものなのか

需要がないのか

を見極めなければいけません。

 

【物件確認】

・境界確認

⇒問題はなさそうですが、境界が1点なくなっていた立会い含めた測量を希望

・越境物確認

隣地からの植栽越境有引渡までに解消をしてもらいたい

・空室確認

⇒確認できず。写真では確認。融資が通り次第確認する予定。ここは、あえて交渉材料を残しておいた。

・屋上確認

⇒防水状態は悪くはないが、数年後に必要。引渡前に防水工事を条件とする

・消防設備確認

⇒避難ハッチも交換済みで非常に良好な状態。複合ビルの場合、消防法上、自火報設備が必要になるかならないか収容人員と用途、業種で異なる為注意が必要。本件は、必要なし。(必要な場合、100万円くらい覚悟)

・管理状態

⇒自主管理だが、オーナーが住んでいるため、日常清掃は行き届いている。従って、日常清掃以外の状態に気を付けた。(例)外壁・共用廊下・照明器具など

・外壁タイルとシーリングの状態

⇒修繕履歴がないと言いいますが、明らかにタイルの状態やシーリングの状態が良いので、まだまだ5年~10年以上は持つと思われました。

 

現地確認の時点では、

・金額が満室想定12%まで下がる

・空室の原状回復や屋上防水施工渡し

・測量後に境界復元の上引渡

このあたりが、まとまるのであれば買っても良いと思っていました。

その感触を、ティータイムで確かめます。

 

2.ティータイム

ティータイム。

読者さんから前回のコラムで、どうやって、ティータイムへ持っていくのかいついてコメントがあったので、急遽付け足します。

私は、現地で即買付を渡すようなことをしたことがありません。つまり、時間勝負になるような物件を購入したことがありません。(一棟ものでは)

つまり、

私の物件はその程度の情報量の中から選定していることの現れでもあります。そして、そんな短時間で物件の潜在リスクを全て把握できるとは思っておらず、上級者が損して得をとるところを、私の場合はあえて時間をかけて見えてくる相手の焦りを利用した指値勝負なのかも知れません。

どちらいも一長一短はあり、結果、儲かる物件が手に入れば良いとも思います。

話がそれましたが、従って、私にとってティータイムはそれなりに大切な時間なわけです。

・仲介との関係づくり

・交渉にかける時間制限の把握

・指値要因の探り合い

・指値幅の探り合い

・仲介の取り纏めへのモチベーション

・見えない権限者の把握

・見えない罠の把握

限られた時間の世間話の中で色々探っています。。。

 

仲介との距離を詰める為の制限時間は30分くらいでしょうか。

 

まずは、前向きに検討したい旨を伝えました。

次に、前向きに検討するにあたりお願いしなければならない、

①交渉事

②課題

について話しました。

 

①交渉事

・レントロールの数字が甘い為、相場を確認した上で、稼働8割でも利回り10%が出る金額を目安にしたい。そして、この金額については、相手もプロの三為。間くらいならとのことでした。

⇒今回、売主≒仲介な為、この指値幅は嘘だと思ってよいと思います。

なので、私は融資打診の数字はあえて私の希望額で審査を進めると伝えました。

私の狙いは、

他の投資家が融資額が伸びずに自己資金額を要求されて購入できない金額に対して、私は融資が通ったけどどうしますか?というスタンスだからです。

これにすら乗ってこないなら、私が融資打診することすら無意味なので、ハッキリ言うはずですが、ギリギリのラインなので言ってきませんでした。本当は脈がないわけではないと判断できます

・フルローン融資が前提であるため、金融機関の出す結果で買付書を提出する。それまでに、他の課題をクリアにし、融資が承認され、金額の折り合いがつくのであればすぐに契約にという流れを確認しました。

 

②課題

三為業者ならではの罠

について、質問を投げかけました。

これに対する、私の疑念が晴れれば契約に臨みたいと伝えました。

※勿論、言い方は細心の注意を払って、言葉を選んで伝えました。

 

その罠とは???

 

3.三為物件の闇

読者の皆さんは三為業者(転売業者)から物件を購入したこと、もしくは具体的に契約間際まで来たことがあるでしょうか?

私の中では、

彼らはプロ中のプロです。

中間省略という登記のテクニックを利用して、無駄なコストを削減した上で、リスクをとらずに利益だけとります。

構図は、

元売主⇒買い叩く⇒三為契約⇒販売開始⇒買主決定⇒他人物売買契約⇒真買主

従って、

元売主真買主へ所有権移転登記が行われ、登記簿上には、三為業者の名前は一切出てきません。

不動産取得時に関わる様々なコストを一切かけず

言い方は悪いですが、

人のお金で不動産売買を完結させて莫大な利益を確定してしまいます

例えば、

1億の物件を元売主から8000万円で買い叩き、13,000万円で販売開始。真買主が12,000万円で購入し、買主から得た12,000万円の内、8,000万円を売主へ振り込んで終了。

単純計算、4,000万円の利益を上げ、かつコストはほとんどかからない。。。

これが、プロの三為業者のやり方。

その中で、

潮目で出てくる兆候の一つに、中途半端な三為業者(再販業者)は高値掴みをしてしまい、昨今のような融資状況に陥った後にも物件を抱えたり、仕入れてしまったりします。

その時に、稀にお宝物件に出会います。

※5月5日バックナンバーN084『再販業者から買った駅歩2分『運命の物件』』で過去の経験談を紹介したことがあります。

でも皆さんも、

もし、業者売主の物件で所有者がまだ変わっていない元売主所有状態の案件と対峙することがあれば、

そんなプロと対峙していること

を忘れないでほしいです。

どれだけ上手く自分が主導権を握っているつもりでも、手のひらで踊らされているだけ。上で挙げた、私の思惑もみんな想定の範囲だと思います。

大切なのは、それでも購入して儲かるかどうか?

いわゆる自己責任ですね。

 

そんな、プロとの戦い。

今回、垣間見えた闇

レントロールと賃貸借契約書

の中にありました。

※基本的に、プロと言っても、操作できるのはここくらなんですよね。あとは、買主への嘘の応酬による焦らせる作戦でしょうか。汗

 

次回は、ここについて深堀します。ただ、案件継続中なのでどこまで正確に書けるかは分かりませんので、ボカしたせいで理解が出来ない場合は、コメント下さい。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございます!